Prüfung meines Mietvertrages
Fragestellung
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bitte Prüfung meines Mietvertrages im Allgemeinen.
Der Mietvertrag wurde meinerseits zum 30.06.2016 gekündigt.
Meine Vermieterin verlangt nun, dass ich die komplette Wohnung weiß streiche. Bei meinem Einzug am 01.12.2010 waren alle Wände weiß. Gestrichen habe ich Flur, Wohnzimmer und Schlafzimmer überwiegend hell in creméfarben und ein paar kleinere/schmale Wände in hellbraun.
Ich habe ihr angeboten, die hellbraunen Wände creméfarben zu streichen, damit alles einheitlich, hell, dezent und neutral ist. Doch sie hätte gerne alles komplett in weiß, weil ihr dies besser gefällt und sie "die Wohnung dann besser neu vermieten kann".
Bin ich wirklich dazu verpflichtet, die komplette Wohnung durch einen Fachmann (!) weiß streichen zu lassen inklusive der Decken? Und muss ich hierfür alle Kosten übernehmen?
Weiterhin habe ich auch folgendes Anliegen:
Ich ziehe bereits am 23.05.2016 aus. Die Nebenkosten für den Monat Juni und die Nutzung des Autostellplatzes fallen mangels meiner Anwesenheit nicht an. Reicht es aus für Juni nur die Kaltmiete in Höhe von 510 € zu überweisen oder bin ich verpflichtet die komplette Miete von 635 € zu leisten?
Im Voraus herzlichen Dank für Ihre Unterstützung.
Beste Grüße
A. N.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt Tamas Asthoff
Sehr geehrter Fragesteller,
ich habe den Mietvertrag zunächst allgemein geprüft, und danach auf Ihre Fragen hin.
Es handelt sich weitestgehend um einen Standardmietvertrag, dem vom VfH Verlag herausgegeben worden ist und weitestgehend im EInklang mit der Rechtsprechung bezeichnet werden kann.
DIe Betriebskosten werden aber hier einzeln aufgeführt, oft bedient man sich damit, alle Nebenskosten nach der BetrKVO umzulegen; beides ist zulässig. Andere als die in 2a benannten müssten Sie aber nicht bezahlen.
Die Vereinbarung über den Verteilerschlüssel ist rechtmäßig.
Die in § 5 Nr.1 und Nr.2 Satz 1 getroffene Regelung wird als einzige kritisch gesehen; diese steht teilweise im Widerspruch zur Rechtslage und wäre im Einzelfall ungültig; dies jedoch nur dann, wenn es darauf ankommt. Natürlich müsste der Vermieter für Mängel der Mietsache haften, wenn die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch dadurch gemindert wird, egal ob er diese kennt oder nicht. Der Vertrag wird dadurch im Übrigen aber nicht berührt.
Die Schönheitsreperaturen sind seit Jahren Gegenstand von Streitigkeiten und Gerichtsurteilen; danach sollen starre Fristen unzulässig sein- im vorliegenden Vertrag hat man dies aber beachtet. Dies erkennen Sie daran, dass zwar Fristen aufgeführt sind; diese "kommen aber je nach Zustand der MIetsache in Anwendung". Dadurch wird die Formulierung rechtmäßig, zumindest müsste es aber heissen "Zustand und Abnutzung". Man wird Abnutzung aber wohl noch unter den Begriff Zustand subsummieren können.
Die in § 8,9 getroffenen Regelungen sind mit der Rechtslage und Rechtssprechung konform, bis auf § 9 Nr.4- diese Regelung wurde bereits vor einiger Zeit gekippt. Katzen und Hunde dürfen gehalten werden, das Thema ist aber komplex. Einzelvertraglich wäre ein Verbot zulässig, nicht aber in vorgefertigten Mietverträgen.
DIe weiteren Regelugnen sind als zugunsten des Vermieters zu bezeichnen; kein Wunder, der Vertrag stammt von einem Eigentümerbund. Alles in Allem wird man aber von der Rechtmäßigkeit ausgehen müssen; etwas problematisch beim unbestimmten Contracting ( § 13 Nr. 6)
Interessant ist § 18 - anteilige Schönheitsreperaturen bei Auszug - "Nach der jüngsten BGH-Rechtsprechung darf der Mieter nicht anteilig an den Renovierungskosten beteiligt werden. Dies gilt unabhängig davon, in welchem Zustand er die Wohnung übernommen hat."
