Spekulationssteuer
Fragestellung
Spekulationssteuer
Kauf Eigentumswohnung 1989, selbstgenutzt bis 2005, ab 2006 vermietet als Ferienwohnung. Verkaufsabsicht für 2014.
Frage: Kann ich meine Immobilie steuerunschädlich verkaufen (Werbungskosten wurden steuerlich geltend gemacht), oder verändert die seit 2006 laufende Vermietung als Ferienwohnung die Sachlage bezüglich der Spekulationsfrist (fängt neu an?) und ist die Einkunftserzielungsabsicht erfüllt damit ich die Vermietung steuerunschädlich beenden kann? Ich vermiete die o.g.. Wohnung wie gesagt seit 2006 als Ferienwohnung. Seit 2011 erwirtschafte ich Überschüsse daraus.
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Antwort von Steuerberater Dipl.-Kfm. Rainer Schenk
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
nach den von Ihnen gemachten Angaben, sofern diese zutreffen und vollständig sind und dem Sachverhalt entsprechen ist folgendes anzumerken:
Grundsätzlich ist die Veräußerung einer Immobilie nach Ablauf von 10 Jahren steuerfrei, sofern die Immobilie im Privatvermögen gehalten wurde (entweder Vermietung oder Selbstnutzung). Sofern Sie nur diese und sonst keine Ferienwohnungen vermieten bzw. vermietet haben, ist nicht von einer schädlichen gewerblichen Nutzung auszugehen. Eine gewerbliche Prägung würde sich ergeben, wenn eine hotelmäßige Nutzung der Ferienwohnung vorliegt oder die Vermietung nach Art einer Fremdenpension erfolgt. Inwieweit das der Fall ist, kann ich anhand Ihrer Angaben nicht bewerten. Sollte dies nicht der Fall sein, dann ist die Wohnung weiterhin dem Privatvermögen zuzurechnen. Da Sie die Immobilie 1998 gekauft haben und in 2014 verkaufen wollen, befindet sich der geplante Verkaufszeitpunkt außerhalb des 10 Jahreszeitraumes. Nach den von Ihnen gemachten Angaben dürfte ein Verneinen der Einkünfteerzielungsabsicht auch nicht vorliegen, zumal hierbei von der Finanzverwaltung immer ein fiktiver Totalüberschuss angenommen wird. Eine zeitweise Eigennutzung der Immobilie ist in der Regel auch unschädlich, insbesondere, weil Sie seit 2006 wieder vermieten.Im Übrigen hätte das Finanzamt seitdem im Rahmen der Steuerveranlagung der Vorjahre eine gewerbliche Nutzung unterstellen können, was in Ihrem Fall wohl nicht der Fall war.
Bitte überprüfen Sie sicherheitshalber, unter welcher Einkunftsart das Finanzamt seither die Immobilie erfasst hat (Vermietung und Verpachtung oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb). Wenn die Veranlagung unter der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung veranlagt wurde, wird die Veräußerung nach dem geschilderten Sachverhalt steuerfrei sein. Sofern Sie Zweifel an dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt haben, stehe ich Ihnen natürlich vertiefend zur Verfügung.
Ich hoffe dass Ihre beiden Fragen beantwortet sind. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.
Vielen Dank für den mir von Ihnen erteilten Beratungsauftrag.
Beste Grüße
Schenk
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