Möglichkeiten der Befristung eines Mietvertrages
Fragestellung
Sehr geehrter Herr Weber,
als ausgewiesener Experte möchte ich mich mit folgender Konstellation an Sie wenden:
Ich habe ein ZFH (EG leer, DG ich selbst) geerbt. Eine Umwandlung in WEG ist nicht geplant. Ich plane das EG zu vermieten und das DG leer zu lassen und einige Zeit (ggf. mehrere Jahre) wegzuziehen.
Da ich als Neffe in ungünstiger Steuerklasse viel mehr ErbSt zahlen muss, als ich Vermögen habe, werde ich wohl auf Jahre hin noch das FInanzamt bedienen. Daher kommt mir die VErmietung finanziell entgegen.
Ich möchte mir aber trotz Vermietung die Möglichkeit offen halten, die Immobilie in der Zukunft quasi jederzeit verkaufen zu können. Eine Eigennutzung des EG ist nicht unbedingt angedacht, weil man viel Geld in die Hand nehmen müsste, um das ganze Haus zu sanieren. Dieses Geld habe ich nicht.
Was für eine Form des Mietvertrags kann ich wählen, um einen Verkauf trotz Vermietung sicherzustellen?
Bei einem qualifizierten MV ist die Verkaufsoption kein gesetzlicher Kündigungsgrund.
Bei einem unbefristeten Mietvertrag gibt es ja die "Verwertungsmöglichkeit" als berechtigtes Interesse. Wie ist hier die Erfahrung in der Praxis? Ist diese Kündigungsmöglichkeit praktikabel und im Zweifel durchsetzbar oder hat der Mieter im Vgl. z.B. zur Eigenbedarfskündigung bessere Abwehrmöglichkeiten? Ist es richtig, dass in dieser Konstellation sogar der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht hätte?
Für einen Hinweis, welche Form des MV für mich optimal wäre, wäre ich Ihnen sehr dankbar!
MfG
der Fragesteller
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt Robert Weber
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:
Ein Verkauf ist kein Kündigungsgrund, auch und gerade nicht bei einem unbefristeten Mietvertrag. Allerdings hat der Mieter bei einem Verkauf auch kein Vorkaufsrecht.
Allerdings können Ihnen die BGH-Urteile VIII ZR 7/08, VIII ZR 8/08, VIII ZR 9/08 helfen, da diese die Kündigung im Fall eines Abrisses eines sanierungsbedürftigen Hauses erlauben, wenn die Sanierung unwirtschaftlich wäre.
Daher können Sie das Haus unter Hinweis auf einen eventuellen Abriß vermieten und dann bei Gelegenheit das Haus an einen Käufer verkaufen, der dann das Haus abreißt und dem Mieter kündigt. Der Verkauf selber ist aber kein Kündigungsgrund, der Mieter kann sich aber auch nicht gegen den Verkauf wehren.
Alternativ können Sie auch das Haus vermieten, bis die Sanierung überfällig wird und es dann wegen sanierungsbedürftigkeit abreißen und dem Mieter kündigen, und dann verkaufen.
Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.
Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
Rechtsanwalt
Sie haben eine Frage im Bereich Mietrecht?
Raten Sie nicht weiter!
Unsere Rechtsanwält*innen geben Ihnen gerne eine kostenlose
Ersteinschätzung zu Ihrem Anliegen.
Jetzt kostenlose Ersteinschätzung einholen
Bewertung des Kunden
Wie prüfen wir die Echtheit von Kundenbewertungen?
Kundenbewertungen, die als verifiziert gekennzeichnet sind, wurden von Kund*innen getätigt, die mit ihrem registrierten Kundenkonto eine kostenpflichtige Beratung erworben haben. Nach Zahlung und Beratungsabschluss erhalten unsere Kund*innen einen Bewertungslink und haben darüber die Möglichkeit, eine entsprechende Bewertung abzugeben.
Bei unseren Bewertungen handelt es sich ausschließlich um verifizierte Bewertungen.
Der auf den Profilen unserer Expert*innen angezeigte Bewertungsdurchschnitt setzt sich ausschließlich aus verifizierten Bewertungen zusammen. Jeder Bewertung wird für die Berechnung des Bewertungsdurchschnitts dabei die gleiche Gewichtung zugemessen.
Wir veröffentlichen alle Kundenbewertungen, unabhängig von der Anzahl der vergebenen Sterne. Eine Löschung findet nur statt, wenn wir dazu rechtlich verpflichtet sind (z.B. beleidigender Inhalt).
Wie prüfen wir die Echtheit von Kundenbewertungen?
Kundenbewertungen, die als verifiziert gekennzeichnet sind, wurden von Kund*innen getätigt, die mit ihrem registrierten Kundenkonto eine kostenpflichtige Beratung erworben haben. Nach Zahlung und Beratungsabschluss erhalten unsere Kund*innen einen Bewertungslink und haben darüber die Möglichkeit, eine entsprechende Bewertung abzugeben.
Bei unseren Bewertungen handelt es sich ausschließlich um verifizierte Bewertungen.
Der auf den Profilen unserer Expert*innen angezeigte Bewertungsdurchschnitt setzt sich ausschließlich aus verifizierten Bewertungen zusammen. Jeder Bewertung wird für die Berechnung des Bewertungsdurchschnitts dabei die gleiche Gewichtung zugemessen.
Wir veröffentlichen alle Kundenbewertungen, unabhängig von der Anzahl der vergebenen Sterne. Eine Löschung findet nur statt, wenn wir dazu rechtlich verpflichtet sind (z.B. beleidigender Inhalt).
Nur, dass ich die Lektion richtig mitnehme:
- § 573 (2) Nr. 3 S.1 BGB "wirtschaftliche Verwertung" meint also nicht z.B. den Fall eines Verkaufs, um z.B. meine Schulden ggü dem Finanzamt zu zahlen? Gibts ein spontanes Praxisbeispiel?
- Es hilft mir das BGH-Urteil nur bei einem Abriss, sei es durch mich oder einen möglichen Käufer.
Wenn dieser Abriss nicht zustande käme, also z.B. doch ein normaler Verkauf, dann wäre die Kündigung rechtsmissbräuchlich? (ggf. Betrug § 263 StGB)
Ich bedanke für die Beantwortung meiner Nachfragen!
Einen schönen Abend!
Ein Verkauf ist grundsätzlich als wirtschaftliche Verwertung denkbar, wenn Sie nachweisen können, dass Sie das Grundstück im vermieteten Zustand zu einem erheblich höheren Wert verkaufen könnten und diese Wertdifferenz für Sie überlebensnotwendig ist. Es muß aber ein sehr erheblich höherer Wert sein.
Wenn die Kündigung nicht zustande kommt, kann der Mieter auf Wiedereinsetzung in den alten Mietvertrag klagen, gegebenenfalls auch auf Schadensersatz. Ein Betrug ist aber nicht gegeben, weil eine Vermögensverfügung fehlen würde.
Mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
Rechtsanwalt