Spekulationssteuer
Beantwortet von Dipl.-Finanzwirt Steuerberater Michael Mertens
Fragestellung
Hallo ich habe ein Einfamilienhaus im April 2013 gekauft, welches ich bis Dezember 2014 vermietet habe. Ich bin dann mit meinem Zwillingsbruder der Miteigentümer ist (Ich bin Eigentümer, meine Frau, Mein Zwillingsbruder und seine Frau = Erungenschaftsgemeinschaft mazedonischen Recht) in das Einfamilienhaus im Dezember 2014 eingezogen. Im Januar 2017 habe ich die Tochter von meiner Tante und ihre Tochter bei mir angemeldet. Sie sind aus Italien gekommen und wollen jetzt hier in Deutschland ein neues Leben anfangen, wir haben Sie bei der Stadt angemeldet, damit Sie eine Arbeit finden können, den ohne Wohnung, keine Arbeit. Wie sieht es jetzt mit der Spekulationssteuer aus? Wir haben jetzt vor das Haus zu verkaufen und haben es auch die 2 vorangegangenen Jahre selbst genutzt, aber wie ist die Lage jetzt mit der Tochter und Tochters Tochter von meiner Tante die unentgeltlich bei uns wohnen? Soll ich Sie so schnell wie möglich abmelden oder muss ich jetzt Spekulationssteuer beim Verkauf von Haus zahlen? Das Haus wird aber noch von mir und meinem Zwillingsbruder selbst bewohnt und jetzt noch zzgl. die zwei anderen Personen. Ich bitte um einen Tipp.
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Antwort von Dipl.-Finanzwirt Steuerberater Michael Mertens
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
vielen Dank für Ihre Anfrage. Sehr gerne beantworte ich im Nachfolgenden Ihre Anfrage, ob in Ihrem Falle ein privates Veräußerungsgeschäft gem. § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) vorliegt.
Aus der Vermietung der Immobilie erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gem. § 21 Einkommensteuergesetz (EStG). Die Immobilie gehört zu Ihrem Privatvermögen.
Gem. § 23 EStG liegt grundsätzlich ein privates Veräußerungsgeschäft (sog. Spekulationsgeschäft) vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung ein Zeitraum von zehn Jahren nicht vergangen ist. Wichtig ist, dass es hier nicht auf den Übergang von Nutzen und Lasten anbekommt, sondern entscheidend sind die Datumsangaben der Kaufverträge.
Allerdings gibt es hier eine Ausnahme. Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt nicht vor, wenn die Wohnung durchgehend eigengenutzt oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Die Anschaffung erfolgte im April 2013, so dass die 10 Jahresfrist erst in 2023 ablaufen würde.
Das Haus war bis Dezember 2014 vermietet und somit ab Januar 2015 eigengenutzt.
Es greift also hier die Ausnahmeregelung.
Das Grundstück muss innerhalb der letzten drei Kj. zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Die Eigennutzung muss aber nicht die vollen drei Kj. umfassen.Der Stpfl. nutzt eine von ihm angeschaffte und hinreichend ausgestattete Wohnung bereits dann zu eigenen Wohnzwecken, wenn er damit beginnt, sie zu beziehen (BFH Urteil vom 18.1.2006, IX R 18/03, BFH/NV 2006, 936).
Aufgrund dessen, dass Sie das ab dem 01.01.2015 selber nutzen, wäre es möglich das Haus bereits zum 02.01.2017 zu veräußern.
So wird die Wohnung in drei Kalenderjahren
2015 - 01.01.15-31.12.15;
2016 - 01.01.16-31.12.16 und
2017 - 01.01.17-02.01.17
zu eigenen Wohnzwecken genutzt.
Demnach wäre die Veräußerung in 2017 möglich.
Wichtig ist jedoch, dass Sie die Eigenutzung in den letzten Jahren auch vorgenommen haben. Dies ist in Ihrem Fall gegeben, da Sie die Vermietungstätigkeit vollständig eingestellt haben.
Ihre die Tochter Ihrer Tante und deren Tochter leben nunmehr seit 2017 auch bei Ihnen. Allerdings ist dies unschädlich, da auch hier die Eigennutzung gegeben ist und keine Vermietung erfolgt. Schädlich wäre der Fall, wenn Sie selber nicht mehr im Haus wohnen würden. Solange Sie im Haus leben und weitere Familienmitglieder aufnehmen, ist die Eigennutzung nicht eingeschränkt. Erst wenn Sie das Haus unentgeltlich an die die Tochter Ihrer Tante und deren Tochter vermieten und selber nicht mehr im Haus wohnen, würde keine Eigennutzung mehr vorliegen und die Spekulationsfrist des § 23 EStG würde ausgelöst werden.
Zusammenfassend kann somit festgehalten werden: Solange Sie auch noch selbst mit Ihrem Zwillingsbruder im Haus leben, ist eine steuerfreie Veräußerung des Hauses möglich, da die Ausnahmeregelung des § 23 Abs. 1 S. 3 EStG greift (Eigennutzung in mind. 3 Kalenderjahren).
Ansonsten gibt es daneben nur noch zu beachten, dass bei der Veräußerung Grunderwerbssteuer anfallen würde. Diese wird jedoch grundsätzlich durch den Erwerber getragen.
Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen. Bei Fragen stehe ich Ihnen sehr gerne zur Verfügung.
Über eine Bewertung von Ihnen würde ich mich sehr freuen.
Beste Grüße
Michael Mertens
Dipl.-Finw. Steuerberater
www.mm-stb.de
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