Rechtsberatung zur Änderung des Eigenbedarfs nach eigenem Umzug
Fragestellung
Guten Tag,
ich hatte meiner Mieterin In Berlin wegen Eigenbedarf aus beruflichen Gründen gekündigt und ihr die geforderte Umzugspauschale gezahlt. Sie ist zum 30.4. ausgezogen. Am 2. Mai habe ich meine 2-Zimmer-Wohnung bezogen und mich am 3. Mai in Berlin angemeldet. Ich wollte die Wohnung so renovieren lassen, dass statt des Durchgangszimmers beide Zimmer einzeln begehbar sind, damit ich 1 Zimmer evtl. untervermieten kann. Hierzu kamen am 2. Mai der Techniker meiner Hausverwaltung und ein Bauingenieur, den mir meine Hausverwaltung empfohlen hatte. In der Beratung stellte sich heraus, dass die gewünschte Renovierung sehr teuer sei, und der Techniker der Hausverwaltung informierte mich darüber, dass sie gerade eine Wohnung im selben Haus renovieren, diese bald fertig werde und sie 2 einzeln begehbare Zimmer hätte und somit für mich optimal geeignet. Er stellte den Kontakt zum Eigentümer her, der sich mit mir am 6. Mai als Mieterin mündlich einverstanden erklärte. Der MV ist noch nicht unterschrieben, er soll mir heute zukommen, und der Vermieter möchte, dass ich am 15. Mai seine Wohnung beziehe - also nächste Woche.
Meine Frage:
Kann meine ehemalige Mieterin auf Schadensersatz klagen, wenn ich die andere Wohnung beziehe, weil ich nicht mehr selbst in meiner eigenen Wohnung leben werde? Hat sie noch das Recht, auch wenn ich die Umzugspauschale gezahlt habe? Kann sie es machen, weil sich der Plan im Nachhinein geändert hat? Ich habe von der oberen Wohnung zuvor nichts gewusst.
Vielen Dank.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt Jan Wilking
Sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Hat der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum wegen Eigenbedarfs wirksam gekündigt und fällt der geltend gemachte Grund nachträglich weg, so ist dies nur dann zu berücksichtigen, wenn der Grund vor dem Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist (BGH, Urteil vom 9. 11. 2005 - VIII ZR 339/04).
Nach Ihrer Schilderung sind die konkreten Eigenbedarfsgründe erst nach Beendigung des Mietverhältnisses, dem Auszug der Mieterin und Ihrem Einzug weggefallen, was sich im Streitfalle auch problemlos nachweisen lässt. Deshalb müssen Sie die Mieterin weder informieren noch haben Sie Schadensersatzansprüche zu befürchten.
Mit freundlichen Grüßen
Jan Wilking, Rechtsanwalt
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vielen Dank für Ihre Antwort. Ich habe noch eine Frage zur "Kündigungsfrist". Sie schrieben:
"Hat der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum wegen Eigenbedarfs wirksam gekündigt und fällt der geltend gemachte Grund nachträglich weg, so ist dies nur dann zu berücksichtigen, wenn der Grund vor dem Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist (BGH, Urteil vom 9. 11. 2005 - VIII ZR 339/04)"
Ich habe im Januar zum 31.7.2018 gekündigt. Die Mieterin hat jedoch bereits zum 1.5. die Möglichkeit gehabt, eine andere Wohnung zu beziehen gegen Zahlung der Umzugspauschale. Diese Möglichkeit hat sie wahrgenommen.
In Bezug auf das o.g. Urteil: Zu welchem Zeitpunkt ist in meinem Fall die tatsächliche Kündigungsfrist? Ist es nun der 30.4. gewesen?
Meine zuerst angegebene Kündigungsfrist zum 31.7. würde ja noch bevorstehen.
Vielen Dank im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen
M. N.
Fallen die Eigenbedarfsgründe im Zeitraum zwischen Zugang der Kündigung und Ablauf der Kündigung weg, ist dies dem Mieter grundsätzlich ohne weitere Aufforderung gem. § 241 Abs. 2 BGB mitzuteilen. Weiterhin ist der Vermieter aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben verpflichtet, dem Mieter einen Vertrag über die Aufhebung der Kündigungswirkungen anzubieten. Unterlässt der Vermieter diese Mitteilung, macht er sich schadensersatzpflichtig, wobei die Schadensersatzpflicht auf Wiederbegründung des Mietverhältnisses gerichtet ist.
Die Verpflichtungen des Vermieters entfallen allerdings, wenn der Mieter wie in Ihrem Fall die Wohnung vor Wegfall des Kündigungsgrundes schon geräumt hat (OLG Karlsruhe WuM 1982, 11). Dies ist allerdings juristisch nicht unumstritten, sodass ein gewisses Restrisiko verbleibt, wenn Sie die Mieterin nicht informieren und die Wiederherstellung des Mietvertrages anbieten.
Mit freundlichen Grüßen
Jan Wilking, Rechtsanwalt