Re: Kauf eines Zweifamilienhauses
Fragestellung
Sehr geehrter Herr Damen und Herren,
Ich habe ein Zweifamilienhaus auf einer Zwangsversteigerung ersteigert. Der Wert des Hauses beträgt 330.000€. Es besteht aus 3 Parteien, von denen eine selbst genutzt werden soll und die anderen beiden vermietet werden. Die Mieteinnahmen werden ca. 1400€ betragen.
Ich benötige ihre Hilfe in 3 Bereichen:
1.) Es soll auf den Namen meiner Mutter (Berufstätige Krankenschwester), meines kleinen Bruders (Im ersten Ausbildungsjahr) und meinen Namen (Zahnmedizin Student im 4. Semester) ins Grundbuch eingetragen werden. Momentan ist beim Amtsgericht ein Anteil zu je 1/3 vermerkt, den ich jedoch noch bis nächste Woche ändern kann. Macht diese Aufteilung steuerlich Sinn?
2.) Wir könnten das Haus zwar vollständig finanzieren, überlegen jedoch zusätzlich einen Kredit in Höhe von 100.000€ aufzunehmen, da der Volltilger-Zinssatz in Höhe von 1,19% bei einer Laufzeit von 10 Jahren und unschlagbar ist (ca. 885€ pro Monat) und wir zusätzlich erfahren haben, dass man die Zinsen steuerlich absetzen kann. Halten Sie diesen Kredit für Sinnvoll oder würden Sie eine andere Option empfehlen?
Welche weiterer Tipps haben Sie für uns als Vermieter bezüglich Absetzbarkeit (z.B. Werbungskosten) oder anderen Steuervorteilen?
Vielen Dank.
Mit freundlichen Grüßen,
Hauskäufer
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Björn Balluff
Sehr geehrter Ratsuchender,
zu den einzelnen Fragen :
1)
Die Zurechnung sollte bei hin und wieder auftretenden Verlusten vornehmlich auf die Personen vorgenommen werden, die auch ein ausreichendes zu versteuerndes Einkommen haben.
Ihre Mutter hat offensichtlich das größte Einkommen. Die teilweise Zurechnung auf Sie führt ggf. zu einem Verlustvortrag, der zunächst nicht zur Steuerminderung eingesetzt werden kann. In den kommenden Jahren wird jedoch aufgrund der möglicherweise höchsten Einkünfte der größte Progressionseffekt erzielt werden.
Bei Ihrer Mutter ist dieser Effekt sehr wahrscheinlich am niedrigsten. Je nach dem zukünftigen Einkommen Ihres Bruders, ergeben sich größere oder niedrigere Steuerminderungseffekte.
Um ein mögliches Einwirken auf den Steuersatz zu unterstützen, kann über Modernisierungsmaßnahmen der Überschuss ein wenig gesteuert werden. Grundsätzlich akzeptiert die Finanzverwaltung je Baumaßnahme bis zu 4.000 Euro Netto ohne weitere Prüfung den sofortigen Werbungskostenabzug.
Es ist dabei jedoch zu beachten, dass sämtliche Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der entgeltlichen Anschaffung die Grenze von 15% der Gebäudeanschaffungskosten nicht überschreiten sollten. Sonst müssen die Baumaßnahmen insgesamt als nachträglicher Herstellungsaufwand aktiviert werden , was zu 2% Jahres-AfA führt. Dies wäre ein erheblicher Nachteil. Das Ziel Aufwendungen möglichst unmittelbar steuerlich nutzbar zu machen würde konterkariert werden.
Angesichts der niedrigen Finanzierungskosten könnten jedoch auch positive Einkünfte verbleiben. In diesem Fall ist eine Zurechnung dort vorteilhaft, wo aktuell sehr niedrige oder gar keine steuerpflichtigen Einkünfte vorliegen. In beiden Konstellationen erscheint aktuell eine mehrheitliche Zurechnung auf Sie und Ihren Bruder sinnvoll.
2)
Die Zinsen sind steuerlich in dem Maße absetzbar, wie das Gebäude entgeltlich vermietet wird.
Zur steuerlichen Optimierung sollten die Tilgungen nicht zu "progressiv" angesetzt werden.
3)
Im übrigen könnte z.B. durch den Austausch einer bestehenden Heizungsanlage gegen ein Blockheizkraftwerk sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand geschaffen werden. Dies hat die Finanzverwaltung zuletzt in einem Erlass ausdrücklich bestätigt.
Weiterhin könnten Einrichtungsgegenstände unter 487,80 Brutto angeschafft werden, die mitvermietet werden. Dann könnte ein sofortiger Abzug erfolgen. Auch die Einzelteile einer Einbauküche können ggf. zu einem solchem Sofortabzug führen.
Weiteres müsste in einem persönlichen Beratungsgespräch erörtert werden. Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Ausführungen weitergeholfen habe. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff
Steuerberater
Sie haben eine Frage im Bereich Immobilienbesteuerung?
Raten Sie nicht weiter!
Unsere Rechtsanwält*innen geben Ihnen gerne eine kostenlose
Ersteinschätzung zu Ihrem Anliegen.
Jetzt kostenlose Ersteinschätzung einholen
überraschenderweise haben Sie die Geld-zurück-Garantie angefordert. Ich habe auf alle Fragen Stellung bezogen. Die Detailliertheit ist der Formulierung der jeweiligen Fragestellung geschuldet. Mir ist unklar inwiefern der Auftrag nicht angemessen beantwortet worden ist. Ich habe mich recht intensiv mit der Frage der sinnvollen steuerlichen Zurechnung auseinandergesetzt. Daher wäre ein konkretes Feedback von Ihrer Seite hilfreich, wo Ihnen etwas in der Beantwortung gefehlt hat.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff
ich möchte nochmals versuchen meine Erläuterungen weiter zu kommentieren.
Wem die Eigentumsanteile zugerechnet werden sollten, hängt maßgeblich davon ab, wie die zukünftigen Einkommensverhältnisse sein werden, da die Einkommensteuer als progressiver Tarif ausgestaltet ist. Ohne Details hierzu kann ich nicht abschließend beraten.
In meiner ursprünglichen Antwort habe ich einige Tips zur Steuergestaltung gegeben. Falls es hier Verstänsnisschwierigkeiten gibt, geben Sie mir bitte eine Rückmeldung.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff