Mietrecht
Fragestellung
Ich habe einen Mietvertrag, bei dem ich Hauptmieter war, fristgemäß gekündigt- seit Februar 18 hat ist auch der Mitbewohner dem Vertrag beigetreten, indem er einen Beitrittsvertrag mit der zuständigen Maklerin (ohne meine Unterschrift) abgeschlossen hat. Dieser Vertrag umfasst auch eine anteilige Kautionszahlung. Muss nun bei meiner Kündigung des Vertrages auch der Mitbewohner bzw. Mitmieter ausziehen?.
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Antwort von Rechtsanwalt Jan Wilking
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Ein Beitritt zu einem bestehenden Mietvertrag ist nur möglich, wenn alle drei Parteien (ursprünglicher Mieter, beitretender Mieter und Vermieter) zustimmen.
Ich gehe davon aus, dass der Mitbewohner den Vertrag direkt mit dem Vermieter geschlossen hat bzw. die Maklerin den Vermieter wirksam vertreten konnte. Es fehlt dann aber immer noch Ihre Zustimmung als ursprünglicher Hauptmieter. Haben Sie diese Zustimmung nicht erteilt, ist der Beitrittsvertrag unwirksam. Diese Zustimmung ist allerdings formlos möglich, sogar eine stillschweigende Zustimmung reicht aus (Oberlandesgericht Celle, Az.: 2 W 116/07). Wenn Sie also von dem Beitritt wussten, hiermit einverstanden waren und nicht widersprochen haben, ist von einer solchen Zustimmung auszugehen, auch wenn Sie den Vertrag nicht unterschrieben haben.
Haben Sie die Zustimmung zum Beitritt formlos erklärt, ist der Mitbewohner dem Mietvertrag wirkam beigetreten. Dies bedeutet allerdings auch, dass eine Kündigung des Mietverhältnisses nur durch Sie und den Mitbewohner gemeinsam erklärt werden kann. Eine Kündigung nur durch Sie alleine ist unwirksam und beendet das Mietverhältnis nicht. Bei einer gemeinsamen Kündigung müssten sowohl Sie als auch der Mitbewohner ausziehen, es sei denn der Vermieter schließt mit dem Mitbewohner einen neuen Mietvertrag für die Zukunft (wozu er nicht verpflichtet ist).
Haben Sie die Zustimmung nicht erklärt (auch nicht formlos, z.B. mündlich oder durch schlüssiges Verhalten), dann sind Sie weiterhin Hauptmieter. Ihre Kündigung würde dann das Mietverhältnis beenden und sowohl Sie als auch der Mitbewohner müssten ausziehen. Haben Sie einen Untermietvertrag mit dem Mitbewohner geschlossen, endet dieser aber nicht automatisch (es sei denn dies wurde vertraglich vereinbart). Sie können sich also schadensersatzpflichtig machen, wenn der Hauptmietvertrag gekündigt wird und der Vermieter die Wohnung vom Mitbewohner herausverlangt, da Sie dann den Untermietvertrag nicht mehr erfüllen können.
In Ihrer geschilderten Konstellation besteht daher das Risiko, dass entweder Ihre alleinige Kündigung wegen wirksame Beitritts unwirksam ist und das Mietverhältnis über den Kündigungszeitpunkt hinaus besteht oder aber der Beitritt unwirksam ist und Sie ggf. den Untermietvertrag dann nicht mehr erfüllen können. Wenn möglich sollte daher umgehend eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter erzielt werden, wonach der Mitbewohner den Mietvertrag zum Kündigungstermin als alleiniger Mieter übernimmt.
Mit freundlichen Grüßen
Jan Wilking, Rechtsanwalt
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