Der Mietvertragsentwurf ist aus 2009; die Entscheidung aus 2015, so dass Sie zunächst davon ausgehen können, dass § 18 ungültig ist.
Die weiteren Regelungen können Bestand haben.
Nun zu ihren Fragen, Sie haben zum 30.06.2016 gekündigt.
Ihre Vermieterin verlangt nun, dass ich die komplette Wohnung weiß streiche. Bei meinem Einzug am 01.12.2010 waren alle Wände weiß. Gestrichen habe ich Flur, Wohnzimmer und Schlafzimmer überwiegend hell in creméfarben und ein paar kleinere/schmale Wände in hellbraun.
Dazu sagt die Rechtssprechung, dass nicht verlangt werden kann, die Wände in Weiß zu streichen; helle cremetöne sind ausreichend, wenn diese nicht als belästigend eingestuft werden können.
Im Jahre 2011 hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass der Mieter die Wohnung auch in einem anderen, als weiß gestrichenen Zustand zurückgeben darf. "Begründet wird dies damit, dass das Interesse des Vermieters allein darin liegt, die Wohnung in einem Zustand zurückzuerhalten, die eine zügige Weitervermietung zulässt. Eine zügige Weitervermietung ist aber auch dann möglich, wenn die Wohnung anders als weiß gestrichen worden ist. Allerdings ist dann darauf zu achten, dass immer nur leichte Farben verwandt werden, wie etwa lindgrün oder ein helles rot. Kräftige Farben wie dunkelbraun, schwarz, dunkelblau etc. führen dagegen immer zu einem Nachbesserungsanspruch des Vermieters. "
Ich habe ihr angeboten, die hellbraunen Wände creméfarben zu streichen, damit alles einheitlich, hell, dezent und neutral ist. Doch sie hätte gerne alles komplett in weiß, weil ihr dies besser gefällt und sie "die Wohnung dann besser neu vermieten kann".
DIes ist leider nicht ihr Problem; SIe müssen nicht weiß streichen. Ich empfehle, der Vermieterin einmal einen einschlägigen Artikel vorzulegen, z.B. diesen hier:
http://news.immobilo.de/2011/01/26/3165-mieter-muessen-wohnung-beim-auszug-nicht-weis-streichen
Bin ich wirklich dazu verpflichtet, die komplette Wohnung durch einen Fachmann (!) weiß streichen zu lassen inklusive der Decken? Und muss ich hierfür alle Kosten übernehmen?
Nein. Wohlmöglich ist der ganze § 18 ungültig, was dazu führt, dass sie bei Auszug gar nicht renovieren müssen. Wenn Sie einen Rechtsstreit vermeiden möchten, empfehle ich, diesen Trumpf ind er Hand zu halten und bei der angebotenen Renovierung, die hellbraunen Wände creméfarben zu streichen, zu verbleiben. Dann kann Ihnen die Vermieterin sicherlich nichts. Andernfalls riskieren Sie einen langen Rechtsstreit, die Vermieterin wird die Kaution dafür einbehalten.
Weiterhin habe ich auch folgendes Anliegen:
Ich ziehe bereits am 23.05.2016 aus. Die Nebenkosten für den Monat Juni und die Nutzung des Autostellplatzes fallen mangels meiner Anwesenheit nicht an. Reicht es aus für Juni nur die Kaltmiete in Höhe von 510 € zu überweisen oder bin ich verpflichtet die komplette Miete von 635 € zu leisten?
Leider ist es so, dass die vertragliche Mietzahlung bis zur Kündigung gilt, ungeachtete dessen, ob das Objeklt genutzt wird. Rein verbrauchsabhängige Kosten fallen weg. Die Stellplatzmiete ist auch teil der Miete. Die Nebenkosten werden ebenfalls umgelegt, bis auf diejenigen, der per Verbrauchszähler ( Ablesung beachten!) berechnet werden.
Hochachtungsvoll
Asthoff, RA
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