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Mieter, fristgemäße Kündigung

22.04.2016 | Preis: 39 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Michael Pilarski in unter 1 Stunde

Fragestellung

Sehr geehrter Herr Pilarski,

gerne möchte ich wissen, ob folgende Gründe ausreichen könnten, einem Mieter eine fristgemäße Kündigung auszusprechen:

Mehrfache Mietrückstände in der Vergangenheit (nach Mahnung Mitte letzten Jahres keine Probleme mehr).

Nachbarschaftliche Beschwerden wegen Zustand der Außenanlagen, aktuell eigenmächtiges Aufstellen eines absolut unprofessionellen Sichtschutzzauns (instabil, Nagelspitzen schauen heraus etc.)

Eigenmächtige Inbetriebnahme einer Feuerstätte (Kamin) ohne Konsultierung des Vermieters und Schornsteinfegers.

Beste Grüße
Christian Deucker

Antwort des Experten

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für die Anfrage. Mietrückstände können grundsätzlich Kündigungsgründe darstellen, unter Umständen sogar für die außerordentliche Kündigung.

Die nicht fachgerechte Errichtung des Zauns würde ich nicht als Grund ansehen.

Die Inbetriebnahme des Kanins kann einen solchen Grund darstellen, wenn hierdurch die Mietsache beschädigt wird. Allerdings müssten Sie den Sachverhalt noch ein wenig weiter ausführen, da dieser bislang nur grob wiedergegeben ist.

Abschließend kann dies erst nach Ansicht des Mietvertrags beurteilt werden.

Ich kann Ihnen gerne anbieten, Sie in der Sache zu vertreten.

Mit freundlichen Grüßen

Pilarski
Rechtsanwalt

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde - 24.04.2016 20:03:

Sehr geehrter Herr Pilarski,

es ging mir in erster Linie um eine Beurteilung der Erfolgsaussichten. Mit anderen Worten: Wenn die Sache nicht „wasserdicht“ ist, würde ich aufgrund der Nebenwirkungen (Kosten Rechtsstreit und zerstörtes Verhältnis zu Mietern) auf eine Intervention verzichten. Eine wohl zentrale Frage lautet, ob auch historische und mittlerweile beglichene Mietrückstände aus dem Zeitraum von 10/2013 bis 7/2015 zur Kündigung berechtigen, zumal wenn sie durch andere, womöglich nicht so gravierende Verstöße gegen den Mietvertrag begleitet werden. Dazu nachfolgend die entsprechenden Passagen aus dem Mietvertrag.

§ 9 Einbauten der Mieter
1. Die Mieter sind berechtigt, bauliche Veränderungen und Einrichtungen für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder des Zugangs zu ihr auf eigene Kosten durchzuführen. Sie müssen vorher die Zustimmung des Vermieters einholen. Dieser kann die Zustimmung verweigern, wenn er oder die Mitbewohner ein überwiegendes Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache haben. Der Vermieter kann von den Mietern eine angemessene Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nach Auszug fordern. Die Mieter haften für die fachmännische Herstellung und für die ordnungsgemäße Benutzung. Besteht ein nennenswertes Schadensrisiko, so haben sie eine entsprechende Haftpflichtversicherung nachzuweisen.

§ 19 Sonderregelungen
1. Sollte der Kamin in dem Raum Straßenseite links in Betrieb genommen werden, ist dafür vorab eine Genehmigung vom Schornsteinfeger einzuholen. Die daraus resultierenden Kosten sowie die jährlichen Kehrgebühren sind von den Mietern zu tragen.

Beste Grüße
Christian Deucker

Michael Pilarski - 24.04.2016 20:25:

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage:

Ein gewisses Prozessrisiko besteht immer, wasserdicht ist kaum ein Rechtsstreit, weil es im Ergebnis auf die Überzeugung des Gerichts ankommt. Historische Rückstände berechtigen nicht mehr zur Kündigung, wenn diese begleichen sind. Es verhält sich sogar so, dass eine bereits ausgesprochene Kündigung wegen Mietrückständen unwirksam werden kann, wenn nach Ausspruch der Kündigung die Rückstände noch begleichen werden.

Hinsichtlich der Inbetriebnahme des Kamins ohne Einholung Ihrer Zustimmung kommt es auf die Erheblichkeit an. Es kann natürlich eine Pflichtverletzung darstellen. Für eine außerordentliche Kündigung erfordert es eine gewissen Erheblichkeitsschwelle. Wenn die Mietsache dadurch nicht erheblich gefährdet wird, dann dürfte eine außerordentliche Kündigung weniger Aussicht auf Erfolg haben. Eine ordentliche Kündigung kann ausgesprochen werden, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat, was dann der Fall ist, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Hier braucht es zwar keine Gefährdung der Mietsache, aber es müssen vertragliche Pflichten nicht unerheblich verletzt sein. Hierfür braucht es dann auch noch eines ergiebigen Beweises.

Ich empfehle daher, aufgrund der derzeitigen Situation keine Kündigung auszusprechen, wenn Sie eine "wasserdichte" Lösung haben möchten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Gruß