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Kauf einer Eigentumswohnung, Prüfung des bestehenden Mietvertrags

01.12.2018 | Preis: 85 € | Vertragsrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt RA Michael Grübnau-Rieken

Fragestellung

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte eine Eigentumswohnung erwerben für die der angehängte Mietvertrag aktiv ist. Weitere Infos zum Vertrag: Die mtl. Kaltmiete wurde mit Wirkung zum 01.06.2012 von 425 € auf 470 € erhöht. Die mtl. Vorauszahlung auf das Hausgeld wurde auf 200 € erhöht. Der Mieter ist ca. 42 Jahre alt, berufstätig und wohnt seit über 10 Jahren alleine in der Wohnung.

Nach dem Kauf will ich die Miete umgehend um 20% erhöhen (was immer noch unter dem ortsüblichen Standard liegt) und dem Mieter aufgrund von Eigenbedarf kündigen.

Meine Fragen:

- Soweit ich informiert bin, dürften sowohl Erhöhung der Miete, wie auch Kündigung aufgrund Eigenbedarf kein Problem darstellen (solange sie die gesetzlichen Vorgaben erfüllen). Gibt es in dem Mietvertrag evtl. doch Inhalte, weswegen mein Vorhaben anfechtbar wäre durch den Mieter?

- Im Mietvertrag ist klar geregelt, dass der Mieter die Hausverwaltungskosten tragen muss. Das tut er aber laut Nebenkostenabrechnung nicht. Ich habe nun verschiedene Meinungen und Urteile gehört, die besagen, dass solch eine Regelung nicht rechtens ist, der Mieter muss die Hausverwaltungskosten nicht tragen. Wie ist das in meinem konkreten Fall, gibt es die Möglichkeit dem Mieter die Kosten zu berechnen?

- Gibt es in dem Mietvertrag außerdem etwas, weswegen ich mir in der Rolle des Käufers sorgen machen müsste?


Vielen Dank für eine schnelle Antwort

Antwort des Experten

Sehr geehrter Fragesteller:

Gerne beantworte ich Ihre Fragen nach Prüfung des Mietvertrages wie folgt:

Zu 1:

Das MHG ist außer Kraft getreten, so dass die Regelungen des BGB gelten und hier § 557 ff BGB.

Allerdings muss der Mieter zustimmen. Tut er dies nicht, müssen Sie auf Zustimmung klagen.

Weiterhin müssen Sie bedenken, dass eine Erhöhung bis 20 % nur möglich ist, wenn die Wohnung nicht in einer Gemeinde liegt, die dem Mietpreisbremsengesetz unterliegt.

Zu 2:

Betriebskosten können definitiv umgelegt werden, nicht jedoch Verwaltungskosten. Diese sind nach der Rechtsprechung des BGH nicht umlagefähig (BGH, Urteil vom 9. 12. 2009 - XII ZR 109/08).

Zu 3:

Die Klausel, wonach der Vermieter bei Abwesenheit in die Wohnung darf ist unwirksam.

§ 14 b Nr. 2 ist wegen starrer Fristen unwirksam. Der Mieter schuldet keine Schönheitsreparaturen, Eine geltungserhaltende Reduktion einer unwirksame Klausel findet nicht statt. Damit ist aucn § 20 hinfällig.

Allerdings wurde in § 25 eine Individualvereinbarung getroffen, wonach der Mieter bei Auzug Tapezieren und Streichen schuldet. Eine solche Individualvereinbarung ist zulässig und da sie eindeutig ist, auch wirksam.

Sollten noch Fragen offen sein, stehe ich Ihnen gerne im Rahmen der kostenfreien Nachfrage zur Verfügung.

Einen angenehmen Sonntag wünscht

Michael Grübnau-Rieken
Rechtsanwalt

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