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Frage zu Gewerbemietvertrag bzgl. Kündigung, Schönheitsreparaturen und Räumung

| Preis: 76 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Reinhard Otto

Sehr geehrter Herr Otto,

wir betreiben eine Bar/ Lounge und haben unseren Mietvertrag der zum 31.05.19 gekündigt und auch eine Kündigungsbestätigung erhalten (siehe Datei "Kündigungsbestätigung"). Der Mietvertag ist ebenso angehängt ("Datei Mietvertrag_Lounge). Der Mietvertrag wurde "damals" noch mit dem alten Vermieter Hr. Rittmansperger geschlossen, der dann das Objekt an den neuen Eigentümer Hr. Balik verkauft hat und der alte Vertrag so übernommen wurde ohne Änderung bis heute.

Wir hatten vor kurzem hierzu eine Begehung mit dem Vermieter Balik um gemeinsam zu klären was genau zu räumen wäre.
Nach unserem Verständnis haben wir nur die Dinge zu entfernen, die wir als Mieter selbst angebracht haben sowie die Gegenstände und das Gastroinventar welches für den Mietzweck zum Betrieb als Bar/ Lounge nötig waren.

z.B: Licht- und Soundanlage, DJ- Pult, Kühlschränke, Getränkesortiment, Gläser, LED Effekt Lampen, Barhocker...usw. sowie etwas Sperrmüll auf der Terrasse der von uns ist. All diese Dinge sehen wir in unserer Verantwortung zu entfernen/entsorgen und sind damit auch einverstanden.

Alles andere gehört u E. nach zum Mietgegenstand und war fest verbaut bei unserem Mietbeginn (auch bei allen anderen Vormietern die wir kennen) und gehört demnach zum Objekt bzw. Vermieter.

Das wären z.B. der komplette, fest eingebaute Thekenbereich samt Waschbecken und allen Strom- und Wasserrohren, der Fußbodenbelag, das vorhandene Podest/ Bühne samt Geländer, Teppichverkleidung an den Wänden, Sanitärbereich (Urinalbecken, Toiletten)...usw.

Bei der Begehung hat er verlangt dass wir alle diese Dinge ebenso entfernen bzw. entsorgen und noch dazu sämtliche Schönheitsreparaturen durchzuführen. Er will quasi einen komplett leeren und vollständig renovierten Raum. Er selbst hat eine Renovierungsfirma und angeboten einen Container zu stellen sowie Arbeiter die dann all diese Arbeiten erledigen für 2000 Euro.

Wir haben ihm daraufhin eine E- Mail geschrieben wo wir nochmals darauf hinweisen wo wir unsere Verantwortung sehen (siehe Datei "E-mail an Vermieter") und versucht mit den entsprechenden Stellen aus dem Mietvertrag zu untermauern.

Daraufhin erhielten wir nochmals eine Stellungnahme vom Vermieter wo wir nochmal aufgefordert werden alles zu entfernen, auch weil wir angeblich mit dem Vormieter hätten klären sollen was mit den alten Gegenständen passiert. Das war damals aber nur auf den Sperrmüll auf der Terrasse bezogen (siehe Datei "Stellungnahme Vermieter zur Email").


Können Sie uns bitte sagen, ob wir diese Forderungen hier erfüllen müssen, insbesondere diese Schönheitsreparaturen? Oder können wir dagegen angehen? Wir haben eine Rechtschutzversicherung aber haben Angst wegen der gesetzten Frist die wir evtl. dann überschreiten würden falls wir hier rechtlich verlieren sollten.

Für eine schnelle Rückmeldung wären wir Ihnen sehr verbunden da die Angelegenheit etwas eilt und die Frist bald abgelaufen ist.

Danke im Voraus und viele Grüße
S. E.


Guten Morgen,

ich möchte Ihre Anfrage auf der Grundlage der dazu mitgeteilten Informationen und übersandten Unterlagen wie folgt beantworten:

Die neuen Vermieter verlangen zum einen eine vollständige Durchführung von Schönheitsreparaturen sowie Instandhaltungsmaßnahmen, ferner die vollständige Räumung des Objektes incl. des vorhandenen Mobiliars etc.

Eine summarische Prüfung auf der Basis des übersandten Unterlagen hat ergeben, dass Sie zu keinem der geforderten Punkte verpflichtet sind.

Was die Frage der Schönheitsreparaturen (SR) angeht, so regelt § 13 Abs. 3 des Vertrages, dass SR in regelmäßigen Abständen, spätestens alle 5 Jahre auszuführen sind.
Es handelt sich damit um eine starre Regelung, die allein auf den Zeitablauf abstellt und den tatsächlichen Zustand der Räumlichkeiten unberücksichtigt lässt.

Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Formularmietvertrag ist auch bei Mietverträgen über Gewerberäume unwirksam, wenn der Mieter unabhängig von dem Erhaltungszustand der Räume zur Renovierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet werden soll

so der BGH im Urteil vom 08.10.2008, Az.: XII ZR 84/06.

Da es also keine wirksame Überwälzung der Pflicht zur Durchführung von SR auf Sie gibt, müssen Sie das Objekt lediglich besenrein übergeben.

