Kaufvertrag Wohnung
Fragestellung
Sehr geehrte Frau Koch,
wir haben am 28.5.13 eine 3 Z-Erdgeschoss-Eigentumswohnung mit Keller/Gartenanteil/Garage (8Parteien)besichtigt und zur Absicherung einen kurzen Kaufvertrag unterzeichnet, in dem der Kaufpreis von € 200.000 vereinbart wurde. Notarielle Beurkundung erst geplant.
Vorgestern wurde aufgrund des Hochwassers der Keller bis 10 cm unter Decke überflutet
Die Besichtigung des Schadens findet morgen statt.
Was muss rechtlich beachtet werden, wenn wir die Wohnung trotzdem kaufen würden?
Heizung im Keller wahrscheinlich defekt.
Minderung Kaufpreis gerechtfertigt?
Die derzeitige Mietwohnung wurde bereits gekündigt. Kann die Kündigung aufgrund höherer Gewalt rückgängig gemacht werden.
Vielen Dank!
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Antwort von Rechtsanwältin und Mediatorin Nicole Koch, LL.M.
Sehr geehrter Fragesteller,
die Kündigung eines Mietvertrags wird erst nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist wirksam. Jedoch gilt, dass eine einmal wirksam auf den Weg gebrachte Kündigung nicht mehr rückgängig gemacht werden kann, bzw. widerrufen werden kann. Eine „Härteregelung“ gibt es leider nicht.
Aber natürlich ist es möglich, dass Sie sich mit Ihrem derzeitigen Vermieter darüber einigen, das Mietverhältnis fortzusetzen, wenn dieser einverstanden ist. Dann müssten Sie sich im Rahmen eines Aufhebungsvertrags schriftlich darüber einigen, dass die Kündigung keine Wirksamkeit erhält. Dann gilt Ihr alter Mietvertrag weiter.
Ein Kaufvertrag über eine Immobilie bedarf zur Rechtsverbindlichkeit der Unterschrift bei einem Notar und dessen notarieller Beglaubigung. Sie sagen, Sie haben einen „kurzen Kaufvertrag“ unterzeichnet. Handelt es sich dabei vielleicht um einen Vorvertrag, also die Erklärung der Absicht, die Wohnung kaufen zu wollen? Oder war es eher nur ein Entwurf des späteren Kaufvertrags? Ein solcher wäre nicht rechtsverbindlich.
So lange noch keine notarielle Beurkundung des Kaufvertrags erfolgt ist, ist jedenfalls noch nichts verloren. Der Kaufpreis ist nach wie vor verhandelbar. Da es sich um eine EG-Wohnung handelt und der Keller überschwemmt ist, muss natürlich leider mit Feuchtigkeitsschäden gerechnet werden. Ob der hierdurch letztlich zu erwartende Schaden heute schon abschließend festgestellt werden können, kann ich nicht beurteilen.. Ich würde dazu raten, jedenfalls einen Sachverständigen hinzu zu ziehen. Auch würde ich mich an Ihrer Stelle noch nicht heute abschließend entscheiden, da die Überflutung gerade erst statt fand. Sollte die Heizung durch das Wasser beschädigt worden sein, dürften Sie die Kosten der Instandsetzung als zukünftiger Eigentümer einer Wohnung auch anteilig treffen, es sei denn, es besteht eine Versicherung für Wasserschäden, was auch noch abgeklärt werden müsste.
Der Kaufpreis ist jedenfalls entsprechend der Schäden zu mindern. Wie hoch die angemessene Minderung ist, würde ich auch nicht selbst entscheiden, sondern ebenfalls einen Fachmann hinzu ziehen, z.B. einen Architekten, der eine Zulassung als Gutachter hat.
Wichtig ist es nun, etwas Zeit zu gewinnen. Ein seriöser Verkäufer müsste hierfür Verständnis haben. Ich weiß nicht, wann Sie aus Ihrer jetzigen Wohnung ausziehen müssen, aber sicherheitshalber sollten Sie zeitnah das Gespräch mit dem Vermieter suchen, bevor dieser die Wohnung vielleicht schon anderweitig vermietet hat.
Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung – auch nach Ihrem Termin heute.
Mit freundlichen Grüßen
N. Koch, LL.M.
Rechtsanwältin & Mediatorin
www.anwaeltin-mainz.de
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