Renovierungskosten absetzen
Beantwortet von Steuerberater Dipl-Finanzwirt Jeannette Klüsener
Fragestellung
Guten abend
Gibt es nach der 3 Jahresfrist nach dem Erwerb einer Immobilie noch beschränkungen was die Höhe der Renovierung angeht, da wir Fenster, Badzimmer und noch zwei Zimmer machen müssen.?
Danke
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Antwort von Steuerberater Dipl-Finanzwirt Jeannette Klüsener
Sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich nachfolgend gern im Rahmen einer Erstberatung Stellung nehme.
Aufwendungen für die Instandhaltung und Modernisierung eines Gebäudes können entweder sofort abzugsfähige Werbungskosten oder Herstellungsaufwand sein. In der Regel handelt es sich um Werbungskosten.
Grundsätzlich gilt aber:
§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG sieht vor, dass zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen gehören,
die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden,
wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten).
In den ersten drei Jahren nach der Anschaffung gibt es also eine Besonderheit, die Sie ansprechen: Übersteigen die Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung in diesem Zeitraum 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden die Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten eingestuft und müssen auf die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden.
Sind diese drei Jahre vorbei, sind Aufwendungen für die Instandhaltung und Modernisierung eines Gebäudes grundsätzlich sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand.
ABER:
Maßnahmen, die für sich allein Erhaltungsaufwand darstellen, können in ihrer Gesamtheit als Herstellungskosten aktiviert werden, wenn dadurch der Gebrauchswert deutlich erhöht wird.
Hier wird eine Standardverbesserung (von einem sehr einfachen auf ein
en mittleren Standard oder von einem mittleren auf einen sehr anspruchsvollen Standard) vorausgesetzt.
Der Standard eines Gebäudes wird unter anderem durch die Ausstattung bestimmt. Wesentlche Ausstattungsmerkmale sind vor allem Umfang und Qualität der Zentralgewerke Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen sowie der Fenster.
Fußböden und Türen gehören dagegen in der Regel nicht zu den zentralen Ausstattungsmerkmalen.
Ein sehr einfacher Standard liegt vor, wenn die zentralen Ausstattungsmerkmale nur im nötigen Umfang oder in einem technisch überholten Zustand vorhanden sind. Ein mittlerer Standard besteht, wenn die zentralen Ausstattungsmerkmale durchschnittlichen und selbst höheren Ansprüchen genügen. Der sehr anspruchsvolle Standard beinhaltet nicht nur die optimale zweckmäßige Ausstattung, vielmehr kommt hierbei noch die Verwendung außergewöhnlich hochwertiger Materialien hinzu.
Für die Aktivierung als Herstellungskosten im Rahmen der Standardverbesserung muss eine Verbesserung von mindestens drei Bereichen der zentralen Ausstattungsmerkmale erfolgen. Es reicht eine Verbesserung von nur zwei Bereichen der zentralen Ausstattungsmerkmale aus, wenn diese mit einer aktivierungsfähigen Herstellungsmaßnahme verbunden sind.
Soweit bei drei dieser Zentralgewerke (Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallation sowie der Fenster) eine Einstufung in einen höheren Standard entsprechend der Beschreibungen in den jeweiligen Tabellen vorgenommen werden kann, kann eine Verbesserung, die zu Herstellungskosten führt, angenommen werden.
Beispiel
Bei Sanierungsmaßnahmen werden die Nachspeicherheizung durch eine Zentralheizung, die zweiphasigen Elektroinstallationen durch dreiphasige und die einfachverglasten Fenster durch Isolierfenster ersetzt und die sanitären Anlagen ausgetauscht.
Teilen sich Aufwendungen für Baumaßnahmen, die einzeln noch keine wesentliche Verbesserung erzeugen, planmäßig über mehrere Wirtschaftsjahre auf, ist bei der Bewertung der Aktivirungsfähigkeit die Gesamtmaßnahme zu betrachten. Wenn die Gesamtmaßnahme insgesamt zu einer Hebung des Standards führt, können diese zusammenhängend gesehen aktiviert werden. Von einer „Sanierung in Raten“ geht die Finanzverwaltung bei planmäßigem Vorgehen innerhalb von fünf Jahren aus.
ABER:
Eine wesentliche Verbesserung liegt nicht bereits dann vor, wenn ein Gebäude generalüberholt wird und die Maßnahmen über Substanz erhaltende Erneuerungen nicht hinausgehen und dem technischen Fortschritt entsprechen, da dadurch der Gebrauchswert des Gebäudes insgesamt nicht erhöht wird. Dies sind so genannte Schönheitsreparaturen oder Maßnahmen, die nur den ursprünglichen Zustand erhalten oder das Gebäude bzw. den Gebäudeteil in zeitgemäßer Form
wiederherstellen. Bei diesen Maßnahmen handelt es sich um Erhaltungsaufwendungen.
Ich habe Ihnen eine Kurzübersicht zum besseren Verständnis des Geschriebenen beigefügt.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen Ihre Frage beantworten und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Jeannette Klüsener, Steuerberaterin
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