Haus verschenken oder warten bis vererbt wird?
Fragestellung
Meine Mutter zieht in Betracht, ihr Haus mit großem Garten ihren beiden Kindern zu vermachen, da sie sich mit der Verwaltung des Hauses überfordert fühlt.
Meine Mutter ist Rentnerin. Bislang wurde das Erdgeschoss als Ladengeschäft vermietet, das Mietverhältnis endet auf 31.12.15. Es wird voraussichtlich nicht weitervermietet.
Im 2. OG des Hauses hat die Schwester meiner Mutter Wohnrecht auf Lebenszeit. Im 1. OG soll meine Mutter Wohnrecht auf Lebenszeit erhalten.
Wie sind hier die steuerrechtlichen Verhältnisse bzw. Auswirkungen, wenn das Haus auf uns Kinder überschrieben wird? Wir sind beide voll erwerbstätig in einem Angestelltenverhältnis.
Was müssen wir beachten und bedenken?
Wie ist das ganze zu sehen im Vergleich Übertragen / Vererben?
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Antwort von Steuerberater Udo Glinka
Sehr geehrte Ratsuchende!
Der Unterschied zwischen Schenken und Vererben liegt hauptsächlich darin, dass beim Schenken die Freibeträge optimaler ausgeschöpft werden können, weil diese 10 Jahre nach der Schenkung erneut berücksichtigt werden können.
Um das optimal zu beurteilen ist es nötig, die Gesamtsituation zu beurteilen. Im Besonderen muss beurteilt werden, welche Höhe der Wert des zu vererbenden bzw. zu übertragende Vermögen im Gesamten hat.
Kinder haben einen nicht zu versteuernden Freibetrag von jeweils 400.000,- EUR. D.h. Erbschafts- bzw. Schenkungsteuer fällt für Sie als Töchter nur an, wenn das Vermögen insgesamt 800.000,- EUR übersteigen würde.
Bei der Ermittlung des Wertes ist zu beachten, dass das Wohnrecht der Tante und auch das Wohnrecht der Mutter Lasten sind, die bei der Ermittlung der Erbschafts-, bzw. Schenkungssteuer zu berücksichtigen sind. Sie mindern den Wert des Vermögens und damit auch die Steuerbelastung. Dabei richtet sich die Ermittlung der Werte der Wohnrechte nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes. Der Jahreswert der Nutzung wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der sich u.a. am Lebensalter des Nutzungsberechtigten orientiert. Der Mietwert ist dabei zu schätzen, beispielsweise anhand des örtlichen Mietspiegels.
Zu beachten ist auchi, dass das Wohnrecht für Ihre Tante den steuerlichen Erwerb für Sie als Töchter zwar mindert, für Ihre Tante aber einen Vorteil darstellt, für den ggfs. Schenkungs- bzw. Erbschaftsteuer anfallen wird.
Zusammenfassend ist zu sagen, dass wenn das Vermögen die Freibeträge übersteigt eine Schenkung vorab sinnvoll sein kann. Um dabei aber die Freibeträge voll auszuschöpfen, müssen zwischen Schenkung und Erbschaft zehn Jahre vergehen. Werden diese 10 Jahre nicht erreicht, wird die Schenkung nachträglich dem Erbe zugerechnet und besteuert.
Je nach Nutzung des Erdgeschosses könnten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung entstehen, die jährlich erklärt und versteuert werden müssten. Hier könnte sich Ihre Mutter auch einen Nießbrauch vorbehalten, der sich auf die Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer auswirken würde. Die Erklärung der Einkommensteuer und die Versteuerung bliebe in diesem Fall bei Ihrer Mutter.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner ersten Einschätzung weiterhelfen.
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Mit freundlichem Gruß
Udo Glinka (StB)
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