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Immobilienkauf von Privat oder GmbH

11.10.2018 | Preis: 76 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen

Fragestellung

Sehr geehrter Steuerberater,

wir planen den Kauf einer Immobilie (sehen Sie Anhang Exposedaten) und stehen nun von der Entscheidung bei Ausarbeitung des Kaufvertrages wer die Immobilie am besten kauft. Grundsätzlich leben ich österreichischer Staatsbürger und meine deutsche Frau in Singapur wo wir auch unseren Gehalt beziehen und steuerlich veranlagt sind. Wir haben neben Singapur auch einen Wohnsitz in Deutschland und Österreich. Dazu existiert eine deutsche GmbH in der wir aktuell allerdings nicht angestellt sind und bisher auch noch nie waren. Der Notar fragt aktuell nach unserer deutschen Steuernummer, jedoch ist diese aus unserer Sicht uninteressant, da seit Jahren nicht mehr aktiver Steuerzahler in Deutschland.

Grundsätzlich liegt das Geld zur Bezahlung der Immobilie versteuert bereit in bar auf einem Konto in Singapur. Wäre es sinnvoller die Immobilie über die GmbH zu kaufen? Müsste dabei das Kapital mittels Kapitalerhöhung in die GmbH übergeführt werden? Was sind die Vor- und Nachteile des privaten Kaufs? Sollte dabei besser nur eine Person die Immobilie erwerben oder beide? Gibt es noch bessere Kaufszenarien (z.B. GbR)? Meine Frau könnte z.B. auch in der deutschen GmbH angestellt werden, was in Zukunft auch geplant ist, dann bezieht sie Ihren Gehalt in Deutschland von der GmbH und ich in Singapur von unserer PTE LTD.

Bitte helfen Sie mir Klarheit über unsere steuerliche Struktur zu kriegen gerade im Hinblick auf den Immobilienkauf. Welche Kauf-Szenarien existieren für uns und welches würden Sie empfehlen bzw. welche Kriterien sind relevant um sich für das richtige Szenario zu entscheiden?

Besten Dank

Antwort des Experten

Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte.

Grundsätzlich gehe ich davon aus, dass Sie die Wohnung weiter vermieten und nicht selbst nutzen wollen.

Der Vorteil eines privaten (alleine oder als GbR) Kaufs wäre, dass Sie die Wohnung nach Ablauf von 10 Jahren steuerfrei verkaufen könnten. Das wäre im Rahmen der GmbH nicht möglich. Hier würde die Wohnung dauerhaft Betriebsvermögen darstellen und ein Verkauf wäre immer steuerpflichtig.   Das ist der klare Nachteil beim Kauf durch die GmbH. 

Wenn Sie privat kaufen (ob alleine oder als GbR) müssen Sie jährlich die Einkünfte aus der Vermietung in Deutschland deklarieren und positives Einkommen versteuern. Das gleiche gilt im Übrigen auch für die GmbH, für die Sie aber ohnehin schon eine Bilanz erstellen sowie eine Körperschaftsteuererklärung abgeben müssen. Die Gewinne aus der Vermietung müssten in der GmbH definitiv mit 15% Gewerbesteuer zzgl. 5,5% Solidaritätszuschlag sowie Gewerbesteuer (auch ca. 13-15%) besteuert werden. Die Versteuerung im Rahmen des Privatvermögens erfolgt als beschränkt Steuerpflichtiger (keine Gewährung eines Grundfreibetrags). Sollten keine weiteren inländischen (deutschen) EInkünfte vorliegen, dürfte die laufende Steuerbelastung geringer sein, als in der GmbH.

Meine Empfehlung wäre unter Würdigung des geschilderten Sachverhalts, die Wohnung als Privatperson zu kaufen um insbesondere nach Ablauf von 10 Jahren eine steuerfreie Veräußerungsoption zu haben. Dabei ist es im Rahmen der steuertechnischen Verwaltung einfacher, wenn nur eine Person kauft. Die GbR müsste zunächst eine Gewinnfeststellungserklärung abgeben und dann würden die Einkünfte auf die Beteiligten verteilt werden. Hier müsste dann noch die Einkommensteuererklärung erstellt werden.

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Sonst stellen Sie gerne eine Rückfrage ein.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater
 

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Ausgezeichnete Beantwortung meiner Fragen. Auch sehr schnelle Rückmeldung auf Rückfrage. Sehr hilfreich für weitere Handlungsschritte durch Empfehlungen.

Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde - 12.10.2018 07:09:

Vielen Dank Herr Christiansen.

Verstehe ich richtig dass bei Privatkauf die Vermietung in Deutschland deklariert und das Einkommen versteuert werden muss? Dies obwohl wir steuerlich in Singapur veranlagt sind? Bedeutet dies dass jeder Ausländer der in Deutschland eine Immobilie kauft auch eine Steuernummer beantragen und eine jährliche -erklärung abgeben muss?

Besten Dank

Knut Christiansen - 12.10.2018 07:31:

Guten Morgen,

Ja, gem. Art. 6 des Doppelbesteuerungsankommens zwischen Deutschland und Singapur steht Deutschland das Besteuerungsrecht bei unbeweglichem Vermögen zu. Daher ist dann beim Privatkauf auch eine Einkommensteuererklärung für beschränkt Steuerpflichtige abzugeben.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen