Immobilien
Fragestellung
Ich möchte meinen Kindern eine Wohnung verkaufen und ihnen einen Kredit in Höhe der Kaufsumme gewähren. Die Zinsen möchte ich schenken. Können die Kinder die Zinsen absetzen? Muß ich die Zinsen versteuern? Oder wäre ein zinsloser Kredit möglich und besser? Die Wohnung ist länger als 10 Jahre in Besitz,der Erlös also Steuerfrei. In Erwartung Ihrer Antwort MfG D.S
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Udo Glinka
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
ausgehend von den mir zur Verfügung gestellten Information und Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt und gebe Ihnen folgende erste Einschätzung.
Da es sich bei der von Ihnen geschilderten Konstellation um Verträge zwischen Angehörigen handelt, würde die Finanzverwaltung zu einer steuerrechtlichen Anerkennung diese einer strengeren Prüfung unterziehen. Besonders dann, wenn Zinsen aus solchen Verträgen im Rahmen einer Erzielung von Einkünften (z.B. aus Vermietung und Verpachtung) als Werbungskosten oder Betriebsausgaben steuermindernd geltend gemacht werden.
Zunächst ist Voraussetzung, dass der Kauf- bzw. Darlehensvertrag zivilrechtlich wirksam geschlossen wurde und auch tatsächlich wie vereinbart durchgeführt wird. Darüber hinaus müssen der Vertrag und die Durchführung des Vertrages einem Fremdvergleich standhalten, d. h. er muss auch dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen.
Für den Fremdvergleich sollte in der Regel als Vergleichsmaßstab die Vorgehensweise bei Krediten, die von Kreditinstituten vergeben werden, dienen. Dazu gehört u.a. neben der ausreichenden Besicherung, der Vereinbarung einer genauen Laufzeit, des Zeitpunktes und der Art der Rückzahlung auch die rechtzeitige Zahlung der fälligen Zinsen.
Eine mit dem Darlehensvertrag verbundene Schenkung der Darlehenszinsen würde eine Vermischung der Einkunft- und Vermögenssphären bedeuten. Auch darf die Schenkung der Darlehenszinsen nicht verschleiert stattfinden, sondern muss jederzeit klar abgrenzbar sein. Schenkung und Darlehen müssen sachlich und zeitlich unabhängig voneinander vorgenommen werden.
Versagt das Finanzamt die steuerrechtliche Anerkennung, können die Zinsen weder als Werbungskosten, noch als Betriebsausgaben berücksichtigt werden. Das kann abhängig vom Zeitpunkt der Überprüfung zu erheblichen Steuernachzahlungen führen. Der Verzicht auf die Darlehenszinsen würde eine Schenkungssteuerpflicht auslösen.
Ähnliches gilt bei der Gewährung eines zinslosen Darlehens. Hierbei stellen die Zinsen in Höhe eines banküblichen Zinssatzes eine Schenkung dar und könnte bei Überschreitung der Freibeträge schenkungssteuerlich relevant werden.
Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste Einschätzung geben.
Mit freundlichem Gruß
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