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Schenkung

25.11.2018 | Preis: 44 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Bernd Thomas

Fragestellung

Sehr geehrter Herr Thomas,


Wir haben folgende steuerrelevante Frage:



Meine Frau, Annette J., war alleinige Eigentümerin des Einfamilienhauses, das im Jahr

2001 für DM 556.500,- (Euro 284.534,-) gekauft wurde.

Wir wohnen seitdem im Haus als Familie mit zwei Kindern. Das Haus wurde nie vermietet.



Im Dezember 2003 wurde dieses Haues in eine GbR umgewandelt und meine Frau, Annette J., hat jeweils 40% an unsere beiden Söhne geschenkt. Damit erwarben unsere Söhne entsprechende Gesellschafter- Anteile in der GbR. Dies haben wir ordnungsgemäß an das Finanzamt Fulda gemeldet.


Am 25. Januar 2017 wurde bei einem Notar in Frankfurt die GbR aufgelöst, als Auflösungs-
wert wurde Euro 500.000.- zugrunde gelegt. Einer unserer Söhne, Jean-Michel J., der einen 40%- Anteil, sprich Euro 200.000,- in der GbR hatte, hat an seinen Vater, seine Mutter und seinen Bruder jeweils Anteile im Wert von Euro 20.000.- als Schenkung übertagen, Damit blieben ihm 28%, gleich Euro 140.000,- in seinem Besitz.


Im März 2018 habe ich, J. J., der Vater, die Anteile von Jean-Michel, für Euro 140.000,- gekauft.


Meine Frau und ich haben je zur Hälfte eine Eigentumswohnung, die wir im Juni 2010 von einem Bauträger für Euro 235.000,- gekauft haben. Die Wohnung wurde im November 2011 bezugsfertig. Seitdem ist die Wohnung durchgehend vermietet. Jetziger Verkehrswert
ca. Euro 435.000,-.

Wir möchten diese Wohnung unserem Sohn Jean-Michel schenken, aber Euro 140.000,-
(die ich von seinem Anteil am Haus gekauft und ihm noch nicht ausbezahlt habe, einbehalten/verrechnen.

Somit wäre dann ein Teil Kauf, und ein Teil Schenkung.

Zu beachten wäre auch, dass die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist.


Fragen sind:

Habe ich auf die Euro 140.000,- irgendeine Steuer zu zahlen?

Ist für meinen Sohn ein Teil Schenkung, ein Teil Kauf möglich?

Wie sollen wir steuergünstig den Schenkungs-/Kaufvertrag gestalten?



Mit freundlichen Grüßen


J. u. Annette J.

Am Bonifatiusbrunnen 46

60438 Frankfurt

E-Mail: J.J..fra@gmail.com

Antwort des Experten

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen. Insbesondere gehe ich davon aus, dass Sie keinen Grundstückshandel o.ä. betreiben und keines der Grundstücke zu einem Betriebsvermögen gehört, sondern dass alle Vorgänge im Bereich der privaten Vermögensverwaltung erfolgen.

Die Übertragung an den Sohn erfolgt teilentgeltlich. Bei einem Wert von 435.000 € und einem Gegenwert (Verrechnung mit gestundetem Kaufpreis von 140.000 € sind 14/435tel entgeltlich, der Rest unentgeltlich.

Da die Wohnung weniger als 10 Jahre in Ihrem Besitz war und nicht eigenen Wohnzwecken diente, unterliegt dieser entgeltliche Anteil der Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft bei Ihnen und Ihrer Frau. Sie versteuern den Gewinn (jeweils anteilig ermittelt, Verkaufspreis abzüglich Anschaffungs- und Herstellungskosten abzüglich Werbungskosten zuzüglich steuerlich geltend gemachter Abschreibungen) bei Zufluss im Rahmen Ihrer Einkommensteuer zu Ihrem individuellen Steuersatz. Somit könnte eine steuerliche Belastung dieses Anteils von bis zu ca. 50% entstehen (Einkommensteuer, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer).

Der unentgeltlich übertragene Teil ist eine Schenkung. Im Rahmen der Freibeträge kann diese steuerfrei erfolgen. Für eine Schenkung der Eltern an den Sohn gelten Freibeträge von.400.000 € innerhalb von 10 Jahren. Jeder der beiden Eltrenteile kann in dieser Höhe Schenkungen leisten, somit ist bei hälftiger Schenkung eine Übertragung bis zu einem Wert von 800.000 € innerhalb von 10 Jahren steuerfrei möglich. Bei den genannten Beträge ist somit eine schenkungssteuerfreie Übertragung möglich, wenn keine weiteren schenkungssteuerpflichtigen Vorgänge vorliegen bzw. geplant sind.

Ein teilentgeltlicher Erwerb des Sohnes ist ohne weitere Probleme möglich, bei der steuerlichen Abschreibung bildet er für die Zukunft jeweils zwei Abschreibungsreihen, soweit er weiter vermietet setzt er für den unentgeltlich erworbenen Anteil die Abschreibung der übertragenden Eltern fort, für den entgeltlichen Anteil bildet er eine neue Abschreibungsreihe.

