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Mieterhöhung

| Preis: 61 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt und Mediator Christian Joachim

Sehr geehrter Herr Joachim,

vor einigen Wochen schreib ich ihnen betreff der Mieterhöhung meiner Eltern in Eschbronn-Mariazell. Nun hat der Vermieter über den Haus- und Grundstücksverein (siehe Schreiben in der Anlage) allem widersprochen, was wir angebracht haben (Mietminderung, falscher Mietspiegel etc.). Ich denke, dass Sie mein Schreiben noch vorliegen haben. Es würde bei einer Mieterhöhung von 20 % bleiben ohne je eine Verbesserung der Wohnqualität in Aussicht zu stellen. Zu den hohen Nebenkosten im Jahr geht der Vermieter nicht ein. Auch nicht, dass die Nebenkosten monatlich erhöht werden könnten, um am Jahresanfang nicht so viel nachzuzahlen.
Was tun? Irgendwie spitzt sich die Lage zu und meine Eltern sind geneigt,allem zuzustimmen, nur damit sie keine Schwierigkeiten haben. Mit Klage wird im Schreiben bereits gedroht.

Mit freundlichen Grüßen

M. K.


Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für ihre weitere Anfrage und das damit entgegengebrachte Vertrauen.

Zunächst wäre weiter zu prüfen, ob tatsächlich eben der Mietspiegel für die anderen Orte, auch auf den Wohnort Ihrer Eltern anzuwenden wäre. Falls dies der Fall ist, wäre Mietspiegel grundsätzlich anwendbar.

Allerdings ist es ungewöhnlich, dass ein Mietspiegel auch für andere Orte verwandt wird, dann muss es sich wirklich um nahegelegene und ähnliche Orte handeln.

Hierzu ein interessantes Urteil des Landgerichts Potsdam aus dem Jahr 2014:

LG Potsdam, Urteil vom 14. März 2014, 13 S 86/13

Von Vergleichbarkeit zweier Gemeinden kann nur dann ausgegangen werden, wenn die Gemeinden nach der wirtschaftlichen, kulturellen und sozialen Infrastruktur, dem Grad der Industrialisierung, der verkehrstechnischen Erschließung und der Anbindung an Versorgungszentren vergleichbar sind (vgl. BGH ZMR 2014, 268 mit Anm. Fleindl).
Ob dies der Fall ist, kann nur aufgrund einer umfassenden vergleichenden Betrachtung der vorgenannten Merkmale festgestellt werden. Ein Teilvergleich mit einzelnen Stadtteilen ist dabei unzulässig.

Sie könnten hierbei der Gemeinde nachfragen, ob der Mietspiegel anwendbar ist und ob ein solcher Mietspiegel für die Gemeinde, in der Ihre Eltern wohnen, vorliegt.

Sodann dürfte die größte Problematik wohl die Ausstattung der Wohnung sein und die richtige Einordnung in den Mietspiegel.

Sofern keine „gute“ Einordnung vorliegt und die Einordnung insgesamt im Mietspiegel fehlerhaft ist, wäre die Erhöhungserklärung unwirksam.

In einem gerichtlichen Verfahren kann genau geklärt werden, was unter einer solchen Ausstattung der Wohnung zu verstehen ist und wir könnten sie bei Anwendbarkeit des Mietspiegels die entsprechenden Beschreibungen mit der Wohnung ihrer Eltern vergleichen und ob sie mit der Ausstattung der Wohnung ihrer Eltern korrespondiert.

Insofern sind auch durchaus Verschleiß und alte Ausstattung Merkmale dafür, dass möglicherweise eine gute Ausstattung nicht mehr vorliegt.

Richtig ist, dass die mangelhaften Heizleistungen nicht direkt in die Mieterhöhungsproblematik eingreifen.

Hier wären gegebenenfalls Minderungsansprüche und Mängelbeseitigungsansprüche durch Ihre Eltern gegenüber dem Vermieter geltend zu machen.

Nur dann, wenn zum Beispiel die Heizleistung auch insbesondere die Ausstattung durch die Heizung nicht dem Mietspiegel entspricht, könnte man hierauf auch Bezug nehmen.

Das Gebäudejahr hat meines Erachtens auch keinen Ausfluss auf die Ausstattung der Wohnung. Ist diese mangelhaft und liegt unter dem Durchschnitt einer entsprechend im Mietspiegel berücksichtigten Ausstattung, darf hierauf jedoch nicht ohne weiteres Bezug genommen werden. Es kommt auf die tatsächlich zum Zeitpunkt der Erklärung der Mieterhöhung vorhandene Ausstattung an.

Gerade hierfür sind im vorgelegten Mietspiegel auch unterschiedliche Ausstattungsvarianten hinsichtlich der Qualität vorgegeben. Würde diese Ausstattungsstufe in der Wohnung nicht eingehalten, darf die Wohnung auch nicht in die entsprechende Spalte Mietspiegel eingeordnet werden.

Die gute Ausstattung dürfte auch hinsichtlich der Fußboden bereits problematisch sein, da Sie mitgeteilt haben, dass diese ausbesserungsbedürftig sind. Es wären genau entsprechende Vergleiche vorzunehmen, zwischen mittlerer und guter Ausstattung.

Insofern bestehen weiterhin meines Erachtens klärungsbedürftige Punkte, ob der Mietspiegel überhaupt Anwendung findet und ob die Wohnung richtig eingeordnet worden ist.

Sollte Ihre Eltern rechtsschutzversichert sein, empfehle ich hier durchaus bei Eintritt der Rechtsschutzversicherung eine entsprechende Inanspruchnahme gerichtlicher Hilfe, die Mieterhöhungserklärung in den entsprechenden Punkten genau prüfen zu lassen.

Gerne stehe ich Ihnen weiterhin zur Verfügung und hoffe, dass ich auch ihre weitere Frage hilfreich beantworten konnte.

Viele Grüße

Christian Joachim

Rechtsanwalt

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