Schönheitsreparaturen bei Auszug aus Mietwohnung nötig?
Fragestellung
Als meine Frau und ich von sechs Jahren in unsere Vierzimmerwohnung eingezogen sind, haben wir sie komplett unrenoviert übernommen. Wir mussten in manchen Zimmern alten Teppichboden entfernen, haben komplett neu tapeziert und in den Wohnräumen die Dielen abschleifen lassen – alles auf eigene Kosten. Jetzt ziehen wir in ein Reihenhaus, haben unsere Wohnung fristgemäß gekündigt. Beim Besichtigungstermin verlangte unser Vermieter, dass wir Schönheitsreparaturen vornehmen, also streichen, tapezieren etc. Da wir die Wohnung ja nun in einem viel besseren Zustand als beim Einzug übergeben, haben wir das abgelehnt. Hat der Vermieter die rechtliche Handhabe, uns dazu zu zwingen?
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Antwort von Rechtsanwältin Anja Merkel, LL.M.
Sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich aufgrund Ihrer Angaben folgendermaßen beantworte:
Hat der Vermieter die rechtliche Handhabe, uns dazu zu zwingen?
Grundsätzlich trifft die Pflicht zu Schönheitsreparaturen den Vermieter, vgl. § 538 BGB.
Der Vermieter kann diese Pflicht allerdings auf die Mieter per Mietvertrag abwälzen.
Aber dann darf er sie nur zu Renovierungen verpflichten, die Abnutzungen beseitigen, die der Mieter während der Mietzeit selbst verursacht hat.
Bei einer unrenoviert übernommenen Wohnung ist eine Formularklausel im Mietvertrag, welche den Mieter zu Schönheitsreparaturen zwingt unwirksam nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt dazu,
dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat, so entschieden vom Bundesgerichtshof
am 18.03.2015, Aktenzeichen VIII ZR 185/14.
Ihre Ablehnung noch schönheitsreparaturen durchzuführen deckt sich also mit der neusten höchstrichterlichen Rechtssprechung.
In Ergänzung:
Etwas anderes kann gelten, wenn die Übernahme der Schönheitsreparatur ganz individuell zwischen IHnen und dem Vermieter trotz der unrenovierten Wohnung ausgehandelt wurde oder aber Sie haben bereits für Ihre
Renovierungsarbeiten einen ausreichenden Ersatz vom Vermeiter erhalten. Im oben angesprochenen Fall mussten 3 Zimmer gestrichen werden, wofür die Mieter einen halben Monat Mieterlass erhalten hatten.
Dem BGH war dies allerdings zuwenig. Da Sie weit größere Renovierungsarbeiten vorgenommen haben, ist auch eine eventuelle Abgeltung wesentlich höher anzusetzen.
Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.
Beste Grüße
Anja Merkel, LL.M.
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