In Anbetracht der nicht unerheblichen Wertsteigerung seit 2010 könnte es sinnvoll sein, abzuwarten, bis die zehnjährige Spekulationsfrist vergangen ist. DIe Frist berechnet sich taggenau nach dem obligatorischen Rechtsgeschäft (Eingang der Verpflichtung, die  Grundbucheintragung ist hier nicht relevant). Somit könnte etwa Mitte 2020 eine einkommensteuerfreie Übertragung erfolgen.

Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage zur Verfügung und im Übrigen würde ich mich, für den Fall, dass Sie mit meiner Beratung zufrieden waren, über eine positive Bewertung hier auf yourXpert sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Thomas
Steuerberater

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Antwort des Experten: Vielen Dank!

Kommentare

Insgesamt 5 Kommentare
Kunde - 25.11.2018 17:00:

Sehr geehrter Herr Thomas,

wie Sie den Fall geschildert haben, kann ich dieses Nachvollziehen, außer:
der Punkt.:
ich habe eine 50%ige Anteil in der zu verschenkende Wohnung.
Jetziger Verkehrswert der Wohnung ca. Euro 435.000. Mein Anteil ca. Euro 218.000,-.

Hier verlange ich nur Euro 140.000.- von meinem Sohn und der Rest schenke ich
Ihm.
Wie soll der Steuersatz lauten:

Mein Anteil in der Wohnung zum jetziger Zeitpunkt Euro 218.000.-
Mein Anteil Anschaffungskosten Euro 117.500,-
---------------- 100.500,- übersteigenden Betrag
Verkauf an meinem Sohn Euro 140.000,-
Habe ich nun ein Steuer auf Euro 60.500.- zu zahlen oder auf einem anderen Betrag??
-
Nach Ablauf der 10 Jahres Frist ist das egal, das ich Euro 140.000,- einbehalte und der Rest
Schenke?
Wenn fängt die 10 Jahres Frist an, am Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags oder beim
Übernahme der Wohnung nach Fertigstellung von Bauträger?

Mit freundlichen Grüßen
J. J.

Bernd Thomas - 25.11.2018 17:26:

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn Sie die 140.000 € alleine erhalten, dann wäre der entgeltliche wäre auf Ihren Anteil zu berechnen.

Somit ergäbe sich der entgeltliche Anteil von

140.000/238.000 = ca. 60% (hier im Beispiel mit gerundeten Werten, das Finanzamt rechnet genau)

Der Gewinn errechnet sich für den entgeltliche Teil aus Veräußerungspreis abzüglich 60% der Anschaffungs-/Herstellungskosten, abzüglich 60% der Werbungskosten (Notar usw.) zzgl. 60% der steuerlich geltend gemachten Abschreibungen.

Beispielsweise:

Veräußerungspreis 140.000 €
abzgl. Anschaffungskosten 117.500 x 60% = -70.500 €
abzgl Werbungskosten z.B. Notar 2.000 x 60% = -1.200 €
zzgl. AfA 2010 bis 2018 geschätzt 14.000 x 60% = +8.400 €

ergibt Gewinn 79.700 €

Dies wäre der Rechenweg, die Zahlen sind natürlich genau zu ermitteln.

Wenn Sie die 10 Jahre abwarten, dann wäre das alles komplett steuerfrei.

Die Zehnjahresfrist berechnet sich nach dem obligatorischen Geschäft (Verpflichtungsgeschäft), das ist in aller Regel der Notarvertrag.

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Thomas
Steuerberater

Bernd Thomas - 25.11.2018 17:29:

Erratum: Der Anteil ist natürlich mit 140.000/218.000 = ca. 64% zu rechnen.

Kunde - 26.11.2018 11:41:

Sehr geehrter Herr Thomas,
vielen Dank für Ihre Mitteilung. Bitte teilen Sie mit auf welsche Link kann ich Sie bewerten.
Außerdem im Internet stelle ich folgende Kommentar fest:
"Maßgeblich für den Zeitraum ist das Datum des Kaufes. Bei einem Neubau oder einer Erweiterung des Hauses zählt der jeweilige Fertigstellungstermin".
Mir wäre Ihre eindeutige Aussage lieber ob beim Neubau durch der Bauträger die Frist bei Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar oder beim Übernahme der Wohnung nach Fertigstellung. Wir hatten die fragliche Wohnung von einer Fremden Bauträger, der auf einer Grundstück 22 Wohnungen gebaut hat, eine Wohnung
gekauft. Beim Notar habe ich den Kaufvertrag am 09.06.2010 unterschrieben und am 01.11.2011 die Wohnung nach Fertigstellung übernommen
Wann fängt genau die 10 Jahresfrist?
Mit freundlichen Grüßen .

Bernd Thomas - 26.11.2018 14:16:

Sehr geehrter Fragesteller,

die Bebauung des Grundstücks setzt keine eigene Frist in Gang. Es verbleibt also beim Anschaffungsdatum des Grundstücks, gemäß Sachverhalt wäre das der 09.06.2010.

Für meine Bewertung müsste bei dem Auftrag ein entsprechender Link sein (ich sehe leider nur die Expertenansicht, nicht die Kundenansicht). Sie bekommen dazu m.E. auch eine E-Mail mit anklickbarem Link.

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Thomas
Steuerberater

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