Immobilienbesteuerung, Umsatzsteuer, Vorsteuer, Veräußerung
Fragestellung
Sehr geehrter Hr. Hiller,
meine Fragestellungen befinden sich in der Datei.
Sollte mein Gebot nicht Ihren Vorstellungen entsprechen, machen Sie mir ein Angebot.
Mit freundlichen Grüßen und besten Dank
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Antwort von Steuerberater Dipl. Finanzwirt Ulrich Hiller
Sehr geehrte Frau D.,
vielen Dank für Ihre direkt an mich gerichtete Frage auf yourXpert.
Zu Ihren Fragen:
1. Steuerliche Situation beim Verkauf
Die 10-Jahres-Frist („Spekulationsfrist“) für die Annahme eines steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts ist abgelaufen, so dass eine durch den Verkauf der Immobilie realisierte Wertsteigerung für Sie steuerfrei ist.
Ich verstehe Ihren Sachverhalt so, dass mit den „Investitionen“ bzw. „Abschreibungen“ der vergangenen Jahre in Höhe von ca. 120 T€ die Erhaltungsaufwendungen gemeint sind, die Sie steuerlich als Werbungskosten bei der Ermittlung Ihrer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (VuV) abgezogen haben. Insbesondere wurden diese Erhaltungsaufwendungen durchgeführt, um das Werkstattgebäude an den technischen Standard anzupassen (z.B. Einbau von Fenstern, einer neuen Heizung o.ä.) und Schäden zu beseitigen (z.B. Dachreparatur usw.). Eine über den bisherigen Zustand hinausgehende Erweiterung (z.B. Anbau, Dachausbau) dürfte es nicht gegeben haben.
Im Hinblick auf „Gewinnerzielungsabsicht“ (d.h. Einkünfteerzielungsabsicht) ist die Durchführung dieser Maßgaben unschädlich, da sie zur Herstellung der Vermietbarkeit des Objekts erforderlich waren. Durch den Abschluss eines langfristigen Mietvertrags im Jahr 2013 haben Sie Ihre Einkünfteerzielungsabsicht hinreichend dokumentiert. Die Möglichkeit zum Verkauf hat sich dagegen erst später ergeben und kann Ihnen somit nicht entgegen gehalten werden.
Fazit: der Verkauf des Gewerbeobjektes ist steuerfrei möglich. Die steuerliche Anerkennung der in den letzten Jahren erklärten Verluste aus VuV ist nicht in Gefahr.
2. Umsatzsteuer
Der Verkauf unterliegt als „Geschäftsveräußerung im Ganzen“ nicht der Umsatzsteuer (nicht steuerbarer Vorgang; § 1 Abs. 1a des Umsatzsteuergesetzes, UStG).
3. Vorsteuer
Da beim Erwerb der Immobilie keine Vorsteuer gezogen wurde, spielt eine Vorsteuerberichtigung (§ 15a UStG) im vorliegenden Falle keine Rolle. Hinzu kommt, dass der dafür maßgebende 10-Jahres-Zeitraum (beginnend bei erstmaliger Verwendung) bereits abgelaufen ist. An der seinerzeitigen Verwendung der Eingangsumsätze (z.B. Handwerkerrechnungen) für steuerpflichtige Zwecke im Rahmen des Unternehmens hat sich nichts geändert. Der Verkauf des Gebäudes im Rahmen einer nicht steuerbaren Geschäftsveräußerung im Ganzen führt damit nicht zu einer Rückzahlung von Vorsteuer.
4. Inventar
Wie die gesamte Gewerbeimmobilie, so haben Sie auch das Inventar im Jahre 2006 privat erworben. Es handelte sich aus Ihrer Sicht damit zu keinem Zeitpunkt um Betriebsvermögen, sondern durchgängig um Privatvermögen. Der mit dem Verkauf des Inventars realisierte Verlust spielt sich somit im Privatvermögen ab und ist - außerhalb der für bewegliche Gegenstände geltenden 1-Jahres-Frist des privaten Veräußerungsgeschäfts (§ 23 Abs. 1 Nr. 2 des Einkommensteuergesetzes) – genau wie ein Gewinn aus einem solchen Veräußerungsvorgang steuerlich unbeachtlich. Sie können den Verlust aus dem Verkauf des Inventars damit leider NICHT steuerlich geltend machen.
