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Grunderwerbsteuer

30.11.2016 | Preis: 76 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberaterin und Rechtsanwältin Ira von Cölln in unter 2 Stunden

Fragestellung

Ich gründe mit meiner Frau eine GbR. Ich bin zu 6 % beteiligt, meine Frau zu 94 %. Im nächsten Schritt wird ein Grundstück gekauft. Daraus werden 12 Jahre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Nach 12 Jahren verkauft meine Frau Ihren GbR-Anteil (=94%) an eine GmbH, an der ich zu 100% beteiligt bin.

Entsteht Grunderwerbsteuer durch den Verkauf des GbR-Anteils an die GmbH? (Meinen 6%-Anteil erhält die GmbH nicht!)
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Antwort des Experten

Sehr geehrter Herr Ratsuchender,

nach den mir vorgelegtem Sachverhalt kann ich den Fall folgt beantworten. Dies ist nur überschlägig möglich und evt. Sonderkonstellationen und Spezialfälle, die außerhalb Ihrer Frage bestehen können, werden nicht angesprochen. Die Antwort wird nur im Rahmen von myExpert gegeben und sollte bei tatsächlicher Durchführung mit dem Steuerberater nochmals angesprochen werden.

Sachverhalt:
Eine GbR wird gegründet mit dem Zweck ein Grundstück zu halten und Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gem. § 21 EStG zu erzielen. An der GbR sind F (Frau) mit 94% und M (Mann) mit 6% beteiligt. Die GbR kauft das Grundstück. Nach 12 Jahren wird der GbR-Anteil von F an eine GmbH verkauft. Die GmbH gehört zu 100% M.

Antwort:
Wenn die Anteile der GbR an eine GmbH verkauft werden, veräußert Ihre Frau keine Grundstücksanteile, sondern GbR-Anteile.
Die Veräußerung von Gesellschaftanteilen, deren Übertragung hier einem normalen Handel mit Geschäftsanteilen gleichkommt, unterliegt grundsätzlich nicht der Grunderwerbsteuer.
Aber dazu ein Auszug aus dem Grunderwerbsteuergesetz: § 1
(2a) Gehört zum Vermögen einer Personengesellschaft ein inländisches Grundstück und ändert sich innerhalb von fünf Jahren der Gesellschafterbestand unmittelbar oder mittelbar dergestalt, daß mindestens 95 vom Hundert der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen, gilt dies als ein auf die Übereignung eines Grundstücks auf eine neue Personengesellschaft gerichtetes Rechtsgeschäft. Mittelbare Änderungen im Gesellschafterbestand von den an einer Personengesellschaft beteiligten Personengesellschaften werden durch Multiplikation der Vomhundertsätze der Anteile am Gesellschaftsvermögen anteilig berücksichtigt. Ist eine Kapitalgesellschaft an einer Personengesellschaft unmittelbar oder mittelbar beteiligt, gelten die Sätze 4 und 5. Eine unmittelbar beteiligte Kapitalgesellschaft gilt in vollem Umfang als neue Gesellschafterin, wenn an ihr mindestens 95 vom Hundert der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen. Bei mehrstufigen Beteiligungen gilt Satz 4 auf der Ebene jeder mittelbar beteiligten Kapitalgesellschaft entsprechend. Bei der Ermittlung des Vomhundertsatzes bleibt der Erwerb von Anteilen von Todes wegen außer Betracht. Hat die Personengesellschaft vor dem Wechsel des Gesellschafterbestandes ein Grundstück von einem Gesellschafter oder einer anderen Gesamthand erworben, ist auf die nach § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ermittelte Bemessungsgrundlage die Bemessungsgrundlage für den Erwerbsvorgang, für den auf Grund des § 5 Abs. 3 oder des § 6 Abs. 3 Satz 2 die Steuervergünstigung zu versagen ist, mit dem entsprechenden Betrag anzurechnen.
(3) Gehört zum Vermögen einer Gesellschaft ein inländisches Grundstück, so unterliegen der Steuer, soweit eine Besteuerung nach Absatz 2a nicht in Betracht kommt, außerdem:
1.
ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übertragung eines oder mehrerer Anteile der Gesellschaft begründet, wenn durch die Übertragung unmittelbar oder mittelbar mindestens 95 vom Hundert der Anteile der Gesellschaft in der Hand des Erwerbers oder in der Hand von herrschenden und abhängigen Unternehmen oder abhängigen Personen oder in der Hand von abhängigen Unternehmen oder abhängigen Personen allein vereinigt werden würden;
2.
die Vereinigung unmittelbar oder mittelbar von mindestens 95 vom Hundert der Anteile der Gesellschaft, wenn kein schuldrechtliches Geschäft im Sinne der Nummer 1 vorausgegangen ist;
3.
ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übertragung unmittelbar oder mittelbar von mindestens 95 vom Hundert der Anteile der Gesellschaft begründet;
4.
der Übergang unmittelbar oder mittelbar von mindestens 95 vom Hundert der Anteile der Gesellschaft auf einen anderen, wenn kein schuldrechtliches Geschäft im Sinne der Nummer 3 vorausgegangen ist.

(3a) Soweit eine Besteuerung nach Absatz 2a und Absatz 3 nicht in Betracht kommt, gilt als Rechtsvorgang im Sinne des Absatzes 3 auch ein solcher, aufgrund dessen ein Rechtsträger unmittelbar oder mittelbar oder teils unmittelbar, teils mittelbar eine wirtschaftliche Beteiligung in Höhe von mindestens 95 vom Hundert an einer Gesellschaft, zu deren Vermögen ein inländisches Grundstück gehört, innehat. Die wirtschaftliche Beteiligung ergibt sich aus der Summe der unmittelbaren und mittelbaren Beteiligungen am Kapital oder am Vermögen der Gesellschaft. Für die Ermittlung der mittelbaren Beteiligungen sind die Vomhundertsätze am Kapital oder am Vermögen der Gesellschaften zu multiplizieren.

Hier gehen nur 94% der Anteile über, so dass § 1 Abs. 2a auch nicht greift und der Tatbestand grunderwerbsteuerfrei bleibt.
Nun bleibt noch der § 1 Abs. 3 und Abs. 3a GrEStG zu prüfen:
Durch das 2014 neu eingeführte AmtshilfeRLUmsG mit dem neu eingeführten § 1 Abs. 3a GrEStG ist die lang angekündigte Einschränkung von RETT-Blockern (vom engl. „Real Estate Transfer Tax” für Grunderwerbsteuer) vollzogen worden, die auf allen Ebenen greift.
Aufgrund der Neuregelung werden solche Gestaltungen wie die Ihre nunmehr weitgehend der Grunderwerbsteuer unterworfen. Der Wortlaut von § 1 Abs. 3a GrEStG stellt auf eine „wirtschaftliche Beteiligung“ von mindestens 95 Prozent ab. Dabei werden sämtliche Beteiligungsstränge rein rechnerisch betrachtet (d.h. die Beteiligungsprozentsätze durchmultipliziert und addiert) und nicht mehr nur an den einzelnen Gesellschaftsebenen orientiert. Der unterschiedliche Anteilsbegriff bei Kapital- und Personengesellschaften ist hierbei nicht mehr maßgeblich.
Das bedeutet, dass Ihre 6% auch hinzugerechnet werden aufgrund der wirtschaftlichen Beteiligung in der GmbH. Die Steuerbarkeit nach § 1 Abs. 3a GrEStG zieht aber nicht zwingend volle Grunderwerbsteuer nach sich. Ist der Käufer, d.h. Sie bereits seit mindestens fünf Jahren gesamthänderisch am Vermögen der grundbesitzenden Personengesellschaft mitbeteiligt, ist die wirtschaftliche Anteilsvereinigung gemäß § 6 GrEStG entsprechend seiner in den vorangegangenen fünf Jahren bestehenden Beteiligungsquote steuerbefreit. In Ihrem Fall kann ein Anteilserwerb also zu 94% grunderwerbsteuerfrei erfolgen. Die Grunderwerbsteuerbelastung wäre damit auf 6 Prozent begrenzt.


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