Kündigung Zwecks Eigenbedarf
Fragestellung
Guten Abend,
meine Freundin und ich haben vor kurzem die Wohnung gekauft, in der wir schon seit einigen Jahren zur Miete wohnen (3 Zimmer, 90 qm). Uns wurde von den Besitzern auch eine kleinere Wohnung, die sich neben unserer befindet, zum Kauf angeboten (1 Zimmer Küche, Bad, ca. 40 qm). Diese Wohnung ist momentan auch vermietet (Mieter wohnt seit ca. 10 Jahren in der Wohnung).
Wir sind an der Wohnung sehr interessiert, unser Plan wäre, nach 2-3 Jahren die Wohnungen zu verbinden, um daraus eine große Wohnung zu machen.
Die Frage, die wir uns stellen ist nun, wie groß die Chancen des Mieters wären, sollte er sich zu gegebener Zeit gegen die Eigenbedarfs-Kündigung wehren. Dass wir dann eine Kündigungsfrist von 9 Monaten einhalten müssen ist uns bewusst. Ich habe schon viel im Internet recherchiert und unterschiedliche Aussagen gelesen. Zum einen ist der Eigenbedarf ja wohl gerechtfertigt, da wir die Wohnung für uns nutzen wollen. Ich habe aber bspw. auch gelesen, dass der Mieter evtl. argumentieren könnte, dass wir eine Wohnung haben, die "groß genug" für uns ist und kein wirklicher Bedarf besteht.
Daher wollen wir uns jetzt, vor der Entscheidung, den Rat eines Experten einholen, der uns Auskunft gibt, wie die Rechtslage diesbezüglich ist. Wir würden die Wohnung bis zum Umbau weiter vermieten, aber als reine Kapitalanlage haben wir daran kein Interesse.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Meller
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:
Am einfachsten wäre es, wenn folgendes gegeben wäre:
Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen (alle zusammen) kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB (= Eigenbedarf insbes.) bedarf, § 573a BGB.
Soweit das nicht vorliegt, gilt:
Der Eigenbedarf wird zunächst an den Interessen des Vermieters von der Rechtsprechung gemessen und diese subjektiven Interessen einer Willkürüberprüfung unterzogen: Von einem „benötigen“ kann danach ausgegangen werden, wenn der Vermieter selbst oder eine andere begünstigte Person die Wohnung nutzen will und der Vermieter dafür vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat.
Eine Einschränkung hinsichtlich der Größe gibt es nur, wenn dieser weit überhöht ist und damit zum geltend gemachten Wohnbedarf außer Verhältnis steht.
Da habe ich weniger Bedenken.
Etwas anderes kann aber hier vorliegen:
Rechtsmissbräuchlich handelt der Vermieter nach der Vorstellung einiger Gerichte(vgl. auch OLG München WM 2009, 359; LG Berlin NZM 1998, 433; LG Lüneburg ZMR 2012, 357) auch, wenn er Eigenbedarfsgründe geltend macht, die er zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits positiv kannte oder die für ihn zumindest vorhersehbar waren.
Das könnte hier zum Problem werden.
Dies wird zum anderen zudem dann angenommen, wenn der Vermieter die Kündigung auf Gründe stützt, aufgrund derer er bei Vertragsschluss schon den Entschluss zur Eigennutzung gefasst hat oder er eine solche Nutzung zum damaligen Zeitpunkt ernsthaft erwogen hat.
Von daher wäre es angezeigt, dieses nochmals eingehend zu prüfen.
Die Rechtsprechung ist zahlreich, auch die höchstrichterliche Rechtsprechung etwas vermieterfreundlicher ist.
Zu Ihren Gunsten ist zu sagen, dass es hier um zwei Wohnungen geht, die verbunden werden sollen.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
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diese rechtsmissbräuchliche Kündigung, die sie beschrieben haben bezieht sich auf den Vertragsschluss des Mietverhältnisses, oder auf den Kaufvertrag der Wohnung?
Oder entsteht ein komplett neues Mietverhältnis?
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Meller
vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:
Ein möglicher Rechtsmissbrauch bezieht sich auf die Kündigung des Mietverhältnisses bezüglich der zu kaufenden, kleineren (und zu verbindenen - mit der jetzigen) Wohnung, die zuvor gekauft würde.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
ich glaube, ich habe mich etwas missverständlich ausgedrückt. In Ihrer ersten Antwort schrieben Sie:
"wenn er Eigenbedarfsgründe geltend macht, die er zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits positiv kannte oder die für ihn zumindest vorhersehbar waren."
Meine Frage bezog sich auf den Vertragsschluss. Der Vertragsschluss mit dem Vermieter ist ja schon lange her und wir würden ja nur in den Vertrag einsteigen, oder ist damit der Kauf der Wohnung gemeint?
Dann dürfte ja niemand eine vermietete Wohnung kaufen, die er selbst irgendwann einmal bewohnen möchte.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Meller
vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:
Ja, ich weiß was Sie meinen.
Gemeint ist tatsächlich die Begründung des Mietverhältnisses.
Aber das ist dann in der Tat kein Problem, Sie haben vollkommen Recht.
Somit kommt die Eigenbedarfskündigung schon in Betracht.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt