Prüfung Mietvertrag
Fragestellung
Prüfung Mietvertrag mit Ergänzungsvorschlägen mit Schwerpunkt Haftung bei schäden und Kosten,
Insbesonders die Pflichten der Reperatur und die damit verbundenen Haftungen. Kann der Vermieter nicht mit dieser Klausel alle Reperaturen die während der Mindest-Mietdauer entstehen auf mich umlegen?
In dem Haus gibt es nur ZWEI Wohnungen + ein Ladengeschäft (Nachhilfe für Schüler). Kommen da bei so wenigen Parteien nicht hohe Kosten auf mich zu? Könnte er so nicht jede beliebige Kosten auf mich abwälzen?
Desweiteren steht im Mietvertrag der das Vermieter auch ohne mich in die Wohnung darf. Ist das rechtens? Auch dann ohne Ankündigung?
Wenn die Nutzung des Parkplatz untersagt wird sollte auch die Miete dafür entfallen oder?
Betriebskosten sind sehr umfänglich da es nur so wenige Mieter gibt - Laufe ich da Gefahr sehr hohe Nachzahlungen zu erwarten? Kann das eine Kostenfalle sein?
Können Sie bitte auch gleich eine Ergänzung mit aufnehmen das Tierhaltung erlaubt ist.
+ Eine Änderung das der Vermieter die Rolläden überholen soll vor Einzug. Da sind die Bänder ziemlich abgenutzt.
Bauliche Änderungen durch den Vermieter, darf er die Kosten dann auf mich umlegen?
Gibt es für mich die Möglichkeit einen Nachmieter zu suchen um aus den Vertrag früher rauszukommen? Macht es Sinn das schriftlich festzuhalten?
Können Sie mir zu allen Punkten (und zu weiteren die Sie finden) auch alternativen vorschlagen und Umformulierungen die mein Risiko reduzieren?
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwältin Silvana Grass
Sehr geehrter Ratsuchender,
einen erheblichen Teil des Vertrages nimmt die Beschreibung der Mietsache ein.
Der Mietzins enthält auch einen Betrag für einen KfZ Stellplatz. Es ist natürlich völlig korrekt, dass ein Anspruch auf diesen Mietzins entfällt, wenn der Vermieter den Stellplatz entzieht. Im Grunde bedarf es hierzu keiner expliziten Regelung, denn der Umstand, dass ein Parkplatz zum Mietgegenstand wurde, verpflichtet den Vermieter zur Leistung. Gewährt er die Leistung nicht, entfällt natürlich die Gegenleistung.
Die Regelungen zur Haftung sind durchaus zulässig. Allerdings kann eine Haftung nur für Fahrlässigkeit und nicht für Vorsatz ausgeschlossen werden. Allerdings ergibt sich auch dies aus dem Gesetz.
Bzgl. der Haftung des Mieters gegenüber dem Vermieter gelten auch die gesetzlichen Voraussetzungen, nämlich, dass eine Haftung nur besteht, wenn den Mieter ein Verschulden trifft. Zudem liegt natürlich die Beweislast, dass der Mieter den Schaden verursacht hat, beim Vermieter.
Bei den Betriebskosten ist eine Vielzahl der aufgeführten unproblematisch umlegbar. Die Kosten einer Dachrinnenreinigung können nur dann "sonstige Betriebskosten" sein und sind damit umlagefähig, wenn das im Mietvertrag konkret vereinbart wurde.
Die Kosten, die durch die Beseitigung von Graffiti anfallen, sind nach herrschender Meinung der Rechtsprechung keine Nebenkosten, sondern stellen Schäden dar, die als Schadensersatzes von den jeweiligen Verursachern geltend gemacht werden müssen. Auch eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag ist unzulässig, es sei denn, es handelt sich um einen Gewerbemietvertrag.
Die Umlegung von Streumitteln hingegen ist zulässig, soweit eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag vorhanden ist.
Es ist zutreffend, dass die Nebenkosten einen erheblichen Teil der Mietzinszahlung ausmachen. Allerdings ist dies, soweit die einzelnen Positionen umlegbar sind, nicht vermeidbar. In welcher Höhe letztlich die Kosten anfallen hängt u.a. anderem auch vom Verteilerschlüssel ab, den der Vermieter – sofern keine Regelung im Mietvertrag vorhanden – nach Personen, Wohneinheit oder Wohnfläche festlegen kann. Hier könnte eine Kostenminimierung ggf. dadurch erfolgen, dass ein günstiger Verteilerschlüssel mietvertraglich festgelegt wird.
Zudem sind nicht alle beliebigen Kosten umlegbar, sonder nur die in § 2 der Betriebskostenverordnung geregelten (hierauf verweist Ihr Vertrag) und einzelne vertraglich geregelten Positionen.
Die Verteilung der Heizkosten entspricht der gesetzlichen Regelung in der Heizkostenverordnung. Demnach kann entweder nach 30 % Grundkosten und 70 % Verbrauchskosten abgerechnet werden oder sogar die Verteilung 50 : 50 gewählt werden.
