Mietminderung
Fragestellung
Kann der neuer Besitzer eine seit 2009 bestehende und durch Zahlungsbelege beweisbare mündlich vereinbarte Mietminderung wegen Schimmelbefall in mehreren Zimmern als für ihn ungültig erklären und die Rückzahlung des Minderungsbetrages seit Eigentumsübergang einfordern? Eigentumsübergang war der 01.01.2014 und die Rückforderung bekamen wir im Dezember 2015. Bisherige Gespräche verliefen ohne Erfolg.
Inzwischen hat der Besitzer unsere Betriebskostenvorauszahlung um 100.-
verringert um damit den Mietminderungsbetrag (100.-)auszugleichen.
Mit freundlichen Grüßen
Andreas Baumert
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Antwort von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:
Der Vorteil einer Mietminderung ist, dass diese weder einseitig erklärt noch zweiseitig verabredet werden muss.
Ist dieses dennoch "vereinbart" worden, so handelt es sich um ein sogenanntes deklaratorisches Schuldanerkenntnis bzw. ein Verzicht auf die höhere Miete seitens des Vermieters.
Dieses nur kurz vorab geschickt.
Allgemein gilt nach § 536 BGB, Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln:
"(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. [...]".
Im Übrigen bestimmt § 536c BGB (Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter) folgendes:
"(1) Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. [...]."
Das ist auch bei der Mietminderung vorab notwendig, es sei denn, der Vermieter kennt den Mangel bereits.
Mietmängel bestehen meistens über eine geraume Zeit. Solange kann die Miete gemindert sein wie auch die Mängelbeseitigung gefordert werden.
Der neue Eigentümer/Vermieter übernimmt das Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten.
Eine Rückforderungsmöglichkeit sehe ich hiermit nicht, wenn ein Mangel (nachweisbar) vorlag. Zudem kann man ihm das deklaratorische Schuldanerkenntnis bzw. der Verzicht auf die höhere Miete seitens des alten Vermieters auch jetzt noch entgegen gehalten werden.
Denn das hat er mit wie gesagt übernommen, § 566 BGB - Kauf bricht nicht Miete
"(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. [...]."
Auch die deswegen erfolgte Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung ist nicht in Ordnung.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
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Wir möchten die Betriebskostenvorauszahlung lt.§560 BGB auf eine angemessene Höhe reduzieren.
Gibt es Fristen des Reduzierungsbeginns zu beachten.
Fax an Vermieter am 28.01.2016
Mit freundlichen Grüßen
ich antworte Ihnen gerne wie folgt:
Eine Frist gibt es da direkt nicht, allerdings müsste man hier den jeweiligen Jahreszeitraum (Abrechnungsjahr) berücksichtigen, zumal jedes Jahr Abrechnungen gemacht werden, die dabei berücksichtigt werden müssen.
Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
ich meinte damit ob ich einen Monat zwischenzeit lassen muss oder wenn ich es morgen abschicke das es dann ab Februar verringert zahlen kann?
Noch eine Frage zur Höhe der Mietminderung(Schimmel)
Kann der neue Eigentümer die Höhe der bestehenden Mietminderung neu einschätzen lassen ,wenn ja darf er das selbst festlegen oder muß es von einen unabhänigen Gutachter neu eingeschätz werden?
Mit freundlichen Grüßen
Andreas Baumert
ich antworte Ihnen gerne wie folgt:
In Ordnung, verstehe.
Allerdings steht in Abs. 4 des § 560 BGB:
Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei NACH einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
Dann sollten Sie das rückwirkend für Januar im Januar noch erledigen, damit das ganz Jahr mit umfasst ist.
Zur Mietminderung:
Grund und Höhe bestimmen Sie, die Einwendungen dagegen ist sodann Sache des Vermieters .
Im Zweifel müssen Sie das vor Gericht nach Grund und Höhe beweisen können, also wenn der Vermieter auf die normalerweise zu zahlende Miete zahlt.
Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
vielen Dank für Ihre Antworten.
Antwort 1 ist für mich vollkommen beantwortet.
Zu der Frage mit der Höhe der Minderung gehe ich davon aus , das der Vermieter die Höhe neu bestimmen will, weil ihn die jetzige Höhe nicht passt.
Darf er das oder ist er an die Höhe der jetzigen Minderung gebunden.Kann er einfach sagen: die Höhe ist mir zu hoch ich lasse das jetzt neu einschätzen.
Kann er als neuer Vermieter überhaubt an bestehenden
Minderungsvereinbarungen rütteln????
Vielen Dank im voraus
Mit freundlichen Grüßen
Andreas Baumert
ich antworte Ihnen gerne wie folgt:
Der Vermieter kann einfach sagen: Die Höhe ist mir zu hoch ich lasse das jetzt neu einschätzen, muss aber dann die nach seiner Meinung richtige Miethöhe vor Gericht einklagen, denn Sie können allein und einseitig die Miete mindern.
Dieses Recht kann er Ihnen nicht nehmen, jedenfalls nicht direkt, sondern müsste auf eine höhere Miete klagen.
Das Gericht würde das feststellen beziehungsweise durch einen Sachverständigen feststellen lassen.
An eine vergangene Vereinbarung mit dem alten Vermieter ist er gebunden. Allerdings ist bei Mängeln ab Eintritt des neuen Vermieters in das Mietverhältnis Vorsicht geboten, denn ab diesem Zeitpunkt greift die Vereinbarung nicht mehr, was nämlich ansonsten unbilliger Weise zulasten des neuen Vermieters gehen würde (kein Vertrag zulasten Dritter) - so jedenfalls meine erste Einschätzung im Rahmen dieser Erstberatung.
Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt