Mietvertrag prüfen - gewerblich
Fragestellung
Wir wünschen uns die Sichtung des anhängenden Mietvertrags nach "Haken" und kritischen Punkten.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt und Mediator Christian Joachim
Sehr geehrter Fragesteller,
zunächst bedanke ich mich noch einmal für die Beauftragung und die Erhöhung des Einsatzes und darf das Ergebnis meiner Prüfung wie folgt mitteilen:
Zunächst fehlen im Mietvertrag entsprechende Objektbeschreibungen, die zwar am Anfang des Vertrages angekündigt werden, dann tatsächlich allerdings nicht im Mietvertrag beinhaltet sind. Hierzu rate ich Ihnen, diese unbedingt vornehmen zu lassen und diese so präzise und genau wie möglich in den Vertrag zu integrieren.
Gleichzeitig sollten Sie, gerade im Hinblick auf den Haftungsausschluss genau prüfen, ob das Objekt für den Mietzweck und Ihr Vorhaben auch geeignet ist.
Da keine Flächenangaben vorhanden sind bzw. nicht zugesichert werden, sollten Sie gegebenenfalls noch einmal selbst überprüfen, ob die Angaben in etwa stimmen.
Hinsichtlich des Zustands der Mietsache, sollte es sich um ein größeres Objekt handeln, sollte gegebenenfalls auch ein Sachverständiger mit einbezogen werden, um vor Übergabe und Abschluss des Mietvertrages hier den baulichen Zustand zu bewerten und gegebenenfalls bereits Mängel, die der Vermieter hier im Vorfeld beheben muss, zu benennen.
Hinsichtlich der Laufzeit müssen Sie schauen, da dort auch nichts eingetragen ist, ob dies Ihren Intentionen entspricht.
Es handelt es sich sodann, wenn man die angekreuzte Klausel verwenden will, um einen befristeten Mietvertrag, da zunächst noch keine Option vorliegt. Sie müssen also damit rechnen, dass sie ohne Option die Mietsache zum Fristende wieder zurückgeben müssen.
Hinsichtlich der Monatsmiete sollten Sie prüfen, ob auch gegebenenfalls Abrechnungen der Nebenkosten aus den Vorjahren durch den Vermieter vorgelegt werden können, damit sie in etwa prüfen können, ob die entsprechenden Vorauszahlungen auch angemessen sind.
Rechtliche Probleme hinsichtlich der Klauseln sehe ich hier zunächst nicht, wie so oft ist der Vertrag allerdings sehr vermieterfreundlich geregelt.
Hinsichtlich der Betriebskosten ist nicht klar, welche Umlagemaßstäbe überhaupt an den Tag gelegt werden. In Punkt 3.5. Ist dargestellt, dass der Vermieter den Umlagemaßstabe festlegen kann. Sie sollten bereits vorher vereinbaren, ob hier nach Fläche oder insbesondere, was anzuraten ist, gerade die verbrauchsabhängigen Kosten nach Verbrauch abzurechnen sind.
Die Wertsicherungsklausel sehe ich hier etwas problematisch an, sie könnte unwirksam sein, da sie nicht klar genug geregelt ist.
Dies gilt zwar nicht hinsichtlich der Umsatzsteuer aber zumindest im Hinblick auf die Erhöhung der Miete. Wollen Sie hier eine eindeutige Regelung haben, sollten sie Änderungen mit dem Vermieter vereinbaren.
Unüblich ist es, die erste Monatsmiete noch vor Bezug und Schlüsselübergabe zu entrichten, da Sie bis dahin keine Gegenleistung erhalten haben.
Das Aufrechnungsverbot in Punkt 6. des Mietvertrages ist üblich und nachteilig für den Mieter. Da es sich hier um einen Gewerbemietvertrag handelt, ist auch eine Unzulässigkeit eher nicht gegeben.
Die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters, die ebenfalls üblicherweise in Gewerbemietverträgen ausgeschlossen wird, ist für Sie ebenfalls nachteilhaft. Die Klausel ist ansonsten rechtskonform.
Seien Sie sich darüber im Klaren, dass sie dadurch durchaus wichtige Ansprüche gegenüber dem Vermieter verlieren, wie die Mietminderung oder auch Schadenersatzforderungen sowie möglicherweise bei Mängeln die Beseitigung selbst vornehmen müssen, wenn diese zum Beispiel von Dritten zu vertreten wären. Ansonsten haftet der Vermieter nur bei den in der Regelung genannten Verletzungen.
Die Regelung zur Versicherung und Haftung bitte ich zu beachten und es sollte auch im eigenen Interesse für einen ausreichenden Versicherungsschutz gesorgt werden.
Hinsichtlich Punkt 11 ist keine Begrenzung von notwendigen Reparaturen im Rahmen der Jahresnettomiete vereinbart. D.h., Sie könnten rein theoretisch zur Bezahlung von 500 Schäden im Jahr bis zu dieser im Vertrag vereinbarten Summe je Einzelfall herangezogen werden, was eine zusätzliche enorme wirtschaftliche Belastung bedeuten kann.
