Immobilienbesteuerung
Fragestellung
Guten Tag Herr Balluff,
am 18.03.2016 beantworteten Sie uns über yourXpert 3 Fragen zur 3 Objekt-Regel. Nun habe ich aufgrund weiteren Handelns 2 Anschlußfragen. Zum Einstieg füge ich den Schriftwechsel vom 18.3.2016 hinzu.
Gesendet: Samstag, 19. März 2016 um 19:37 Uhr
Von: "Stephanie Anders"
An: "R. W."
Gesendet: Freitag, 18. März 2016 um 22:20 Uhr
Von: yourXpert
An: stephanie.anders@web.de
I) Ursprüngliche(r) a) Sachverhalt und b) Fragen und c) Ihre Antworten::
Ia) Ursprünglicher Sachverhalt:
Eckdaten:
- Haus Unterm Hagen 32 in Hagen
- 6-Familienhaus mit 2 integrierten Garagen
- 01.12.2005: Kauf des gesamten Objekts als Mehrfamilienhaus inkl. 2 Garagen
- 28.12.2006: Umwandlung des Gebäudes in Teileigentum/in 8WE (6 Wohnungen und 2 Garagen / letzte Eintragungen Grundbuchauszüge - Teileeigentum Mai 2007)
- 28.12.2007: Verkauf Wohnung 1 am 28.12.2007 mit Unterschrift Notar (08.01.2008)
- 27.05.2008 Verkauf Wohnung 2
- 30.08.2011 Verkauf Wohnung 3
Beim Erwerb des MFH bestand die Absicht, dass Mehrfamilienhaus dauerhaft zu behalten und zu vermieten. Gründe für den Verkauf der Wohnungen: Kurz nach dem Kauf des Mehrfamilienhauses gab es unerwarteter Weise seitens der Mieter Probleme. In mehreren Parteien erfolgten neben massiven Sachbeschädigungen keine Mietzahlungen über mehrere Monate. Auf unterstem Niveau wurden wir mit dem Leben bedroht sofern wir unsere offenen Forderungen gerichtlich geltend machen würden/eine Räumungsklage durchführen würden. Bezüglich dieser Bedrohungen wurde unsererseits die Staatsanwaltschaft eingeschaltet und trotz der Warnungen eine Räumungsklage durchgeführt. Aufgrund dieser Vorkommnisse wurde die Entscheidung getroffen, einzelne Wohnungen zu verkaufen. Die dann noch verbleibenden Wohnungen waren dauerhaft vermietet. Aufgrund eines aktuellen Sterbefalls eines Mieters soll jetzt eine vierte Wohnung, die sonst sehr aufwändig renoviert werden müsste aufgrund von Zeitmangel des Eigentümers verkauft werden. Parallel erfolgte eine weitere Kündigung durch einen Mieter und diese Wohnung soll ebenfalls verkauft werden.
Ib) Ursprüngliche Fragen:
1. Spielt die Umwandlung in Teileigentum bei 10 Jahres-Frist eine Rolle?
a) In Bezug auf Steuerfreiheit
b) In Bezug auf die 3 Objektregel (wir wollen steuerlich nicht in den gewerblichen Immobilienhandel fallen)
2. Gewerblicher oder privater Immobilienhandel bei Verkauf weiterer Wohnungen in 2016: Ist es bei dieser Konstellation mit den Daten der bereits getätigten Verkäufe s.o. nun in 2016 (oder wann alternativ) möglich, eine vierte und oder sogar fünfte Wohnung zu verkaufen, ohne in den gewerblichen Grundstückshandel zu fallen? Wir haben mal gelesen, dass nach der 10 Jahresfrist (Spekulationsfrist) beliebig viele Wohnungen des Objekts verkauft werden könnten, ohne gewerblich zu werden. Wenn die Umwandlung in Teileigentum keine Rolle spielen würde, wären die 10 Jahre ja jetzt um.
3. Wären diese Verkäufe steuerfrei? Der Kauf des gesamten Objekts (01.12.2005) liegt ja mehr als 10 Jahre zurück, hier ist also die Frage ob ab der Umwandlung in Teileigentum die Frist neu beginnt oder überhaupt eine Rolle spielt / damit neu beginnt.
P.S. Der Vollständigkeit halber: Unabhängig von dem oben beschrieben Sachverhalt habe ich seit 25 Jahren noch zusammen mit meinem Bruder als GbR 8 vermietete Eigentumswohnungen, die aber nicht verkauft werden sollen. Auch hier liegt eine private Veranlagung zu Grunde.
Ic) Ihre ursprünglichen Antworten:
Björn Balluff hat soeben eine Antwort auf Ihre X-Mail "3-Objekt-Regel beim Verkauf von Immobilien" gegeben.
Sehr geehrte Ratsuchende,
bei dem Fall der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in acht Wohneinheiten wird auf den Zeitraum zwischen Kauf des Mehrfamilienhauses und der Veräußerung der einzelnen Wohnungen abgestellt.
Der von der Rechtsprechung auf fünf Jahre definierte enge zeitliche Zusammenhang (u.a. BFH vom 06.04.1990 III R 28/87) läuft in Ihrem Fall vom 01.12.2005 bis zum 30.11.2011.
In diesem Zeitraum wurden nur drei Wohnungen veräußert. Diese Anzahl von veräußerten Wohnungen wird nach ständiger Rechtsprechung als unkritisch gesehen.
