Nebenkostenabrechnung prüfen
Fragestellung
Sehr geehrter Herr Schröder,
hiermit erteile ich Ihnen den Auftrag zur Prüfung meiner Nebenkostenabrechnung bis einschließlich Montag, den 07.11.2016. Den geforderten Betrag für die Bearbeitung des Auftrags in Höhe von 99 Euro habe ich entsprechend unter mein Gebot hinterlegt.
Vielen Dank und schöne Grüße,
C. Becker
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Zusatzinfos:
• Erstbezug der Wohnung nach Neubau des Hauses
• Es handelt sich um ein EFH mit insgesamt 2 Wohneinheiten, sprich EG Wohnung, welche ich selbst mit Freundin zur Miete bewohne und eine DG Wohnung die an eine andere Partei vermietet wurde.
• Die EG Wohnung hat eine Wohnfläche von ca. 88 m², darin ist die Terrasse mit einer Größe von ca. 25 m² zur Hälfte, sprich 12,5 m² bereits enthalten.
• Die DG Wohnung hat eine Wohnfläche von ca. 79 m²
Eigene Anmerkungen zur ersten Nebenkostenabrechnung nach Erstbezug:
• Die erstmalige Errichtung der Gartenanlage, sprich Zaun, Rasen und die Bepflanzung kleiner Thuja Säulen hinter dem Zaun erfolgte erst im April 2015.
• Bei dem unter Hausmeister (Pauschal Reinigung Treppenhaus, Pflege Außenanlage, Kontrolle Heizungsanlage usw.) aufgeführten Kosten handelt es sich um eine Eigenleistung des Vermieters selbst.
• Mit Pflege der Außenanlage ist Rasenmähen gemeint, was der Vermieter selbst durchführt hat. Die Treppenreinigung, sprich putzen erfolgte durch die Vermieterin (Frau des Vermieters) selbst. Ein Fahrstuhl existiert nicht.
• Eine Schnee- und Eisbeseitigung auf Zugängen wird nicht durch den Vermieter erbracht.
Die Höhe der der Hausmeister Position ist m.E. nicht angemessen. Lt. Gericht wird teilweise ein Betrag in Höhe von 0,25 Euro je m² Wohnfläche und Monat angenommen, sprich
88 m² Wohnfläche X 0,25 Euro x 12 Monate = 264 €.
Verteiler- oder Umlageschlüssel:
1. In den Mietvertrag sollten Vermieter hineinschreiben, wie die Nebenkosten auf die einzelnen Mieter verteilt werden. Dazu steht m.E. nichts im Vertrag.
Ist es überhaupt erlaubt zur Wohnfläche in Höhe von 88 m² einfach die Nutzfläche in Höhe von 25 m² für einen Hobbyraum im Keller der nicht von der Wohnung aus direkt erreichbar ist, sondern nur über das allgemeine Treppenhaus hinzuzurechenen und dies als Umlageschlüssel für die Nebenkosten zu verwenden? M.E. ist die maximal hinsichtlich Heizung i.O. oder?
2. Bei den Positionen Kaltwasser, sowie Kanalgebühr kommt plötzlich ein neuer Umlageschlüssel in Höhe von 151.152 ins Spiel. Der ist mir vollkommen ein Rätsel? Wie kommt der zustande?
3. Kanalgebühren? Diesen Posten hatte ich bis dato noch in keiner Mietwohnung zuvor. Im Internet konnte ich dazu finden, dass Kanalgebühren wohl dem Mieter bei Erstellung der Betriebskostenabrechnung in Ansatz gebracht werden können. Voraussetzung hierfür ist aber, dass die Kanalgebühren ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurden. Dies steht jedoch m.E. im Mietvertrag nicht drin, sondern lediglich die Kosten der Entwässerung, wo m.E. die Abwassergebühr mit gemeint ist.
Hinweise:
A) Bei der Position: "Ausstehende Kosten Strom 2015" handelt es sich um den Privatstrom der Wohnung. Der Vermieter hat den Stromzähler zunächst über sich angemeldet. Demzufolge i.O.
B) Bei der Position: "Guthaben Nutzung Wasseranschluss Garten" handelt es sich um folgendes:
Der Außenwasserhahn läuft über den Zähler der selbstbewohnten Wohnung. Diesen hat der Vermieter jedoch zur Bewässerung der Außenanlage benutzt, vor allem hinsichtlich der erstmaligen Errichtung der Gartenanlage.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
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Antwort von Rechtsanwalt Martin Schröder
Sehr geehrter Herr Becker,
nach unseren technisch bedingten Anlaufschwierigkeiten möchte ich mich noch einmal für den Auftrag bedanken und Ihre Fragen wie folgt beantworten:
Der Vertrag regelt durchaus etwas zum Umlageschlüssel. Laut § 4 Abs. 2 ist nach Wohn- und Nutzfläche zu verteilen, es sei denn es läge Wohnungseigentum vor (bei Ihnen wohl nicht) oder Kosten wären konkret zuordenbar. Diese Regelung ist auch prinzipiell nicht zu beanstanden.
Dem entsprechend sind einige Kosten nach Flächenanteilen NHN verteilt. Dabei ist nicht zu beanstanden, wenn der Hobbyraum als Wohnfläche gewertet wird. Denn wenn es sich um einen normalen beheizbaren, beleuchtbaren und mit Strom versorgten Raum handelt, der bloß "zufällig" im Kellergeschoss liegt, darf er durchaus angesetzt werden. Anders ist dies bei Kellerräumen wie Verschlägen oder Waschräumen.
Dem ebenfalls ensprechend sind Frischwasserkosten (Kaltwasser) und Abwassergebühren (Kanalgebühr ist nur ein anderes Wort dafür) nach gemessenem Verbrauch VKW verteilt. Den Schlüssel 151,152 von 206,501 kann ich Ihnen allerdings auch nicht erklären, er ist mir nicht nachvollziehbar. Ihr Verbrauch nach Kaltwasserzähler betrug 111.667 (wohl Kubikmeter).
Entgegen der vertraglichen Regelung sind Allgemeinstrom, Kabelfernsehen und Müllabfuhr nach Anzahl Wohneinheiten verteilt. Dies wirkt sich aber, da Sie sonst nach Flächenanteil den größeren Teil zu tragen hätten, zu Ihren Gunsten aus. Das brauchen Sie nicht zu beanstanden.
Die Position "Hausmeister pauschal" ist zwar prinzipiell ansatzfähig und der Ansatz von Eigenleistungen ist nach § 1 BetrKV durchaus zulässig. Dabei müsste Ihr Vermieter aber beachten, dass nach Ihrem Mietvertrag keine Pauschale vereinbart ist, sondern Abrechnung von Kosten, die nachvollziehbar erläutert werden müssen.
Die Abrechnung muss also zum einen erkennen lassen, wofür diese Kostenposition veranschlagt wird. "Pauschal für ... usw." reicht dafür nicht aus.
Zum anderen muss sich auch der Betrag an realistischen Kosten orientieren. Die von Ihnen genannten 0,25 Euro pro Monat und qm sind dabei keine durchgängige Rechtsprechung, sondern eher Einzelfallentscheidungen. Es gibt auch die doppelt so hohe Einschätzung, die ungefähr auf den Betrag hinausliefe, den Ihr Vermieter haben möchte. Entscheidend ist aber, dass der die Angemessenheit der Kosten belegen können muss. Dazu ist in der Regel erforderlich, dass der Vermieter mindestens ein Angebot einholt, dass sich auf einen konkreten Leistungskatalog bezieht und dessen Angebotssumme er dann netto zu Grunde legen kann. Hat Ihr Vermieter die Summe 900 Euro bloß "gegriffen", können Sie diese Kosten beanstanden.
Über Ihre Fragen hinaus kann ich keine Rechtsfehler der Abrechnung erkennen.
Sie haben bekanntlich ein Recht auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen. Entweder ergibt sich daraus die erforderliche Erläuterung des Verteilmaßstabes bei den Wasserkosten und der Hausmeisterkosten oder die Abrechnung ist mangels Nachvollziehbarkeit formell zu beanstanden und derzeit nicht fällig.
Darauf ergibt sich zumindest ein Verhandlungspotential für Sie.
Im übrigen können SIe nach § 4 Abs. 5 Ihres Mietvertrages eine Anpassung der Vorauszahlungen für die Zukunft verlangen. Aus der Abrechnung (in der gegenwärtig vorliegende Form) ergibt sich, dass Sie auf Betriebskosten knapp 900 Euro zuviel vorausgezahlt haben. Das rechtfertigt für die Zukunft eine Anpassung der Vorauszahlung auf rund 130 Euro. Eine Vorauszahlung auf Heizkosten ist vertraglich nicht vereinbart. Sie müssten dann natürlich am Jahresende mit entsprechender Nachzahlung rechnen. Wenn Ihre Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu einer niedrigeren Abrechnung führt, wäre eine dem entsprechende Anpassung zulässig.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen behilflich sein.
Mit besten Grüßen
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Ihre Anfrage war leider auf Sonntag nachmittag befristet.
Beste Grüße
RA Schröder
leider kann ich Ihre Antwort nicht ganz nachvollziehen.
Denn die Beauftragung ist wie mit Ihnen vereinbart schriftlich über X-Mail erfolgt. In dieser Beauftragung steht explizit drin, dass die Prüfung meiner Nebenkostenabrechnung bis einschließlich Montag, den 07.11.2016 erfolgen kann. D.h. bis heute spätestens 24:00 Uhr. Die Beauftragung wurde von Ihnen am 05.11.2016 so angenommen.
Wo ist jetzt also genau das Problem?
Viele Grüße,
C. Becker