Gemeinschaftseigentum
Fragestellung
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Joachim,
Nach Kauf einer 3-Zimmer Eigentumswohnung in einem 3-stoeckigen Altbau in Hamburg(plus Dachgeschoss und Souterain) musste ich leider nach Beginn der Eigennutzung(und vorheriger Renovierung) feststellen, das in dem groessten Zimmer breitflaechig Feuchtigkeitkeit kontinuierlich aus der am Kamin liegenden Wand austritt, einhergehend mit einer braeunlichen Verfaerbung. Nach 2-jaehrigem Hin-und-Her mit der Verwaltung erfolgte eine Begutachtung durch einen Gutachter, der nunmehr eindeutig eine Kaminversottung(des ungenutzten Kaminzuges der Wohnanlage) feststellte und entsprechende Massnahmen vorschlaegt. Gutachten in Anlage.
Mit Einladung zur naechsten WEG Versammlung macht der Verwalter zahlreiche Ausfuehrungen zu dem Tagesordnungspunkt(siehe Anlage).
In diesem Zusammenhang habe ich folgende Fragen:
-Liegt rechtlich hier wie vom Verwalter behauptet kein Schaden vor?
-Ist die WEG verpflichtet fuer die Abstellung der Ursache(Kaminversottung) zu sorgen, bzw die Folgen der Ursache zu beheben(zB. Mineralischen Putz bezahlen)-oder nur nach Belieben(freiwillige Entscheidung der WEG)
-Falls die WEG nicht verpflichtet ist: kann ich dann in den an meiner Wand liegenden Kamin baulich eingreifen(z. B. oeffnen)
Das Verhaeltnis zum Verwalter ist leider nicht entspannt, sodas ich u.U. rechtlichen Beistand brauche. Haben Sie ggf. Empfehlungen?
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt und Mediator Christian Joachim
Sehr geehrter Fragesteller,
zunächst bedanke ich mich für ihre Frage und das damit entgegengebrachte Vertrauen.
In der Tat ist die Frage nicht einfach zu beurteilen, es kommt hier auf mehrere Punkte an.
Zunächst wäre zu untersuchen, ob der Schornstein, der Schornsteinzug bzw. die Innenwand zum Gemeinschaftseigentum gehören. Wenn dies bejaht werden kann, wäre dies ein erster Schritt dahingehend, dass die WEG hier möglicherweise eintrittspflichtig ist.
Grundsätzlich gehören gemeinsam genutzte Schornsteine zum Gemeinschaftseigentum. Da Sie angeben, dass der Zug auch in mehrere Wohnungen reicht und auch zur festen Bebauung des Schornsteins gehört, gehe ich grundsätzlich davon aus, dass hier Gemeinschaftseigentum vorliegt. Wird zudem die Wand durch den Schornstein beschädigt, handelt es sich ebenfalls um Gemeinschaftseigentum, da die Wand fester Bestandteil des Wohngebäudes ist und somit allen Eigentümern zugute kommt. Dagegen gehören nicht tragende Wände, die sich ausschließlich innerhalb einer einzelnen Wohnung befinden, zum jeweiligen Sondereigentum dieser Wohnung. Nicht tragende Wände, die zwei unterschiedliche Wohnungen voneinander abgrenzen gehören zum Sondereigentum dieser beiden Wohnungen. In jedem Fall gehören Wandverkleidungen (wie Putz, Holz, Tapeten, Kacheln) zum Sondereigentum der jeweiligen Wohnung.
Sodann müsste ein Mangel vorhanden sein. Hier gehe ich nicht konform mit der Auffassung des Verwalters, dass ein Mangel nicht vorliegt bzw. ein Schaden sich nicht manifestiert hat. Der Schaden liegt bereits vor, wenn man sich Ihre Wände anschaut.
Dabei ist auch nicht ohne weiteres davon auszugehen, dass der Mangel lediglich an der Tapete befindlich ist, die zum Sondereigentum gehören würde. Laut dem Gutachten durchdringt das Kondensat die Wand und so wurde auch eine Beeinträchtigung der Wand vorliegen, die letztlich auch auf das Sondereigentum der Tapete wirkt.
Die Frage ist dann allerdings, ob die Baulichkeit hier einen Mangel darstellt. Dies wird die entscheidende Frage sein, um zu beurteilen, ob die WEG eintrittspflichtig ist.
Meines Erachtens dürfte hier ein Mangel gegeben sein, wenn die ursprüngliche Nutzung des Schornsteins aufgegeben worden ist und durch die Nichtnutzung, was aus dem Gutachten hervorgeht, dieser Mangel entsteht.
Dabei entsteht der Mangel nur dadurch, dass eben die Schornsteinzüge nicht mehr genutzt werden, was bei der ursprünglichen Bebauung jedoch der Fall gewesen ist.
Man könnte nun schauen, ob ein möglicher Beschluss zur Nichtnutzung der Schornsteine vorliegt. Dieser Beschluss könnte allerdings gerade dahingehend für die WEG schädlich sein, dass durch diesen Beschluss und die Nichtnutzung der Mangel entstanden ist, so dass die WEG selbst auch für den Mangel verantwortlich wäre, nicht nur im Rahmen des Gemeinschaftseigentums.
Von daher würde ich grundsätzlich davon ausgehen, dass die WEG hier eintrittspflichtig ist, wobei es dann noch darauf ankommt in welcher Form hier eine Mangelbeseitigung vorgenommen werden kann.
Anscheinend ist die Befüllung der Züge problematisch und müsste auch eine entsprechende Änderung der Nutzung unterliegen, insoweit ist die Auffassung des Verwalters richtig.
Problematisch ist hier aber, dass durch die Verfüllung möglicherweise der Mangel und die schadenbildende Ursache überhaupt nicht beseitigt wird, so dass möglicherweise eher daran zu denken ist, dass eine Innenverputzung in ihrer Wohnung und die Anbringung entsprechend mineralischer Farbe, die die Diffusion der Kohlenstoffverbindungen durch die Wand nicht mehr zulässt.
Dies wäre möglicherweise auch eine nicht ganz so kostenintensive Mangelbehebung, die auch der Eigentümergemeinschaft durchaus nahe gebracht werden kann.
In diesem Punkt sollte also zunächst die bestmögliche Schadenbeseitigungsmethode ermittelt werden und dann dies im Rahmen der Eigentümerversammlung diskutiert werden.
Leider habe ich auf die Schnelle keine entsprechenden Urteile in einer ähnlichen Form gefunden. Ich würde jedoch in den nächsten Tagen hier noch einmal schauen, ob ich ähnliche Fälle findet, die hier entschieden worden sind. Fakt ist allerdings, dass ein Schornstein, der durch mehrere Eigentümer genutzt wird und innerhalb des Hauses auch verbaut worden ist, zum Gemeinschaftseigentum gehört.
Ich hoffe, dass ich Ihnen zunächst hilfreich antworten konnte und stehe bei weiterem Erläuterungsbedarf gerne zur Verfügung.
Viele Grüße
Sie haben eine Frage im Bereich Immobilienrecht?
Raten Sie nicht weiter!
Unsere Rechtsanwält*innen geben Ihnen gerne eine kostenlose
Ersteinschätzung zu Ihrem Anliegen.
Jetzt kostenlose Ersteinschätzung einholen