Grunderwerbsteuer bei Schenkung an den Expartner?
Fragestellung
Mein Exmann (wir sind seit 12 Jahren geschieden) möchte mir die zweiten 50 % unserer Immobilie mittels einer Schenkung übertragen, um eine klare Linie auf meiner Seite zu ermöglichen.
Ich bin bereits zu 50 % im Grundbuch eingetragen.
Die Wohnung ist seit 2007 vermietet.
Der Kaufwert der EW betrug 1994 insgesamt 158.000 DM. Die Wohnung ist seit der Kernsanierung jetzt 22 Jahre alt.
Der Objektwert der Schenkung beträgt 30.000 EURO.
In den Darlehensverträgen (Gesamtbelastung auch ca. 30.000) sind wir beide Vertragspartner. Fällt hier Schenkungssteuer oder Grunderwerbsteuer an?
Meine Information war bisher, dass die Schenkung um die Hälfte der Belastung, also 15.000 reduziert wird und somit 15.000 Euro beträgt und damit unterhalb der Freigrenze von 20.000 Euro
zu einer Schenkungssteuer liegen würde. Wie ist das mit der "Übernahme der Belastungen als Gegenleistung" zu sehen, ob hier unter diesen Umständen doch Grunderwerbsteuer anfallen könnte und von welchen Wert geht man aus? Wir leben in NRW mit 6,5 % Grunderwerbsteuer.
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Antwort von Steuerberater Udo Glinka
Sehr geehrte Ratsuchende,
ausgehend von den mir zur Verfügung gestellten Informationen gebe ich Ihnen nachfolgend meine erste Einschätzung.
1. Erbschafts- und Schenkungssteuer
Der Wert der Schenkung bestimmt sich grundsätzlich nach dem gemeinen Wert zum Zeitpunkt der Schenkung.
Der gemeine Wert richtet sich nach aktuellen Verhältnissen und ist im Grunde der Wert den ein fremder Dritter aktuell für die Wohnung bezahlen würde.
Zunächst müsste dieser Wert bestimmt werden.
Die Übernahme der Restschuld wirkst sich steuermindern aus, da es sich insofern um eine gemischte Schenkung handelt. Die Schuldübernahme ist als entgeltlich anzusehen und insofern Kaufpreis eines Teils der Immobilie.
Wäre der gemeine Wert zum Beispiel 200.000,- EUR, käme es bei einer Schenkung von 50% zur folgenden Situation:
Gemeiner Wert 200.000,-
abzüglich Darlehn -30.000
Zwischensumme 170.000,-
davon 50% 85.000,-
abzüglich Steuerbefreiung
für vermietete Immobilien) -17.000.-
Bereicherung 68.000,- EUR
Nach Abzug des Freibetrages müssten somit ca. 48.000,- EUR mit ca. 15% versteuert werden.
Der Bestimmung des Wertes der Schenkung kommt eine große Bedeutung zu, da dieser nachgewiesen werden muss.
Der von Ihnen genannte Objektwert erscheint mir sehr gering.
2. Grunderwerbssteuer
Nach § 3 Nr. 2 GrEStG sind Grundstücksschenkungen im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetzes von der Grunderwerbsbesteuerung ausgenommen.
Das gilt bei einer gemischten Schenkung allerdings nicht für den entgeltlichen Teil.
Für den entgeltlichen Anteil stellt die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer die Gegenleistung nach § 9 GrEStG dar und ist die Höhe des übernommenen Darlehens in Höhe von 15.000,- EUR.
Eine Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 5 GrEStG kommt sicherlich nicht mehr in Betracht, da die Scheidung nicht mehr ursächlich für die Vermögensübertragung ist bzw. es sich nicht um eine Vermögensauseinandersetzung im Rahmen der Scheidung handelt.
Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.
Bei Nachfragen benutzen Sie bitte die entsprechende Option.
Mit freundlichem Gruß
Udo Glinka (StB)
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... kurz noch eine Anmerkung bzw. Korrektur .. die Berechnung soll nur als Beispiel dienen.
Die Steuerbefreiung für vermietete Immobilien beträgt 10% des übertragenen Immobilienwertes und wäre in meinem Beispiel damit nur 8.500,- EUR und nicht 17.000,-
MFG
da mir ja bereits die Hälfte der Wohnung gehört, ich also zu 50 % schon im Grundbuch eingetragen bin, verstehe ich nicht den "gemeinen Wert zum Zeitpunkt der Schenkung" Reden wir hier von der Schenkungshälfte oder vom Gesamtwert der Wohnung? Die Wohnung hatte 1994 einen Kaufwert von DM 158.000 (also ca. 79.000 Euro. Es ist nichts mehr modernisiert worden und wir gegen von einem Gesamtwert von 60.000 EURO aus. Die Hälfte (30.000 Euro) davon will mein EXmann mir mittels Schenkung übertragen. Vielleicht habe ich mich unklar ausgedrückt.
es geht nur um den gemeinen Wert der Schenkungshälfte zum Schenkungszeitpunkt (nur um diesen zu ermitteln muss man den Gesamtwert der Wohnung kennen).
Den Wert müssen Sie glaubhaft machen.
Im Zweifel mittels Gutachten oder Vergleichswerten.
Er kann auch nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes §§176 ff gesondert festgestellt werden.
Unter Umständen legt das Finanzamt bei der Berechnung auch die im Schenkungsvertrag von Ihnen bestimmten Werte zu Grunde. Sie müssen aber damit rechnen, dass Sie diese näher erläutern müssen. Dabei spielen natürlich auch wertmindernde Tatsachen eine Rolle, wie bspw. Investitionsstau.