Immobilienverkauf
Fragestellung
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich werde am 27.06.2017 (Notartermin) ein Zweifamilienhaus verkaufen. Ein Teil dieses Hauses war dauerhaft vermietet, der andere Teil war von uns selbst bewohnt. Der Erwerb (Bau) dieser Immobilie erfolgte vor 6 Jahren.
Es wird ein Gewinn aus der Veräußerung erfolgen, der anteilmäßig für den vermieteten Teil versteuert werden muss (10 Jahres Frist).
Wir haben einen Mietvertrag mit den zukünftigen Bewohnern abgeschlossen (Januar 2107), da zum damaligen Zeitpunkt der exakte Übergang (Notartermin) nicht feststand, wir aber zu sichern wollen auch vor Notartermin ggf. Zugang/Nutzung zum Objekte geben zu wollen. Wir haben gestern eine informelle Übergabe gehabt, da das Objekt jetzt 3 Wochen vor dem Notartermin frei geworden ist,
Da der Mietvertrag für das komplette Objekt abgeschlossen wurde besteht meine Frage darin, ob die 10 Jahresfrist dann auch für den vormals von uns bewohnten Teil Anwendung findet oder nicht, weil dies ei erheblicher finanziellen Nachteil wäre (Gewinn für das gesamte Objekt ca. 200k€).
Vielen Dank für Ihre Antwort,
C. E.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Björn Balluff
Sehr geehrter Ratsuchender,
die mögliche Steuerbefreiung für Nutzung zu eigenen Wohnzwecken in § 23 EStG wird in zwei Varianten gewährt:
- 1. Alt. bei bei einer Besitzzeit von weniger als drei Jahren - dann ununterbrochene Eigennutzung
- 2. Alt. bei einer Besitzzeit von mindestens drei Jahren - dann punktuelle Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
Vorliegend liegt der Erwerb sechs Jahre zurück. Da Sie die Immobilie mehr als drei Jahre in Ihrem Eigentum hatten, reicht für die Steuerbefreiung eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken zu einzelnen Zeitpunkten im Veräußerungsjahr (2017) sowie den beiden vorangegangen Kalenderjahren (2015, 2016) aus.
Insoweit Sie die Immobilie in 2015, 2016 und 2017 jeweils bewohnt haben, würde für den Teil der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken die Steuerbefreiung gewährt werden. Der Abschluss eines Mietvertrages (Januar 2017) für einen Mietbeginn Juni 2017 ist nicht schädlich hinsichtlich des selbst bewohnten Teils.
Eine Durchgängigkeit (in 2017) ist nicht notwendig. Als Rechtsprechung kann man hier u.a. FG Köln v. 20.03.2014 - 3 K 3397/10 nennen.
Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Ausführungen weiterhelfen konnte. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff
Steuerberater
Sie haben eine Frage im Bereich Immobilienbesteuerung?
Raten Sie nicht weiter!
Unsere Rechtsanwält*innen geben Ihnen gerne eine kostenlose
Ersteinschätzung zu Ihrem Anliegen.
Jetzt kostenlose Ersteinschätzung einholen