Immobilienbesteuerung
Fragestellung
Sehr geehrter Herr Balluff,
mein Frau und ich haben 2013 eine Eigentumswohnung in München erworben.
(Kaufvertag unterzeichnet am 9.12.2013). Wir haben die Wohnung soeben verkauft (Maklertermin in ca. 2 Wochen) und wollten nun wissen, ob der Verkaufsgewinn steuerpflichtig ist oder nicht.
Da wir seit 2013 einige Zeit im Ausland verbracht haben, wurde die Wohnung mehrfach befristet vermietet. Die Einnahmen aus der Vermietung wurden dem Finanzamt mitgeteilt.
folgende Daten zur Wohnungsnutzung
- Kaufvertag unterzeichnet am 9.12.2013
- Wohnungsübergabe: 01.04.2014
- Umbau und Renovierung 01.04. bis 31.06.2014
- 01.07.2014 - 02.11.2014 Eigennutzung
- 31.10.2014 - 09.12.2014 Leerstand
- 10.12.2014 - 31.10.2015 Vermietung
- 03.11.2015 - 14.01.2016 Eigennutzung
- 15.01.2016 - 28.02.2016 Leerstand
- 01.03.2016 - 30.11.2016 Vermietung
- 01.12.2016 - 22.01.2017 Eignennutzung
zum 14.01.2016 haben wir unseren Hauptwohnsitz an der Objektadresse aufgegeben und ins Ausland verlagert.
Bitte lassen Sie mich wissen, ob aus Ihrer Sicht der Gewinn aus dem Verkauf der Wohnung steuerpflichtig ist oder nicht.
Ich stelle diese Frage, da nach meiner eignen Interpretation des EStG § 23 ggf. etwas Spielraum bzgl. der Vermietung lässt, da in der 2. Satzhälfte nicht das Wort „ausschließlich“ verwendet wurde.
„Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ... oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;“
mit freundlichen Grüßen.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
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Antwort von Steuerberater Björn Balluff
Sehr geehrter Ratsuchender,
die mögliche Steuerbefreiung in § 23 wird in zwei Varianten gewährt:
- 1. Alt. bei bei einer Besitzzeit von weniger als drei Jahren - dann ununterbrochene Eigennutzung
- 2. Alt. bei einer Besitzzeit von mindestens drei Jahren - dann punktuelle Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
Vorliegend ist das obligatorische Rechtsgeschäft anscheinend 09.12.2013 abgeschlossen worden. Damit läuft die maßgebliche Frist bis zum 08.12.2016. Da Sie im Juni 2017 die Immobilie veräußert haben betrug die Besitzzeit länger als drei Jahre. Folglich reicht für die Steuerbefreiung eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken zu einzelnen Zeitpunkten im Veräußerungsjahr (2017) sowie den beiden vorangegangen Kalenderjahren (2015, 2016) aus.
In den drei fraglichen Jahren 2015, 2016 und 2017 haben Sie die Wohnung nach den vorliegenden Informationen zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Eine Durchgängigkeit ist nicht notwendig. Als Rechtsprechung kann man hier u.a. FG Köln v. 20.03.2014 - 3 K 3397/10 nennen. Jedoch ist es notwendig, dass Sie den Zeitpunkt der Selbstnutzung frei bestimmen können. Dies wäre bspw. bei einer Ferienwohnung nicht der Fall. Nicht ausreichend ist eine nur sporadische Nutzung in bestimmten Zeiträumen. Es wird hier ein tatsächlicher Einzug in die Wohnung gefordert, dass die Nutzung allgemein auf Dauer angelegt ist.
Wenn Sie in den genannten Zeiträumen die Wohnung nicht nur sporadisch genutzt haben, sollte Ihnen die Steuerbefreiung zu gewähren sein.
Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Ausführungen weiterhelfen konnte. Sollten noch Rückfragen bestehen, können Sie gerne die Kommentarfunktion verwenden. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff
Steuerberater
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