Schenkungsvertrag
Fragestellung
Guten Tag / Herr Schenk.
In einem Ueberlassungsvertrag fuer das Haus meiner Eltern beabsichtige ich die Schenkung des Anwesens von meinen Eltern an mich mit Rueckvermietung zu kombinieren. Fuer die Wohnungs- und Mitbenutzung / Rueckvermietung steht nun folgendes im Vertragsentwurf:
2. Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht / Rueckvermietung
Der Uebernehmer raeumt seinen Eltern das uneingeschraenkte ausschliessliche Recht auf alleinige Nutzung des gesamten Anwesens ein. Der Wohnberechtigte kann die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Einrichtungen und Anlagen mitbenutzen.
Saemtliche mit der Unterhaltung der Austragsraeume zusammenhaengenden Kosten wie Schoenheitsreparaturen, Strom , Wasser , Kanal, Muellabfuhr und Heizung hat der Beereichtigte selbst zu tragen. Die Ausuebung des Wohnungs- und Mitbenutzungsrechtes darf an Dritte nicht ueberlassen werden.
Dier Uebernehmer verpflichtet sich die Haustechnik auf seine Kosten instandzuhalten.
Das Recht endet mit dem Tod der Berechtigten.
Schuldrechtlich wird vereinbart:
Der Uebernehmer (als Vermieter) und seinen Eltern (als Mieter) schliessen mit Wirkung zum heutigen Tag auf unbestimme Zeit einen Mietvertrag ueber die Nutzung der Raeumlichkeiten des Objektes XYZ ab.
Die monatliche Miete betraegt 380EUR zuzueglich der umlagefaehigen Nebenkosten. Die Miete ist monatlich im Voraus innerhalb der ersten drei Werktage zu entrichtgen.
Die Gebrauchsueberlassung erfolgt zu Wohnzwecken. Eine Kaution ist nicht geschuldet.
Im Uebrigen werden die Beteiligten hinsichtlich der Ausgestaltung des Mietvertrages einen schriftlichen Vertrag zu den ortsueblichen Bedingungen abschliessen, der heutige Ueberlassungsvertrag steht und faellt nicht mit den weiteren Details der Formulierung im Mietvertrag.
Das vorgenannte dinglich (gesicherte) Nutzungsrecht dient der Sicherung des vorgenannten Mietverhaeltnisses.
Die Wohnrechtsansprueche ruhen fuer jeden Berechtigten gesondert, soweit der sich nicht in der Austragungswohnung und im uebergebenen Anwesen aufaelt, auch bei Aufenthalten in KR.enhaus, Altenheim und Pflegeheim bleibt unberuehrt.
Soweit der Entwurf. Jetzt meine Frage:
/ Kann der Mietzins ausserhalb des Schenkungsvertrages im zu vereinbarenden Mietvertrag geregelt und vereinbart werden oder muss der Betrag unmittelbar im Schenkungsvertrag stehen, damit das Finanzamt dies anerkennt.
/ Sollte der Mietzins auch im Mietvertrag geregelt werden koennen, waere ich Ihnen dankbar, wenn Sie mir eine Formulierung vorschlagen die in den Schenkungsvertrag uebernommen werden kann und bzgl. des Mietzinses auf den Mietvertrag verweist.
Herzlichen Dank
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Dipl.-Kfm. Rainer Schenk
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Ich möchte zur Beantwortung Ihrer beiden unten stehenden Fragen voraussetzen bzw. annehmen, dass die Schenkung der Immobilie aus steuerlicher Sicht nicht zu beanstanden ist. Ich habe keine Angaben darüber, inwieweit im Rahmen der Schenkung andere Auflagen berücksichtigt werden bzw. eine Gegenleistung erfolgt, die zu einer Teilentgeltlichkeit (gemischte Schenkung) führt. Ich kann auch nicht mangels Angaben bewerten, inwieweit bei der geplanten Schenkung Schenkungssteuer anfällt.
Zur ersten Frage:
Generell ist es steuerlich möglich, mit seinen Eltern eine Vereinbarung über die entgeltliche Nutzungsüberlassung der Wohnung im übertragenen Haus zu treffen. Im Übertragungsvertrag sollte klar zum Ausdruck gebracht werden, dass die Wohnungsüberlassung entgeltlich erfolgen soll. Insofern ist es ratsam, diese Klausel entsprechend in dem Übertragungsvertrag (Schenkungsvertrag) mit aufzunehmen. Sofern die Grundstücksübertragung noch gegen Versorgungsleistungen an die „Schenker“ erfolgt (Grundstücksübertragung gegen Leistungsauflage), dann wäre der Mietvertrag notariell zu beurkunden (also Sie zahlen an die Eltern als Versorgungsleistung wiederkehrend einen vereinbarten Geldbetrag und die Eltern zahlen quasi aus diesen Versorgungsleistungen die Miete an Sie zurück. Man nennt eine solche Gestaltung auch „Stuttgarter Modell“). Ob eine solche Gestaltung bei Ihnen vorliegt, kann ich nicht erkennen, da auch keine Angaben hierzu gemacht wurden.
Ich empfehle Ihnen aber, den Mietvertrag insgesamt prüfen zu lassen, da Ihre steuerliche Gestaltung mit dem Fremdvergleich des Mietvertrages steht und fällt. Die zivilrechtliche Wirksamkeit des Mietvertrages mit nahen Angehörigen ist Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung des Mietvertrages. Eine notarielle Beurkundung ist nicht zwingend, wenn es nicht wie vorstehend beschrieben, zusätzlich eine Leistungsauflage gibt, die Sie zu erfüllen haben.
Wichtig! Die Vereinbarung eines Mietverhältnisses in Verbindung mit einem dinglichen Nutzungsrechts (als reiner Sicherungszweck) ist in dem Übertragungsvertrag aufzunehmen. Der Verweis auf einen separaten Mietvertrag auch. Sofern es für Sie kostenseitig keine Rolle spielt, würde ich aber den Mietvertrag auch beim Notar schon abschließen und zumindest als Anlage zum Übertragungsvertrag beifügen.
Zu klären wäre aber noch, ob in Ihrem konkreten Fall der Mietvertrag keinen Kündigungsausschluss enthalten darf und keine Befristung auf Lebenszeit erfolgt. Zur Beurteilung hierzu ist es aber erforderlich, das gesamte Vertragswerk der Übertragung heranzuziehen. Insofern kann ich an dieser Stelle nur darauf hinweisen, diese beiden Punkte vorher noch klären zu lassen.
Ihre zweite Frage:
Sehr wohl muss im Mietvertrag die Höhe des Mietzinses festgelegt sein. Dabei ist keine abstrakte Verweisung auf eine ortsübliche Miete ausreichend, sondern es muss ein konkreter Betrag genannt werden, der auch ortsüblich ist. Unter bestimmten Voraussetzungen kann bei Mietverträgen unter nahen Angehörigen auch eine geringere Miete vereinbart werden (mindestens aber 66 % der ortsüblichen Miete). Im Schenkungsvertrag ist die Mietzinsklausel nicht redundant zum Mietvertrag einzubinden, da ja im Schenkungsvertrag auf den zivilrechtlich wirksamen Mietvertrag explizit hingewiesen wird.
Wie ein Mietvertrag unter nahen Angehörigen gestaltet werden kann, können Sie unter dem folgenden Link sehen (http://www.datev.de/portal/ShowContent.do?pid=dpi&cid=212451).
Ich hoffe, Ihre Fragen soweit beantwortet zu haben. Bei solch komplexen Verträgen sollten Sie aber nicht auf professionelle Beratung bei der Gesamtvertragsgestaltung verzichten. Sicher entstehen Ihnen dabei Kosten, aber wenn man an dieser Stelle Geld spart, kann man später Fehler in der Vertragsgestaltung nicht mehr korrigieren, die dann weit mehr Geld kosten. Der Notar wird Sie auch nicht vollumfänglich steuerlich beraten können, sondern eher darauf hinweisen, dass er steuerliche Sachverhalte nicht zu prüfen hat. Da ich lediglich auf die begrenzten Angaben von Ihnen hin antworten konnte, sollten Sie das als Orientierung sehen, keinesfalls als ganzheitliche Beratung. Diese wäre nur möglich, wenn sämtliche Informationen zur Übertragung mit anschließender Rückanmietung inkl. der Vertragsentwürfe vorlägen.
Ich bedanke mich nochmals für Ihren Auftrag und bitte Sie, mir eine hoffentlich positive Bewertung zu geben.
Beste Grüße
Schenk
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Das Nutzungsrecht wie es im Ueberlassungsvertrag geregelt ist endet mit dem Tod der Berechtigten. In so fern hatte ich vor den Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abzuschliessen und nicht in irgendeiner Form zeitlich zu beschraenken oder einzugrenzen.
Hinsichtlich dem Kündigungsrechtes im Mietvertrag gehe ich entsprechend der meiner Absicht meinen Eltern dort lebenslanges Wohnrecht einzuraeumen von einem Kuendigungsauschluss aus.
