Grundsteuerred-wg.Verk. an Gemeinde-Abriss-11.000qm Fläch
Fragestellung
Das bisher vermietete Objekt ist seit Jahren leerstehend. (Verfall droht, da keine Mittel für Instandhaltung vorhanden.) Die Gemeinde und der Eigentümer führen
seit Februar Gespräche über den Kauf durch die Gemeinde. Deshalb wird kein
Mieter mehr gesucht. Die Gemeinde kauft das Objekt in 09/15 mit Umschreibung
in 11/15. Teilerstattung Grundsteuer ab 11/15 ist erfolgt. Chance auf Reduzierung der Grundsteuer auf 50% wg, Verkaufsverhandlung ?
Die Gemeinde kauft damit die aufstehenden Gebäude abgerissen werden
und dann in priv. Wohnungsbau umgewandelt werden können.
Motto : Vermietung unmöglich, da Gemeinde bei Vermietung nicht gekauft
hätte.
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Antwort von Steuerberater Björn Balluff
Sehr geehrter Ratsuchender,
ein Erlass von Grundsteuer ist nur unter den folgenden Voraussetzungen gesetzlich vorgesehen:
a) Billigkeitsmaßnahme der Gemeinde
Dies liegt nach § 227 AO im Ermessen der Finanzbehörde bzw. der Gemeinde. Es müsste folglich unbillig, unangemessen sein, dass die volle Grundsteuer zu zahlen ist. Die Grundsteuer basiert auf dem Eigentum von Grundeigentum. Sollten demnach die festgesetzten Einheitswerte angesichts des Instandhaltungs-"stau" zu hoch sein, könnte eine solche Billigkeitsmaßnahme in Betracht kommen. Sie dürften dies jedoch nicht quasi selbst verursacht oder dazu beigetragen haben.
b) Spezialregelgung im Grundsteuergesetz
Nach § 33 GrStG kann die Grundsteuer durch Erlassantrag unter weiteren Voraussetzungen gemindert werden. Der Antrag ist bis zum 31.3. des Folgejahres zu stellen.
Es muss eine Minderung des Rohertrags der Immobilie um mehr als 50 % eingetreten sein, die Sie nicht zu vertreten haben. Im Antrag muss in Ihrem Fall argumentiert werden, dass Sie die Minderung nicht zu vertreten haben.
Der Steuerpflichtige hat die Ertragsminderung wegen mangelnder Verfügbarkeit am Immobilienmarkt zu vertreten,
• wenn er sich nicht bemüht, den Verfall der Wohnung zu verhindern, um dieserart der Nichtvermietbarkeit entgegenzuwirken;
• wenn der Steuergegenstand zeitweilig keine Erträge abwirft, da er wegen zuvor unterlassener Renovierungsarbeiten des Grundstückseigentümers zunächst baulich vorgerichtet werden muss.
Sie müssten sich grds. während der gesamten Zeit der Ertragsminderung um eine Vermietung bemühen. Bei dem Versuch einer Vermarktung via Internet ist besonderes Augenmerk auf die Dauer des Einstellens zu richten. Es ist aber nicht zwingend erforderlich, dass das Vermietungsobjekt mit wöchentlichen Inseraten beworben oder ohne jegliche Unterbrechung im Internet eingestellt wird. Das nachhaltige Bemühen um Vermietung kann auch durch die Beauftragung eines Maklers dokumentiert werden; bei sehr großen und werthaltigen Objekten dürfte diese Maßnahme allein allerdings nicht ausreichend sein.
Unter dem normalen Rohertrag eines bebauten Grundstücks (unabhängig davon, ob die Bewertung im Ertrags- oder Sachwertverfahren erfolgt) ist die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete zu verstehen. Mit der üblichen Jahresrohmiete ist die übliche Miete i. S. des § 79 Abs. 2 BewG gemeint. Diese ist in Anlehnung an die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlte Jahresrohmiete zu schätzen.
Falls die Standardformulierung in der Vorlage (siehe hochgeladenes Dokument) nicht passt, müssten Sie die Alternativformulierung verwenden. Gute Gründe dafür, dass Sie die Minderung der Einnahmen aus dem Objekt nicht zu vertreten haben, sollten ggf. berücksichtigt werden.
Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Ausführungen weiterhelfen konnte. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff
Steuerberater
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diese Auflage beweist, dass Sie zumindestens ab den Verkaufsverhandlungen die Ertragsminderung nicht zu vertreten haben. Auf Basis dieser Argumentation würde ich an Ihrer Stelle den Antrag auf Teilerlass begründen.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff