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Mietrecht -Strafrecht Untermiete

| Preis: 81 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Sascha Lembcke

Mein Name ist Christian, E., ich bin 21.J., und arbeite als Verkaufskraft an der Theke einer Bäckerei.

Am 15. Dez. 2019 bezog ich als Untermieter die 2 Zi.-Wohnung meines als Hauptmieter eingetragenen, ca. 34 jährigen Verwandten, Herr Wasilij, Elzer.

Obwohl Herr Wasilij, Elzer zum 15.12,2020 bis auf das Mobiliar, seinen gesamten Privatbesitz aus der Wohnung räumte, und ich ab o. gen. Datum alleine alle Mietkosten und Pflichten der Wohnung erfüllen mußte, (Renovierung auf eigene Kosten u.a. für eine neue Duschanlage sowie WC-Sitz ), wollte Herr Elzer aus zwei Gründen bis auf weiteres die Wohnung nicht kündigen und offiziell als Hauptmieter im Mietvertrag eingetragen bleiben:

1. Wegen eines Studium mußte er nach Furtwangen / Schwarzw. in eine neue Wohnung umziehen.
Herr Elzer war sich bereits zu Beginn seines Studium unsicher, ob standhalten könne. Im Notfall könne er vorerst hier, in seiner alten Wohnung unterkommen, wobei er sich an den Mietkosten beteiligen würde.

2. Herr Elzer kündigte den Mietvertrag nicht, weil diese Wohnung gegenüber dem regionalen Wohnungsmarkt äußerst günstig ist.

Spätestens jedoch nach 6 Monaten würde er seinen Vertrag kündigen. Herr Elzer sagte mir, er habe mich bereits zu Beginn der Vermieterin, Frau Hess, telefonisch als Nachmieter vorgestellt. Bei regelmäßiger Miete, stünde nichts im Weg diese Wohnung als Hauptmieter zu übernehmen.

Herr Elzer machte den Abkauf seines Mobiliar samt Sound-Anlage zur Bedingung, da er seine Einrichtung aufgrund der Transportkosten nicht in seine neue Wohnung mitnehmen wollte. "Ohne meine Möbelübernahme, wird kein Mietvertrag stattfinden." (Wasilij, Elzer)

Da wir beide derselben Verwandtschaft zugehören, und er über 10 Jahre älter ist, hielt ich weder einen Mietvertrag noch einen Vertrag für den Ratenkauf des Mobiliar für nötig.

Seit 15.12.2019 hatte ich Herrn Elzer monatlich die Miete auf sein Konto überwiesen. Diese Miete überwies Herr Elzer wiederum an die Vermieterin Frau Hess.
Jede Überweisung der Miete wurde mit dem Verwendungszweck "Miete" vermerkt.
Für die Sound-Anlage u. sein hiesiges Gebrauchtmöbel ( zwischen 8 u. 14 Jahre alt ) hatte ich ihm insgesamt 1100,- € überwiesen. Verwendungszweck: Wohneinrichtung.
Da wir hierfür keinen festen Betrag vereinbart haben, hielt ich unter Betrachtung des derzeitigen Gebrauchtmöbel-Marktes 1100.-€ für absolut angebracht.

Zum besseren Verständnis, weshalb Herr Wasilij, Elzer sich plötzlich gegen mich wendete, muß ich hinzufügen, dass er mich in der ersten Zeit, aufgrund unseres gemeinsamen Hobby, Fotografie, sehr häufig besuchte. Ich lernte aber dann meine Freundin kennen, und kam darüber hinaus mit seinem egomanen Charakter nicht zurecht. Ich wand mich immer mehr von ihm ab. Ich versuchte ihm oft zu verdeutlichen, dass er meine Grundrechte respektieren soll. Erreichte aber nur das Gegenteil.
Meine Ablehnung schien ihn derart zu kränken dass er plötzlich begann mich zu terrorisieren.

Er begann damit, abends, wenn ich zuhause war, meine Wohnung ohne mein Einverständnis und ohne Ankündigung mit seinem einbehaltenen Schlüssel zu öffnen und zu betreten, wobei er sich daraufhin herablassend über mich aus ließ.
Dann stürmte er eines Abends in die Wohnung, während vor der Wohnungstür seine Freundin und ein anderer Mann postierte, und begann mir zu drohen: ich würde keine Miete bezahlt haben und deshalb könne er mich und mein hiesiges Eigentum jederzeit aus der Wohnung auf die Strasse schmeißen. Anhand meiner Belege konnte ich ihm jedoch seinen Irrtum beweisen. Ohne sich zu entschuldigen begann er weitere Drohungen gegen mich auszusprechen, die für mich keinen Sinn ergaben, da ich stets sogar frühzeitig meine Miete bezahlte. Ich solle mit ihm raus auf die Strasse kommen : "Du kennst meine Vergangenheit, ich kann auch ganz anders". ( Wasilij, Elzer war offenbar früher als Disco-Schläger bekannt. Er gibt oft mit seinem Kampfsport Kickboxen u. MMA an.)