Wuerde sich ein Kündigungsauschluss steuerrechtlich nachteilig auswirken?
Ich wuerde Sie bitten meine Kontaktanfrage anzunehmen, damit ich ggf. zur Ausarbeitung des Mietvertrages und Vertragspruefung direkt mit Ihnen Kontakt aufnehmen kann.
Danke fuer Ihre Bemühungen und Auskünfte bisher.
Der Kontaktdatenaustausch würde mich 84 Euro kosten.
Schenk
zur Vermeidung eines steuerlichen Gestaltungsmissbrauchs (§ 42 Abgabenordnung) mit der Folge der Nichtanerkennung des Mietverhältnisses ist es zunächst wichtig, das Nutzungsrecht als reine Sicherung des Mietverhältnisses zu gestalten (mit dem Tod endend), damit dieses Nutzungsrecht steuerlich sauber anerkannt wird. Hinsichtlich des Mietvertrages ist es ratsam, diesen auf "unbestimmte" Dauer abzuschließen, wobei auch hier sauber formuliert werden muss.
Ich stehe Ihnen gerne für die weitere direkte rechtliche Betreuung zur Verfügung. Da ich bei einer Freigabe der Kontaktdaten durch die Plattform, sofort mit 84 Euro belastet werde müssten mir diese Kosten entsprechend ersetzt werden. Da ich für jede Beratung nur 65 % als Ertrag erhalte, wäre es ein Vertrauensbeweis, wenn Sie unsere laufende X Mail mit 130 Euro "auffüllen" würden. Dann können wir eine individuelle Honorarvereinbarung bzgl.. der Verträge (Übertragungsvertrag und Mietvertrag) treffen und bei der Honorarabrechnung würde ich Ihnen dann 46,00 Euro wieder brutto gutschreiben, sodass Ihre Belastung effektiv nur 84 Euro Betragen würde. Ich denke, dass dies eine faire Vorgehenswiese ist. Ich bin schon seit Jahren als Steuerberater für Mandanten ohne regionale Beschränkung tätig und habe Anfangs immer mit nach der Gebührenverordnung zulässigen Vorschusskostennoten gearbeitet. Später dann, nachdem ich gesehen habe, dass ordnungsgemäße Bezahlung der Rechnungen erfolgt, haben ich meist erst nach Leistungserbringung abgerechnet. Die bisher von mir getätigten Antworten mit den doch rechtlich tiefgehenden Überlegung sind von der Kalkulation bereits jetzt schon weit über 45 Euro hinaus gegangen.
Beste Grüße
Schenk
zur Vermeidung eines steuerlichen Gestaltungsmissbrauchs (§ 42 Abgabenordnung) mit der Folge der Nichtanerkennung des Mietverhältnisses ist es zunächst wichtig, das Nutzungsrecht als reine Sicherung des Mietverhältnisses zu gestalten (mit dem Tod endend), damit dieses Nutzungsrecht steuerlich sauber anerkannt wird. Hinsichtlich des Mietvertrages ist es ratsam, diesen auf "unbestimmte" Dauer abzuschließen, wobei auch hier sauber formuliert werden muss.
Ich stehe Ihnen gerne für die weitere direkte rechtliche Betreuung zur Verfügung. Da ich bei einer Freigabe der Kontaktdaten durch die Plattform, sofort mit 84 Euro belastet werde müssten mir diese Kosten entsprechend ersetzt werden. Da ich für jede Beratung nur 65 % als Ertrag erhalte, wäre es ein Vertrauensbeweis, wenn Sie unsere laufende X Mail mit 130 Euro "auffüllen" würden. Dann können wir eine individuelle Honorarvereinbarung bzgl.. der Verträge (Übertragungsvertrag und Mietvertrag) treffen und bei der Honorarabrechnung würde ich Ihnen dann 46,00 Euro wieder brutto gutschreiben, sodass Ihre Belastung effektiv nur 84 Euro Betragen würde. Ich denke, dass dies eine faire Vorgehenswiese ist. Ich bin schon seit Jahren als Steuerberater für Mandanten ohne regionale Beschränkung tätig und habe Anfangs immer mit nach der Gebührenverordnung zulässigen Vorschusskostennoten gearbeitet. Später dann, nachdem ich gesehen habe, dass ordnungsgemäße Bezahlung der Rechnungen erfolgt, haben ich meist erst nach Leistungserbringung abgerechnet. Die bisher von mir getätigten Antworten mit den doch rechtlich tiefgehenden Überlegung sind von der Kalkulation bereits jetzt schon weit über 45 Euro hinaus gegangen.
Beste Grüße
Schenk