Immobilienfinanzierung Mietobjekt
Fragestellung
Sehr geehrte Damen und Herren,
wie haben ein Haus gekauft das wir am renovieren sind(„Objekt: Neu“), hierfür wurde ein neuer Immobilienkredit aufgenommen.
Unser jetziges bewohntes Haus möchten wir ab 01.01.2018 vermieten („Objekt: Alt“), müssen aber in eine neue Heizung investieren. Wir würden gerne den jetzigen Kredit auflösen da der Zins sehr hoch ist und einen neuen Kredit abschliessen, müssen aber eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Die Immobilienzinsen möchten wir für das Mietobjekt steuerlich geltend machen.
Die Renovierungskosten für „Objekt: Neu“ werden höher wie gedacht und wir können den Kredit nicht mehr aufstocken.
Wir würden gerne eine höhere Kreditsumme für das „Objekt Alt“ aufnehmen als wirklich benötigt und diese Gelder für das „Objekt Neu“ benutzen. Wir haben bereits positive Gespräche mit der Bank gehabt.
Fragen:
-Könnten wir die anfallenden Zinsen für das „Objekt Alt“ steuerlich geltend machen obwohl ein Teil davon für das „Objekt Neu“ benutzt werden (ca. € 15.000) ?Wenn dies nicht geht, gibt es hier andere Möglichkeiten?
-In wiefern prüft das Finanzamt für welches Objekt die Gelder benutzt werden ?
-Können wir die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich geltend machen ?
-Ist es ausschlaggebend wann der Kreditvertrag für das „Objekt Alt“ abgeschlossen wird ? Nach dem Termin der Vermietung oder kann der Kreditvertrag auch zum Jahresende erfolgen?
-Muss die Investition der neuen Heizungsanlage nach dem 01.01.2018 erfolgen oder kann auch dies schon vorher geschehen, nachdem wir ausgezogen sind und das Haus nicht bewohnt wird (Dez. 2017).
Vielen Dank für Ihre Antwort
Mit freundlichen Grüssen
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Björn Balluff
Sehr geehrter Ratsuchender,
Kreditzinsen können in Abhängigkeit von der Verwendung der Darlehensvaluta steuerlich geltend gemacht werden. Wenn folglich die Verwendung des ausgezahlten Darlehensbetrages für das Objekt "Alt", das für die Vermietung bestimmt ist, nachgewiesen werden kann, sind die Zinsen abzugsfähig.
Dies wäre auch bereits vor dem Beginn des Mietverhältnisses der Fall.
Das Finanzamt wird die Darlehensverträge anfordern. Außerdem werden Bestätigungen über die gezahlten Zinsen einzureichen sein.
Um einen Kredit der bereits vor Beginn der Arbeiten an dem Objekt "Alt" aufgenommen worden ist, steuerlich geltend zu machen, müsste die Verwendung der Darlehensmittel für das Objekt "Alt" nachgewiesen werden können.
Auf Seiten des Finanzamt wird zunächst nur aufgrund von Plausibilitätskriterien geprüft. Wenn Sie Kreditzinsen eines Darlehens bei dem Vermietungsobjekt geltend machen, obwohl dies zeitlich hinsichtlich der Kreditaufnahme keinen Sinn ergibt, wird es nachfragen und Nachweise über die Verwendung der Kreditsumme verlangen.
Wenn Sie für das Vermietungsobjekt einen höheren Betrag aufnehmen als eigentlich erforderlich wäre, käme es darauf an, ob die Höhe noch plausibel zu begründen ist.
Eine Möglichkeit den bestehenden Kredit für das Vermietungsobjekt zu nutzen, würde darin bestehen, dass Sie den Kredit zunächst vollständig zurückzahlen und das Kreditobligo tatsächlich überweisen.
Im nächsten Schritt würde ein neuer Kredit auf ein gesondertes Bankkonto ausgezahlt werden, von dem dann die Kosten für die Heizung bezahlt werden könnten. In diesem Szenario wären die Zinsen für den neuen Kredit steuerlich abzugsfähig.
Die Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich nur geltend machen, wenn hierdurch das Ziel verfolgt worden ist, die Kreditzinsen für das Vermietungsobjekt zu senken. Wenn ein Teil des Alt-Kredits mit dem Vermietungsobjekt begründbar wäre, könnte die Vorfälligkeitsentschädigung ggf. geltend gemacht werden. Rein nach den geschilderten Fakten, ist ein Abzug sehr schwierig zu begründen.
Der Termin der Vermietung ist für den Abschluss des Kreditvertrags nicht relevant. Vielmehr ist es entscheidend, durch welches Objekt die Kreditaufnahme veranlasst ist bzw. wofür der Kreditbetrag verwendet wird.
Der Einbau der Heizungsanlage kann bereits vor Beginn des Mietvertrages erfolgen.
Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Ausführungen weiterhelfen konnte. Für weitere Rückfragen können Sie gerne die Kommentarfunktion verwenden. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff
Steuerberater
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