Hier sollte eine Deckelung eingefügt werden, welche Summe jährlich maximal aufgewendet werden darf. Sie sollte 5-8 Prozent der Jahresnettomiete nicht überschreiten.
Hinsichtlich der Fußbodenbeläge sollten Sie ebenfalls schauen, ob Sie mit der Regelung, die ebenfalls sehr vermieterfreundlich ist, leben können. Auch hier können gerade bei Abnutzung der Fußböden durchaus sehr hohe Instandhaltungskosten entstehen, die mit der Regelung auf Sie umgelegt werden.
Die weiteren Punkte in Punkt 11 bitte ich zu beachten, Sie sind ansonsten in Ordnung und ebenfalls vermieterfreundlich. In Punkt 13 sind die Schönheitsreparaturen auf Sie umgelegt worden, allerdings ebenfalls noch nicht vollständig ausgefüllt. Da e sich hier mein Gewerbemietverhältnis handelt, sind auch Erweiterungen der Schönheitsreparaturen grundsätzlich zulässig. Insbesondere gibt die Regelung keine Fristen für die Schönheitsreparaturen vor, sondern überträgt diese lediglich. Die aufgeführten Arbeiten entsprechen in etwa den Vorgaben der Schönheitsreparaturen nach deren Definition.
Gut ist, dass keine Instandhaltungsklausel im Mietvertrag beinhaltet ist, also die oftmals verwandte Dach und Fachklausel nicht im Mietvertrag vereinbart ist, so dass grundsätzliche Instandhaltungsarbeiten am Gebäude und der Mietsache selbst, bis auf die im Mietvertrag verwandten oben genannten Einschränkungen zunächst beim Vermieter verbleiben.
Hinsichtlich Punkt 24 dürfte die Barkaution unangemessen hoch sein.
Sofern noch eine Bürgschaft verlangt werden soll, was zwar nicht angekreuzt ist, allerdings ist eine Bürgschaftssumme eingetragen, wäre die Übersicherung natürlich perfekt.
Zwar ist bei Gewerbemietverträgen eine gesetzliche Regelung wie im Wohnraummietrecht nicht vorhanden, die zwanzigfache Nettokaltmiete hier als Sicherheit zu verlangen und hierzu gegebenenfalls noch eine Bürgschaft, ist allerdings vom Sicherungsinteresse des Vermieters sicherlich nicht gedeckt. Eine Ausnahme wäre da nur dann möglich, wenn mir besondere Schäden oder Gefahren für den Vermieter drohen.
Dies ist vorliegend nicht ersichtlich. Gerichte haben allerdings auch einen siebenfachen Betrag der Monatsmiete als wirksam angesehen als Grenze allerdings dargestellt, dass eine Kautionsabrede dann unwirksam sein kann, wenn Sie schikanös und außerhalb eines jeden nachvollziehbaren Sicherungsinteresses des Vermieters liegt. Dies würde ich im vorliegenden Fall hier durchaus annehmen, wenn es keine Besonderheiten gibt.
Zusammenfassend ist darzustellen, dass sich der Mietvertrag in einem noch nicht unterzeichnungsreifen Zustand befindet, da wichtige Regelungen fehlen bzw. noch nicht angekreuzt sind.
Der Mietvertrag ist relativ alt aus dem Jahr 2008, enthält allerdings keine gravierenden Fehler innerhalb der dargestellten Regelungen. Er ist vermieterfreundlich, wie viele Gewerbemietverträge, ausgestaltet.
Es sollte unbedingt auf die oben genannten Punkte geachtet werden und versucht werden, gerade im Hinblick auf die Rechte aus Minderung, Schadenersatz et cetera hier eine Abänderung zu erreichen, gleiches gilt für die Kaution und auch die Beteiligung an Reparaturen, wie oben dargestellt.
Ich habe zur Prüfung zunächst die problematischen Punkte, die mir hier ersichtlich gewesen sind, herausgenommen. Ich stehe jederzeit gerne zur Verfügung, sofern es hierzu oder auch zu anderen Punkten aus dem Vertrag noch Fragen gibt.
Bis dahin hoffe ich, dass ich Ihnen den Vertrag hilfreich erläutert habe und auf einige problematische Punkte hingewiesen habe.
Über eine anschließende positive Bewertung freue ich mich.
Viele Grüße
Christian Joachim
Rechtsanwalt,
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zunächst bedanke ich mich herzlich für ihre Anfrage und das damit entgegengebrachte Vertrauen.
Sie wünschen die Prüfung eines Gewerbemietvertrages. Nach den entsprechenden Grundsätzen von YourXpert ist eine Vorgabe für die Prüfung eines Gewerbemietvertrages auf dem Portal gegeben, wonach hier die Prüfung eines Gewerbemietvertrages für insgesamt 129 Euro vorgesehen ist. Sie haben hier allerdings nur 80 Euro angeboten.
Bitte erhöhen Sie daher den Betrag auf die 129 Euro, diesen Betrag halte ich auch für die Prüfung des umfangreichen Vertrages für angemessen.
Vielen Dank für Ihr Verständnis und freundliche Grüße
Christian Joachim
Rechtsanwalt