Die sog. Kleinreparaturklausel findet sich in vielen Verträgen. Eine solche ist wirksam, wenn die Höchstgrenze für Einzelreparaturen bei 100 EUR liegt und die jährliche Gesamtbelastung maximal 6 – 8 % der Jahreskaltmiete beträgt. Dies wären in Ihrem Fall ca. 480 EUR. Die vereinbarte Belastung von 250 EUR bleibt deutlich darunter.
Es ist gängige Praxis, dass Vermieter beim Abschluss eines Mietvertrages von dem Mieter eine Mietkaution fordern, da die Mietkaution eine Sicherung für Ansprüche aus dem bestehenden Mietverhältnis darstellt.
Die Vorgabe in Ihrem Vertrag, dass die Kaution vor Schlüsselübergabe zu leisten ist, verstößt gegen die gesetzliche Regelung des § 551 Abs. 2 BGB, wonach der Mieter berechtigt ist, die Kaution in bis zu drei gleichen Teilzahlungen zu leisten.
Der vereinbarte Kündigungsverzicht ist für maximal 4 Jahre zulässig. Bei Ihnen wurden 2,5 Jahre vereinbart.
Nach der derzeitigen Regelung ist eine Tierhaltung nicht grundsätzlich verboten, sondern muss vom Vermieter genehmigt werden. Da die vorhandene Regelung das Zustimmungserfordernis für ALLE Tiere - ohne dass die Zustimmungsfreiheit von Kleintieren berücksichtigt wird - gefordert wird, ist diese Klausel unwirksam. Damit gilt, dass Sie einen Mietvertrag haben, der keine Regelung zur Tierhaltung enthält. In einem solchen Fall gilt, dass kleine Tiere gehalten werden dürfen, große hingegen nicht ohne weiteres. Bei Hunden und Katzen kommt es auf den Einzelfall an.
Natürlich kann auch formuliert werden „Tierhaltung ist uneingeschränkt ohne Zustimmung des Vermieters gestattet“. Ob sich dies bei Ihrem Vermieter allerdings durchsetzen lässt, erscheint fraglich.
Aus den §§ 555 a ff BGB ergibt sich, dass der Vermieter ein Modernisierungsrecht hat, welches vom Mieter unter den gesetzlich genannten Bedingungen zu dulden und zudem zuzustimmen ist. Die Kosten solcher Maßnahmen sind bis zu 11 % auf den Mieter umlegbar. Zudem hat der Mieter gem. § 554 BGB alle Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Da solche Maßnahmen zu einer Beeinträchtigung der Bewohnbarkeit führen können, steht dem Mieter ein Minderungsrecht zu. Eine Klausel, wie in Ihrem Mietvertrag, wonach das Minderungsrecht des Mieters unter bestimmten Voraussetzungen endgültig ausgeschlossen sein soll, ist unwirksam (Entscheidung Bundesgerichtshof, AZ: XII ZR 62/06).
Unwirksam ist auch die Regelung, dass Ungeziefer auf Kosten der Mieter zu beseitigen ist. Eine solche Pflicht besteht nur, wenn der Mieter auch die Ursache für den Befall gesetzt hat.
Das Betretungs- bzw. Besichtigungsrecht ist nicht zu beanstanden, da dem Vermieter bei Vorliegen eines entsprechenden Grundes ein solches zusteht.
Die enthaltene Klausel zu den Schönheitsreparaturen entspricht der Rechtsauffassung der Gerichte.
Sofern Sie die Stellung eines Nachmieters zum früheren Ausscheiden wünschen, sollte eine solche Klausel unbedingt in den Vertrag aufgenommen werden, da ansonsten keine Verpflichtung besteht, einen Nachmieter zu akzeptieren. Eine entsprechende Formulierung könnte lauten: „Der Mieter ist berechtigt, das Mietverhältnis vorzeitig zu kündigen bzw. zu beendigen, wenn er dem Vermieter mindestens drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässige Ersatzmieter vorschlägt, die bereit sind, das Mietverhältnis fortzusetzen.“
Die übrigen Bestimmungen – auf die hier nicht einzeln eingegangen wurde - bedürfen aus hiesiger Sicht keiner Ausführungen, da hier kaum „juristisches Potential“ vorhanden ist. Auch Änderungsvorschläge sind, mit Ausnahme der erfolgten, nicht zielführend, weil die vertraglichen Regelungen der Gesetzeslage entsprechen. Allenfalls könnte der Kündigungsausschluss weggelassen werden, indem man sich auf die Formulierung „das Mietverhältnis wird auf unbestimmte Zeit geschlossen.“ beschränkt.
Ich hoffe, Ihnen einen umfassenden Überblick über den Inhalt des Vertrages und der entsprechenden Rechtslage verschafft zu haben. Sollten sich zu den Ausführungen Nachfragen oder Verständnisprobleme ergeben oder wünschen Sie ein noch ausführlicheres Eingehen auf andere Punkte, so bitte ich Sie, umgehend mit mir Kontakt aufzunehmen. Ich werde dann kurzfristig Ihre Rückäußerung beantworten.
Mit freundlichen Grüßen
RA Grass
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