Weitere Objekte können bis zu einer Obergrenze von zehn Jahren nur in die Drei-Objekt-Grenze mitgerechnet werden, wenn weitere Umstände den Schluss rechtfertigen, dass bereits bei Anschaffung des Mehrfamilienhauses eine Veräußerungsabsicht vorgelegen hat. Solche Umstände können darin liegen, dass ein branchenkundiger Steuerpflichtiger innerhalb von fünf Jahren weniger als drei Objekte veräußert, jedoch kurze Zeit danach planmäßig weitere Objekte veräußert.
Anhand der geschilderten Umstände (Bedrohung durch Mieter, Einschaltung Staatsanwaltschaft) kann sicherlich nicht von einem Plan gesprochen werden. Zudem wäre die Veräußerung einer vierten Wohnung in 2016 bereits nach Ablauf der 10-Jahres-Frist gelegen. Ab einem Zeitraum von zehn Jahren wird von einer langfristigen Nutzung einer Immobilie gesprochen. Es handelt sich dann um reine Vermögensverwaltung.
Zu den weiteren Fragen:
Maßgeblich ist nicht das Teilungsdatum, sondern das Datum der Anschaffung des Mehrfamilienhauses.
Zum 30.11.2015 scheint die 10-Jahres-Frist abgelaufen zu sein.
D.h. es kann weder von einem gewerblichen Grundstückshandel noch von einem privaten Veräußerungsgeschäft gesprochen werden.
Der Verkauf der 4. Wohnung in 2016 wäre steuerfrei.
Im Zusammenhang mit der GbR ist folgendes festzustellen:
Es ist gesondert zu prüfen, ob die GbR selbst gewerblich tätig wird (Drei-Objekt-Grenze). Sollte dies der Fall sein, rechnen die durch die GbR veräußerten Objekte im Rahmen der Zählobjekte auf Ebene des Gesellschafters mit. Veräußern Sie somit durch Kauf von neuen Objekten und anschließender Veräußerung zwei Objekte, würde eine Veräußerung durch die GbR bei gewerblicher Betätigung Ihnen zugerechnet werden.
Anhand der Schilderung (seit 25 Jahren langfristige Vermietung) scheint eine gewerbliche Tätigkeit der GbR unwahrscheinlich zu sein.
Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Ausführungen weitergeholfen habe. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff
Steuerberater
Neuer Sachverhalte / Veränderungen seit März 2016:
2017: Verkauf der Wohnung 4 des MFH (der Plan des Verkaufs hatte nicht mehr in 2016 geklappt)
2018: Verkauf Wohnung 5 des MFH
Käufe:
2014: Erwerb eines Pflegeapartments in Solingen
2015: Erwerb eines Pflegeapartments in Alsdorf
2016: Erwerb eines Pflegeapartments in Dortmund
2017: Erwerb eines Pflegeapartments in Röthenbach
Meine neuen Fragen:
Bisher bin ich noch nicht unter den gewerblichen Grundstückshandel gefallen. Steuererklärung 2016 ist beim Finanzamt durch / die 2017er Erklärung wurde noch nicht abgegeben.
Gerne würde ich auch noch die Wohnung 6 des MFH verkaufen. (Die Garagen WE 6 und 7 würde ich behalten). Damit hätte ich dann jeweils eine weitere Wohnung in 2017, 2018 (und wenn es mit WE 06 klappt 2019) aus dem Mehrfamilienhauses veräußert. Kann ich das machen, oder schlägt dann hier ggf. doch die 3 Objektregel nach der Spekulationsfrist zu, so dass ich dann steuerlich in den gewerblichen Grundstückshandel gerate? Wenn ja, wie lange sollte ich mit diesem Verkauf (WE06) noch warten?
Hätte der Erwerb eines 5 Pflegeapartments in 2019 möglicherweise schädliche Auswirkungen? Oder sollte ich hier lieber nicht mehr zukaufen?
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Björn Balluff
Sehr geehrte Ratsuchende,
für die aufgeteilten Wohnungen ist die Spekulationsfrist von zehn Jahren mittlerweile abgelaufen. Nach Ablauf einer solch langen Frist besteht kein Risiko eines sogen. Zählobjekts im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandel.
Der alleinige Erwerb des 5 Pflegeappartements ist unschädlich. Bei der Veräußerung müssten Sie jedoch darauf achten die Appartements möglichst lange zu halten.
Falls weitere Rückfragen bestehen, stehe ich Ihnen per Kommentarfunktion gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff
Sie haben eine Frage im Bereich Immobilienbesteuerung?
Raten Sie nicht weiter!
Unsere Rechtsanwält*innen geben Ihnen gerne eine kostenlose
Ersteinschätzung zu Ihrem Anliegen.
Jetzt kostenlose Ersteinschätzung einholen
Ich werde Ihre Fragen voraussichtlich nicht heute Nachmittag beantworten können. Wäre es möglich die Frist etwas zu verlängern? Ggf. bis heute Abend / morgen Vormittag?
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff
der Auftrag ist mittlerweile ausgelaufen, weil ich nicht vor dem Ablauf die Antwort gesendet hatte. Könnten Sie die Frist verlängern, damit ich die Antwort an Sie schicken kann?
Vielen Dank und freundliche Grüße,
Björn Balluff
ich muss leider ein letztes Mal um Verlängerung bitten.
Wäre das möglich?
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff
Ja, das können Sie machen. Meine Einschränkung wäre nur die Haltefrist der erworbenen Appartements.
Sie haben mit dem Ablauf der 10-Jahres-Frist kein Zählobjekt für einen gewerblichen Grundstückshandel. Deshalb ist die Veräußerung von der ETW6 unschädlich.
Der anschließende Erwerb des 5. Pflegeappartements ohne Veräußerung der zuvor erworbenen 4 Pflegeappartments sollte keine Probleme verursachen.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff