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Immobilienkaufvertrag prüfen

03.07.2016 | Preis: 149 € | Immobilienrecht
Beantwortet von Rechtsanwältin Daniela Fritsch

Fragestellung

Bitte prüfen Sie den Entwurf aus Käufersicht.

Sind alle erforderlichen Klauseln vorhanden und entsprechen sie der aktuellen Rechtslage?

Welche Klauseln sind käuferfreundlich, welche käufernachteilig?

Welche Klauseln sind unüblich oder ungewöhnlich, welche regelungsbedürftigen Punkte wurden offen gelassen?

Was kann wie besser formuliert werden?

Enthaltene Belastungsvollmacht ist Empfehlung des Maklers - Ist diese sinnvoll?

Antwort des Experten

Sehr geehrte Fragesteller, gerne habe ich den mir von Ihnen übrlassenen notariellen Kaufvertrag im Entwurf durchgesehen und geprüft. Danach möchte ich Ihnen hierzu die folgenden Informationen zukommen lassen: 1. Bitte achten Sie bei der letztlich zu unterzeichnenden Version des Vertrages darauf, dass das Datum der elektronischen Grundbucheinsicht (§ 1) noch ergänzt wird und möglicht zeitnah am Beurkundungstermin liegen sollte. Hierdurch haben Sie die beste Gewährleistung dafür, dass der Grundbuchstand aktuell wiedergegeben wird. Dies kann wichtig sein, weil manche Umtragungen viele Wochen Zeit in Anspruch nehmen, bis sie letztlich erfolgen. Da das Grundbuch keine Belastungen ausweist, dürfte dieser Punkt aber insgesamt unproblematisch sein. 2. § 2 ist unbedenklich. 3. Eher unüblich ist die hohe Verzugsverzinsung von 8 %, welche normalerweise meist mit 5 % bemessen wird. Auch sollte klar gestellt werden, ab wann eine Verzugsverzinsung zu erfolgen hat. Es sollte hierfür ein fixer Fälligkeitstermin gewählt und eine Zahlungsfrist bestimmt werden. Formuliert wird dann meist: "Nach Mitteilung des Notars über den Eintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen ist der Kaufpreis innerhalb von 10 Tagen fällig, danach tritt ohne weitere Ankündigung Verzug ein. Kommt der Käufer mit der Zahlung des Kaufpreis in Verzug, so hat er auf die rückständige Summe Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu zahlen." Die weiteren Angaben zu den Fälligkeitsvoraussetzungen sind üblich und nicht zu beanstanden. 4. Die Angaben zum Besitzübergang in § 4 sind in Ordnung. Durch die Wahl dieses Zeitpunktes als Zeitpunkt des Übergangs betreffend aller öffentlicher Lasten wird ein klarer Übergang geschaffen. Oft wird an dieser Stelle noch - was für den Käufer wünschenswert wäre - eine Garantie seitens des Verkäufers dafür erklärt, dass keine Zahlungsgrückstände betreffend öffentlicher Zahllasten bestehen. Wünschenswert wäre es noch, auf für den Verkäufer eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung für den Fall aufzunehmen, dass das Objekt nicht fristgerecht geräumt und übergeben wird. 5. Die Regelung zur Haftung für Sach- und Rechtsmängel ist so üblich und insbesondere auch betreffend des Haftungsausschlusses wirksam. Aus diesem Grunde ist es besonders wichtig, das Grundstück auf eventuelle Mängel, etwa durch ein Bodengutachten prüfen zu lassen, sofern an dessen Beschaffenheit irgendwelche Bedenken bestehen sollten. 6. § 6 unterliegt keinen Bedenken. 7. Die in § 7 geregelte Behördenvollmacht ist für Sie vorteilhaft, weil es Ihnen hierdurch ermöglicht wird, Ihr Bauprojekt bereits voranzutreiben, ohne dass Sie schon als Eigentümer des Grundstücks eingetragen sind, was üblicherweise Voraussetzung für den Abschluss sämtlicher rechtlich relevanter Geschäfte ist. 8. Ebenfalls für Sie vorteilhaft ist die in § 8 vorgesehene Vormerkung. Hierdurch wird das Grundstück für Sie als zukünftige Eigentümer im Grundbuch faktisch reserviert. 9. Für die in § 9 vorgesehene Belastungsvollmacht gilt das unter § 7 bereits zu der Behördenvollmacht Gesagte. Auch die Belastung des Grundbesitzes mit einer Grundschuld hängt an der formalen Stellung als eingetragener Eigentümer. Über die hier vorgesehene Vollmacht wird es Ihnen ermöglicht, eine Bankfinanzierung vorab zu realisieren. 10. Die Klärung des gesetzlichen Vorkaufsrechts nach § 10 ist wichtig, da die örtliche Gemeinde bei einem Verkauf eine Art gesetzliches Veto einlegen und vorrangig ankaufen kann, was insbesondere bei noch unbebauten Grundstücken von Interesse sein kann. Nicht selbstverständlich und für Sie daher vorteilhaft ist die Einholung der entsprechenden Erklärung bei der Gemeinde. Danach kann ein Verkauf guten Gewissens erfolgen. 11. Die Kostenregelung in § 11 entspricht den üblichen Gepflogenheiten. 12. § 12 ist unbedenklich. 13. Die Vollmachtsregelungen in § 13 sind ebenfalls üblich und dienen der erleichterten Abwicklung des Vertrages im Notariat. Hierdurch werden weitere Wege, Notartermine und zusätzliche Beurkundungen eingespart. 14. Auch die abschließenden Hinweise in §§ 14 und 15 sind üblich und inhaltlich nicht zu beanstanden. Ingesamt ist damit festzuhalten, dass der hier vorliegende Vertrag weitgehend Standards enthält, die lediglich an den benannten Stellen noch nachgebessert werden sollten. Im übrigen entsprechen seine Regelungen aber aktuell gültigem Recht und aus juristischer Sicht spricht nichts gegen eine Unterschrift. Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Angaben weiterhelfen konnte und stehe für eventuelle Rückfragen gerne zur Verfügung. Mit freundlichen Grüßen Daniela Désirée Fritsch Rechtsanwältin

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