Spekulationssteuer
Beantwortet von Steuerberater Dipl-Finanzwirt Jeannette Klüsener
Fragestellung
Guten Abend. Mein Ex-Ehemann und ich haben im November 2005 eine Wohnung (für 170.000€) gekauft, Diese wurde zunächst von uns bewohnt und anschließend bis 2008 von ihm alleine.
Ab 2008 bis heute wurde die Wohnung vermietet.
Wir möchten die Wohnung jetzt verkaufen (für 260.000€) und haben bereits einen Käufer. Ist es richtig, dass wir auf den Gewinn eine Spekulationssteuer zu entrichten haben? Welche Möglichkeiten gibt es?? Könnten wir jetzt bereits einen Notariellen Vertrag unterschreiben, die Übergabe aber erst im November machen?? Welche Möglichkeiten (Vorvertrag) gibt es für uns und den Kaufinteressenten, ohne dass wir als Verkäufer die Spekulationssteuer zahlen müssen??
Mit freundlichen Grüßen. S.D.S
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Antwort von Steuerberater Dipl-Finanzwirt Jeannette Klüsener
Sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Ich möchte Ihnen nachfolgend im Rahmen einer Erstberatung einen Überblick über die steuerlichen Besonderheiten Ihres vorgetragenen Sachverhalts geben:
Hier geht es um ein privates Veräußerungsgeschäft und um deren Fristberechnung.
Nachfolgend möchte ich Ihnen dazu erläutern:
Für die Berechnung der Veräußerungsfrist kommt es bei Anschaffung wie bei Veräußerung nicht auf den Zeitpunkt der dinglichen Übertragung an, sondern jeweils auf den Zeitpunkt des Abschlusses des schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts (z.B. Kaufvertrag als Anschaffungs- und Veräußerungsgeschäft). Denn es ist maßgebend, wann der Steuerpflichtige die Tätigkeit entfaltet, durch die er die für die Anschaffung und Veräußerung entscheidenden Grundlagen schafft. Die dinglichen Geschäfte sind für die Fristberechnung nicht maßgebend.
Unter Umständen beginnt und endet die Veräußerungsfrist bereits vor Abschluss des schuldrechtlichen Vertrages, weil die Vertragspartner innerhalb der Veräußerungsfrist eine Situation geschaffen haben, die der nach Abschluss eines Kaufvertrags gleichrangig ist. Und genau solch eine Situation wollen Sie wie beschrieben erschaffen.Dies ist zum Beispiel gegeben, wenn der Käufer ein bindendes Kaufangebot abgibt. "Der Eigentümer räumt dem Erwerber eine so starke Rechtsstellung ein, dass das Eigentumsrecht von Ihnen völlig ausgehöhlt ist. Es muss der Käufer rechtlich oder
tatsächlich durch die gegebende Situation gezwungen sein, das Angabot anzunehmen." Das sagt die Rechtsprechung. Aufgrund Ihrer Ausführungen wollen Sie eben solch eine Situation herbeiführen. Hier endet dann die Veräußerungsfrist. Um die Spekulationssteuer zu umgehen, sollten Sie die Veräußerungsfrist von 10 Jahren tatsächlich abwarten.
Zu den eigenen Wohnzwecken möchte ich anmerken:
Dieser Zeitraum ist wichtig, im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren oder eben wenn die Immobilie ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wurde. Leider ist die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken kurz nach Anschaffung und dann Fremdnutzung für die Fristberechnung irrelevant.
Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen und konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen.
Mit freundlichen Grüßen
Jeannette Uhlig, Steuerberaterin
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es tut mir leid, dass die Deadline abgelaufen ist. Ich möchte Sie bitten, mir eine Frist bis morgen mittag einzuräumen. Ich werde Ihre Frage dann beantworten.
Mit freundlichen Grüßen
Jeannette Uhlig