(Anmerkung: selbst ein steuerlich anzuerkennender privater Veräußerungsverlust (bei Verkauf innerhalb eines Jahres nach dem Erwerb) würde nicht zu einer Minderung Ihres zu versteuernden Einkommens führen, sondern könnte nur in den Folgejahren mit gleichartigen Gewinnen verrechnet werden).
Ich hoffe, Ihre Fragen damit vollständig und verständlich beantwortet zu haben. Falls etwas unklar oder unvollständig sein sollte, nutzen Sie bitte die kostenfreie Rückfragefunktion auf dieser Seite. Wenn Sie zufrieden sind, freue ich mich natürlich auch über eine positive Bewertung.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Hiller
Steuerberater
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Antwort des Experten: danke für die tolle Bewertung :-))
Sehr geehrter Hr. Hiller,
vielen Dank für die super schnelle kompetente Antwort.
Handelt es sich hier auch um eine Geschäftsveräußerung im Ganzen, da der Käufer ja die Immobilie selber nutzen will, als sein Gewerbe darin betreiben wird und nicht vermieten bzw. verpachten wird?
Mein Käufer will wissen, dass ein Objekt, auf das Grundsteuer bzw. Grunderwerbsteuer gezahlt wird, das sind ja nur Immobilien, sowieso keine Umsatzsteuer anfällt. Haben Sie davon schon mal etwas gehört?
ich habe noch keine Rückantwort auf meine Nachfrage.
Inzwischen bin ich auf § 4 Nr. 9a UStG, tritt dies also ggf. wie oben schon gefragt in meinem Fall zu?
Ich würde gern den Vorgang abschließen und dann auch meine Bewertung abgeben.
Für eine zeitnahe Beantwortung bedank ich mich im Voraus.
Mit freundlichem Gruß
R.D.
Sie haben Recht; der Grundstücksverkauf ist in jedem Fall auch nach § 4 Nr. 9 UStG als der Grunderwerbsteuer unterliegendes Rechtsgeschäft steuerbefreit. Da aber unter bestimmten Umständen auf diese Steuerbefreiung verzichtet werden kann, ist die von mir genannte nicht steuerbare "Geschäftsveräußerung im Ganzen" rechtssystematisch vorrangig zu sehen, da darauf nicht verzichtet werden kann.
Aus Sicht des Käufers ist der Erwerb im Wege der nicht steuerbaren "Geschäftsveräußerung im Ganzen" vorteilhafter, da er im Falle eines steuerbaren, aber steuerbefreiten Vorgangs nicht die Möglichkeit hätte, die Vorsteuer aus den Erwerbsnebenkosten (z.B. Notarkosten) abzuziehen.
Fazit: der Grundstücksverkauf unterliegt somit in keinem Falle der USt; es sollte aber im Kaufvertrag festgehalten werden, dass es sich um eine nicht steuerbare "Geschäftsveräußerung im Ganzen" (§ 1 Abs. 1a UStG) handelt.
Ich hoffe, Ihre Rückfrage damit geklärt zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Hiller
Steuerberater
leider muss ich Thema "Geschäftsveräußerung im Ganzen" nachfragen.
Handelt es sich hier wirklich um eine 'Geschäftsveräußerung im Ganzen', da der Käufer ja die Immobilie selber nutzen wird, also sein Gewerbe darin betreiben wird, während meine 'unternehmerische Tätigkeit Vermietung und Verpachtung ist bzw. war? Meine unternehmerische Tätigkeit wird NICHT fortgeführt.
- Die höchstrichterliche Rechtsprechung stellt jedoch mittlerweile ausschließlich darauf ab, ob die bisher vom Veräußerer ausgeübte unternehmerische Tätigkeit auf den Erwerber übertragen und von diesem fortgeführt wird. Dabei kommt es auf den Charakter des Unternehmens an, der im Wesentlichen unverändert bleiben muss.-
oder versteht ich da was falsch?
Mit freundlichem Gruß und besten Dank
R.D.