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Nebenkostenabrechnung Mehrfamilienhaus - Fristen

21.01.2015 | Preis: 65 € | WEG Recht
Beantwortet von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Fragestellung

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

Bei meinem Fall geht es im Kern um die gültigen Fristen bei der Nebenkostenabrechnung für Eigentümer eines Vierfamilienhauses.

Situation:
Seit 40 Jahren wird die jährliche Nebenkostenabrechnung für das Objekt durch meine Familie erstellt. 30 Jahre bis zu seinem Tod war dies mein Vater. Momentan übernehme ich diese Tätigkeit, wohne jedoch nicht in dem Objekt.
Es gibt keinen vertraglich beauftragten Verwalter. Die Wohngemeinschaft hat sich seit Beginn dafür entschieden alles unter sich zu regeln und spart dadurch Kosten. Dieses Modell hat bis jetzt sehr gut funktioniert. Auch neue Eigentümer haben nie den Wunsch geäußert einen Verwalter einzusetzen. Über die Jahre wurden keine Eigentümerversammlungen mehr durchgeführt. Alles ging über den 'kleinen Dienstweg'.

Nun aber zu meinem Problem:
Ende März 2013 hat ein Eigentümer seine bis dahin selbst bewohnte Wohnung verkauft. Er hatte mir aber seine neue Adresse nicht hinterlassen. Auch der neue Wohnungseigentümer konnte mir keine Adresse nennen. Im September 2013 habe ich die Nebenkostenabrechnung für 2012 erstellt und den Eigentümern übergeben, mit Ausnahme des mir unbekannt verzogenen Eigentümers. Die Adresssuche über die öffentlichen Telefonbücher war erfolglos. Eine andere Idee hatte ich damals nicht. Aufgrund vieler Auslandsreisen in der folgenden Zeit und einiger persönlicher Schicksalsschläge konnte ich mich nicht weiter um die Ermittlung der neuen Adresse kümmern.
Als ich die Abrechnung für 2013 im September 2014 erstellt habe, kam mir der Fall wieder in den Sinn, da für den genannten Eigentümer noch Nachzahlungen für 3 Monate in 2013 offen waren. Ich stand aber wieder vor demselben Problem: ich hatte keine Adresse. Im Dezember 2014 brachte mich dann ein Heizungsableser auf die Idee beim Einwohnermeldeamt nachzufragen. Ich hätte ja ein berechtigtes Interesse. Im Januar 2015 habe ich mir die Adresse besorgt und umgehend die Abrechnungen an den genannten Eigentümer verschickt.
Der Eigentümer hat sich nun telefonisch gemeldet und weigert sich, die Nachzahlungen zu überweisen. Er beruft sich dabei darauf, dass die Abrechnung innerhalb 12 Monaten nach dem Abrechnungszeitraums erstellt und zugestellt sein muss. Meines Erachtens zitiert er dabei die Abrechnungsfrist, die in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für vermietete Wohnungen beschrieben ist. Da es bei besagter Wohnung aber um eine selbst bewohnte Wohnung geht, vermute ich, dass die allgemeine Verjährungfrist von 3 Jahren nach § 199 Abs. 1 BGB gilt. D.h. alleine für das Jahr 2012 verjähren die Ansprüche erst Ende 2016.
Ich weiß aber auch, dass für Wohnungseigentümer die ihre Wohnung selbst bewohnen, die Abrechnung zeitnah, innerhalb eines Jahres erfolgen sollte. Dies macht mich möglicherweise angreifbar, ich finde aber im WEG keinen Hinweis, dass nach diesem Jahr ein Anspruch verwirkt ist. Andererseits hat sich der genannte Eigentümer nie an mich gewandt, um die Abrechnung einzufordern, z.B. weil er eine Gutschrift vermutet.

Daher folgende Fragen:

1. Welche Frist gilt im geschilderten Fall? Habe ich noch die Chance die Forderungen anzumahnen oder schlimmstenfalls einzuklagen? Auch wenn ich, das angesetzte Jahr für die Abrechnungserstellung überschritten habe?
2. Musste ich die Adresse ermitteln oder hätte der Eigentümer mir diese geben müssen? Ein Nachsendeantrag war wohl für ein Jahr vorhanden, mir aber nicht bekannt. Üblicherweise hatte ich die Abrechnungen persönlich abgegeben oder eingeworfen.
3. In den letzten 40 Jahren hat die Wohngemeinschaft die Abrechnungen nie beschlossen, wie es unter einem Verwalter üblich wäre. Dies hat auch noch nie einen Eigentümer interessiert. Wie gesagt: alle waren froh, dass meine Familie nur eine geringe Aufwandsentschädigung verlangt hat. Über die Jahre wollte auch kein anderer Eigentümer den Job übernehmen. Kann der fehlende Beschluss ein Problem werden? Bis dato haben die Eigentümer die Abrechnungen immer stillschweigend akzeptiert und waren zufrieden. Ist dieses Vorgehen bei Duldung der Eigentümer überhaupt grundsätzlich möglich oder bewege ich mich hier in einer Grauzone?
4. Wenn ein Beschluss der Abrechnungen notwendig sein sollte, muss möglicherweise der neue Eigentümer die Nachzahlungen übernehmen, da der alte Eigentümer nicht mehr zu der Gemeinschaft gehört, die den Beschluss fassen kann? Ich habe solche Meinungen in Internet-Foren gesehen. Es hängt wohl vom Kaufvertrag ab, was dort definiert wurde.

Viele Dank für Ihre Antwort!
Mit freundlichen Grüßen
Stefan Koch

Antwort des Experten

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.
In der Tat gilt die einjährige Frist aus dem Mietrecht nicht, da kein Mietverhältnis vorliegt

Im WEG-Recht gilt:
§ 28 Wohnungseigentumsgesetz - Wirtschaftsplan, Rechnungslegung - regelt in Absatz 3:
"Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen"

Verwalter kann auch ein einzelner Wohnungseigentümer sein.

Zur Frist:
Nach § 28 Abs. 3 WEG hat der WEG-Verwalter diese Abrechnung nach der allgemeinen Meinung binnen einer "angemessenen" Frist zu "erstellen". Die Rechtsprechung geht hier grundsätzlich von drei bis höchstens sechs Monaten Frist nach Ablauf des Wirtschaftsjahres aus.

Ausnahmen wie hier sind aber denkbar, zumal der ehemaliger Eigentümer nicht auffindbar war und selbst verschuldet seine neue Adresse nicht angegeben hatte.

Aktive Nachforschungen von Ihnen waren nach meiner Ansicht freiwillig, jedoch nicht verpflichtend, so dass die dreijährige Verjährungsfrist maßgeblich ist.

Hier ging es ja auch nur um die Zustellung der Abrechnung, die ja schon eher möglich war.

Wenn man trotzdem einmal den Vergleich zum Mitrecht zieht, ergibt sich folgendes:

"Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.
Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten."

Da gilt nichts anderes, die mangelnde neue Adressangabe war allein von dem akten Eigentümer verschuldet, da würde nichts anderes gelten.

2.
Nochmals zum Nachsendeauftrag:
Das ändert daran nichts, dass der alter Eigentümer Ihnen die neue Adresse als nachvertragliche Verpflichtung aus dem WEG-Verhältnis mitzuteilen hatte, wenn Sie vorher nämlich das immer persönlich eingeworfen bzw, abgegeben hatten, was der alte Eigentümer ja auch wusste.

3.
Meiner Prüfung ging dieses schon, wenn auch nur nach nicht ganz unumstrittener Meinung, zumal niemand das bisher beanstandet hatte und es auch jetzt außer Frage steht. Das hätte man - wenn überhaupt - vor Gericht bringen müssen, es ändert ja aber nichts daran, dass die Kosten entsprechend aufzuführen und zu teilen sind.
Insofern ist es ein formelles Problem allenfalls (gewesen).

Nichtsdestotrotz sollte einmal darüber nachgedacht werden, ob es nicht anders zukünftig geregelt werden sollte.

4.
Ja, richtig, dass ist zunächst eine Frage des Kaufvertrages und müsste dort nachgesehen werden.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg

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Bewertung des Kunden

Herr Hesterberg hat meine Fragen zu meiner vollen Zufriedenheit beantwortet. Mir ist meine Situation nun klarer geworden und kann weitere Schritte veranlassen. Besten Dank!