Ich mußte erkennen, dass er dann ohne mein Einverständnis und Ankündigung die Wohnung betrat, während ich mich bei meinem Arbeitsplatz aufhielt. Ich erkannte, dass er dabei meine Wäsche im Kleiderschrank durchwühlt hatte.
In einem anderen Fall mußte ich mit meiner Freundin entdecken, daß er während meiner Abwesenheit wieder einmal unerlaubt in meine Wohnung gekommen war, und dabei diesmal den Schlüsselbund meiner Freundin entwendet hatte.
Damit konfrontiert, begründete er sein Verhalten damit, dass er diesen Schlüsselbund zu seinen Eltern nach Hause brachte, damit diese den am Schlüsselbund befindlichen Zweitschlüssel meiner Wohnung für sich abmachen und für sich verwenden sollten. Seine Eltern sollten mit diesem Schlüssel jederzeit Zugang zu meiner Wohnung haben, um diese auf ihren Zustand kontrollieren zu können.
Ich erreichte dann zumindest, dass er mir den Schlüsselbund meiner Freundin zurückbrachte. Der Zweitschlüssel wurde von den Eltern meines Vermieters, Wasilij, Elzer, einbehalten.

Dann muß ich bei meiner Rückkehr nach der Arbeit einen von ihm geöffneten an mich gerichteten Brief meiner Telefongesellschaft entdecken, den er aus meinem Briefkasten entnommen hatte. Selbst vor dem Briefgeheimnis hatte er keinen Respekt mehr.

In einem weiteren Gespräch mit ihm, teilte er mir mit, dass ich zum Ende August / Anfang September 2020 die Wohnung zu verlassen habe, da er als Hauptmieter kündigen wird und bereits eine Nachmieterin für diese Wohnung habe. Für die 1100.-€ würde er mir ein paar Einrichtungsgegenstände überlassen. Den Rest würde er für 4000.-€ an die Nachmieterin verkaufen.
Mir meine am ihn überwiesenen 1100.-€ zurück zu erstatten lehnte er ab. Er versuchte mich auch wiederholt darüber aufzuklären, dass ich als Untermieter keinerlei Rechte habe.

Am 09.07.2020, war er zwischen 18.30 Uhr und 21.30 Uhr wieder in meiner Wohnung. Bei meiner Rückkehr in der Wohnung mit meiner Freundin, bemerkten wir, dass er uns den Strom abschaltete, indem er alle Sicherungen ausschaltete, des Weiteren hatte er uns das Wasser anhand des Hauptdrehhan abgestellt. Er hatte mir den Briefkasten-Schlüssel entwendet, auch hatte er die Sound-Anlage zusammengepackt, als wollte er sie aus der Wohnung entfernen (s. Anhang).
Des Weiteren hatte er meine X-Box weggenommen und im Keller versteckt, sowie meine Fotokamera in meinem Kleiderschrank versteckt. Ich nehme an, er wollte mir damit zeigen, dass er hier auftauchen kann wie er will.
Gegen 22.20 Uhr tauchte er erneut an der Wohnungstür auf, kam jedoch nicht hinein, da ich die Sicherungskette vorgelegt hatte. Er drohte mir und wirkte geistig verstört. Er wolle mir mitteilen, dass ich nun zum 28.07.2020 die Wohnung zu verlassen habe. Die Möbel gehören allesamt ihm. Andernfalls komme er mit anderen und werfe mich mit Gewalt hinaus.

Da ich zu Herrn Elzer kein Vertrauen mehr haben konnte, nahm ich am 07.07. 2020 mit der Vermieterin, Frau Hess, telefonischen Kontakt auf, um mit ihr eine Übernahme des Mietvertrages zu besprechen.
Frau Hess vereinbarte daraufhin einen Termin hier zuhause. Da meine Freundin die Kaution besorgt hatte, wollte Frau Hess einen neuen Mietvertrag mitbringen. Ich solle ab 01.08.2020 den Mietvertrag übernehmen dürfen, meinte Frau Hess. Dies überraschte mich, da ich dachte, Herr Elzer wolle erst zum September kündigen.
Ein Kündigungsschreiben, wie es das Mietrecht vorsieht, hatte ich bisher von ihm noch nicht erhalten.

Am Tag des vereinbarten Termin, sagte Frau Hess den Termin ab. Sie erklärte, dass Herr Elzer sie angerufen hätte, und sie dringend vor meiner Person als Mieter gewarnt hätte. Sie sagte, er habe ihr hierzu eindeutige Beweise darüber zugesandt, dass ich verschuldet sei, und Gefahr bestünde ich könne die Miete nicht mehr bezahlen. Alle Versuche Frau Hess umzustimmen und zu einem persönlichen Kennenlernen zu bewegen, scheiterten.

Ich habe mir in den letzten 7 Monaten hier ein soziales Umfeld aufgebaut. Im Gegensatz zum Anfang diesen Jahres hatte sich meine finanzielle Situation mittlerweile sogar gebessert. Trotz finanzieller Schwierigkeiten während Corona hatte ich nie um einen Zahlungsaufschub gebeten, sondern statt dessen stets meine Miete bezahlt.

Herr Elzer versucht meine Existenz zu zerstören, und gibt mir nun, aktuell, bis zum 28.07.2020 Zeit die Wohnung zu verlassen. Dies würde die Obdachlosigkeit und Jobverlust bedeuten.

Herr Elzer hält es nicht nur nicht nötig, mir wenigstens ein Kündigungsschreiben zukommen zu lassen,
er lehnte mir bisher auch bisher ab, eine Vermieterbescheinigung für das Einwohnermeldeamt auszustellen.

Zusammengefaßt:

Er drohte mir mit Gewalt.
Betrat mehrfach unerlaubt meine Wohnräume, ´
Er entwendete Eigentum meiner Frau und durchwühlte unsere Wäsche.
Er nahm mir Wohnungsschlüsse und den Briefkasten-Schlüssell ab.
Verletzte mein Briefgeheimnis ( und leitete vermutlich die daraus gewonnene Information weiter).
Er beeinflußte die Vermieterin negativ gegen mich.

Herr Rechtsanwalt,
ich möchte folgendes bewirken:

Wenn ich ausziehen muß, benötige ich eine angemessene Frist von mind. 3 Monaten.


Wie schätzen Sie meine Erfolgsaussichten ein ?
Was würde mich es kosten, wenn Sie meinen Fall übernehmen würden ?

Mit freundlichen Grüßen,
hochachtungsvoll,
Christian, E.


Sehr geehrte/r Ratsuchende/r

Zunächst möchte ich mich für die Verlängerung der Deadline bedanken. Die technische Störung ist zwischenzeitlich behoben, sodass ich nunmehr auf Ihr Anliegen zurück komme.

Zwischen Ihnen und dem Hauptmieter besteht ein Mietverhältnis (Schriftform bedarf es dazu nicht). Um dies zu lösen, bedarf es einer schriftlichen Kündigung durch den Hauptmieter (HM). Eine sog. kalte Räumung, sprich das Heraussetzen aus der Wohnung ist grundsätzlich nicht zulässig.

Sofern Ihnen die Wohnung in Gänze überlassen worden ist, hätte der HM auch Ihnen sämtliche Schlüssel aushändigen müssen. Hier kommt es aber darauf an, was Sie tatschächlich vereinbart haben.

Dies ist auch entscheidend für die Frage, ob hier ein Hausfriedensbruch vorliegt. Denn haben Sie vereinbart, dass der HM einen Schlüssel behalten und damit auch die Wohnung betreten darf, dann ist der Zugang zur Wohnung nicht rechtswidrig erfolgt.

Dagegen wäre in dem Verhalten des HM zumindest eine Beleidigung, Verleumdung ggf. auch Nötigung zu sehen, wenn er Sachen durchwühlt und versteckt, bzw. sich an Ihren Sachen vergreift, ggf. auch Diebstahl. Letzteres gilt insbesondere für die durch Sie erworbenen Sachen des HM, wenn er diese aus der Wohnung entfernt.

Hierbei wäre aber zu klären, was Sie erworben haben, da dies auch nicht so eindeutig ist, wenn nicht über den Gegenwert gesprochen worden ist. Diesbezüglich wäre jede Partei in der Beweispflicht.

Gegenüber der Vermieterin/Eigentümerin und durch ggf. Falschbehauptungen zu Ihrer solvenz, kann sich der HM ebenfalls einer Verleumdung gegenüber Ihnen strafbar gemacht haben, wenn hinsichtlich Ihrer wirtschaftlichen Fähigkeiten keine berechtigten Zweifel bestehen. Jedoch ist der Vermieter/Eigentümer nicht verpflichtet mit Ihnen einen eigenen Hauptmietvertrag abzuschließen. Dies setzt zum einen eine Kündigung des Hauptmietvertrages voraus, andererseits den Willen des Eigentümers mit Ihnen einen Vertrag zur Übernahme des Mietverhältnisses abzuschließen. Hinsichtlich letzterem besteht aber kein Anspruch, sodass der Vermieter einen vormals geäußerten Willen auch jederzeit abändern kann.

Ob hier etwaige Anzeigen geeignet sind, dass Verhältnis zu klären, bezweifel ich. Dennoch bietet das Verhalten des HM genügend Anlass Ermittlungen einzuleiten. Gleichwohl dennoch gehe ich von einer dann folgenden Eskalation der Angegelegenheit aus.

Denkbar wäre auch, dass Sie das Schloss austauschen um damit den unkontrollierten Zugang zur Wohnung unterbinden. Jedoch wäre dies davon abhängig, was Sie hinsichtlich des Zugangs konkret mit dem HM vereinbart hätten, sprich ob dieser eben die Wohnung selbst noch nutzen dürfe oder eben nur Sie.

Einer Räumung ohne Kündigung müssen Sie nicht nachkommen. Bevor aber weitere Nachteile Ihrerseits entstehen, insbesondere Mobiliar verschwindet, sollten Sie überdenken, entweder das Schloss zu wechseln oder ggf. Ihre Habe entsprechend zu sichern und eventuell doch einen Wohnungswechsel vorzunehmen.

Problematisch ist auch die Frage, ob der HM das Hauptmietverhältnis bereits gekündigt hat oder nicht, denn davon hängt auch die weitere Vorgehensweise und damit die gewonnene Zeit ab. Denn das Untermietverhältnis ist an dem Bestand des Hauptmietverhältnisses gekoppelt. Endet das Hauptmietverhältnis so endet auch das Untermietverhältnis, ohne das es einer Kündigung bedarf, der Untervermieter macht sich dann aber ggf. schadensersatzpflichtig gegenüber dem Untermieter, wenn er diesen davon nicht in Kenntnis setzt.

Alles in Allem ist ihr Sachverhalt geeignet eine umfangreiche streitige Auseinandersetzung mit sich zu bringen, sodass ich hier die Einschaltung eines Anwaltes vor Ort empfehle, der sich der Sache annimmt und auch entsprechend zeitnah reagieren kann. Einer Beauftragung über dieses Portal steht, zumindest bei mir, die schnelle örtliche Verfügbarkeit im Wege, denn meines Erachtens ist durch bloßes Anschreiben eines ortsfremden Rechtsbeistandes nicht viel getan.

Hier müssten schon härte Methoden, wie einstweiliger Rechtschutz in Form von Unterlassung des Zutritts zur Wohnung zeitnah vor Ort, in Erwägung gezogen und zudem kurze Reaktionsmöglichkeiten geschaffen werden.

Betreffend der Verletzung des Briefgeheimnisses gilt ebenfalls oben gesagtes. Hatte er Zugang zum Briefkasten und den Brief ungeöffnet Ihnen hingelegt, dann läge kein strafbares Verhalten vor. Hätte er dagegen den Brief geöffnet, kann eine Strafbarkeit begründet sein.

Sollten Sie ergänzende Fragen haben, bitte ich um Rückmeldung via der Kommentarfunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Sascha Lembcke

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Kommentare

1 Kommentar
Sascha Lembcke
13.07.2020 13:49 Uhr
Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

aufgrund einer unerwarteten lokalen Störung der Internetverbindung (offensichtlich Wartungsarbeiten) ist möglicherweise die Einhaltung der Deadline meinerseits nicht möglich, da ich nicht absehen kann, ob am heutigen Tag der Anschluss wieder bereit gestellt wird.

Demzufolge bitte ich höflich um Verlängerung der Deadline um längstens 24 Stunden. Sollte der Anschluss früher wieder funktionieren, werde ich Ihnen umgehend und vor Ablauf der neuen Deadline meine Stellungnahme zukommen lassen.

Ich bitte höflich um Verständnis, angesichts der außergewöhnlichen Situation.

Mit freundlichen Grüßen
RA Lembcke

-vom Handy gesendet-