Schäden, die über das Maß normaler Abnutzung hinausgehen, sind natürlich zu beseitigen, das hat nichts mit SR zu tun.

Was die Einrichtung angeht, so ist das Verlangen der neuen Vermieter nicht gerechtfertigt.

Wenn die Einrichtung pp bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden war und Ihnen seinerzeit nicht deutlich erklärt wurde, dass diese Sachen nicht zum Mietobjekt gehören, sind diese Sachen Teil des gemieteten Objektes.  Da der Mietvertrag den Mietzweck ausdrücklich mit zum Betrieb einer Bar Lounge beschreibt und andere Nutzungen nicht zugelassen sind, ist davon auszugehen, dass die bei Vertragsschluss vorhanden gewesenen Einrichtungen Teil des Mietobjektes waren. Sie sind daher bei Mietende wieder an den Vermieter zurückzugeben.

Soweit sie fest verbaut sind, dürfte es sich zudem schon nach § 94 BGB als wesentlicher Bestandteil Eigentum des Vermieters sein.

§ 14 des Vertrages bezieht sich auf Ein- und Umbauten, die der Mieter am Mietobjekt vorgenommen hat, und die das vertragliche Mietobjekt in seinem tatsächlichen Bestand verändert haben.

Das liegt hier jedoch nicht vor.Sie haben jedenfalls diese Ein- und Umbauten nicht vorgenommen. Das Mietobjekt ist in demselben Zustand wie bei Vertragsschluss.

Eine Beseitigungspflicht kann nach meiner Meinung auch nicht aus dem von der Gegenseite angeführten § 23 des Vertrages ergeben.

Zum einen handelt diese Zusatzvereinbarung erkennbar von Müll und Sperrmüll auf dem Gelände und nicht von Einrichtungen innerhalb des Mietobjektes.

Zudem spricht die Klausel vom Entsorgen, was sich bei Vertragsabschluss logischerweise nicht auf das Inventar der Lounge beziehen kann.

Von daher kann diese Zusatzvereinbarung nicht dazu herangezogen werden, Sie mit den Räumungspflichten zu belasten. Darauf bezieht sich die Klausel keineswegs.

Soweit meine Einschätzung zur Rechtslage.

Mit freundlichen Grüßen

Reinhard Otto

Rechtsanwalt

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Kommentare

Insgesamt 11 Kommentare
Reinhard Otto
23.05.2019 20:56 Uhr
Guten Abend,
ich werde den Vorgang morgen Vormittag prüfen und mich bei Ihnen melden.
Mi freundlichen Grüßen
Kunde
23.05.2019 21:12 Uhr
Guten Abend,

ok prima. vielen Dank.

Wenn möglich bitte schriftlich weil ich mir das sonst am Telefon bestimmt nicht alles merken kann :)

Schönen Abend noch
Reinhard Otto
23.05.2019 23:03 Uhr
Bitte verlängern Sie die Deadline des Auftrages bis Morgen
Kunde
23.05.2019 23:46 Uhr
Ok, habe die Zeit auf 10 Uhr gesetzt.

Viele Grüße
Kunde
24.05.2019 08:55 Uhr
Guten Morgen Herr Otto,

besten Dank für die Rückmeldung und Ihre Antwort dazu.


Zu SR:
Als Laie kann ich diese Passage nicht richtig deuten "Was die Frage der Schönheitsreparaturen (SR) angeht, so regelt § 13 Abs. 3 des Vertrages, dass SR in regelmäßigen Abständen, spätestens alle 5 Jahre auszuführen sind.
Es handelt sich damit um eine starre Regelung, die allein auf den Zeitablauf abstellt und den tatsächlichen Zustand der Räumlichkeiten unberücksichtigt lässt."


Für mich liest sich das so, dass wir auf jeden Fall in regelmäßigen Abständen, JEDOCH SPÄTESTENS alle 5 Jahre die SR durchführen sollen. Denn wir haben weder in regelmäßigen Abständen, noch nach 5 Jahren die arbeiten durchgeführt, also sind wir laut diesem Absatz doch in der Pflicht, denke ich mir zumindest?! Wobei wir erst seit Dezember 2015 mieten....


Jedenfalls haben wir das gesamte Mietobjekt im unrenoviertem Zustand übergeben bekommen und so übernommen. Und es gab kein Übergabeprotokoll aber zahlreiche Zeugen die das bestätigen können, wie z.B der Vormieter, Gäste usw.


Das Mietobjekt wurde also wie gesehen übernommen und das kann auf jeden Fall bezeugt werden. Gleiches gilt für das fest verbaute Inventar (Tresen, Wandverkleidung, Bodenbelag usw.)


Könnten Sie auf den Punkt "Schäden, die über das Maß normaler Abnutzung hinausgehen, sind natürlich zu beseitigen, das hat nichts mit SR zu tun." etwas genauer eingehen?




Zu den Ein/Ausbauten:
"§ 14 des Vertrages bezieht sich auf Ein- und Umbauten, die der Mieter am Mietobjekt vorgenommen hat, und die das vertragliche Mietobjekt in seinem tatsächlichen Bestand verändert haben.

Das liegt hier jedoch nicht vor.Sie haben jedenfalls diese Ein- und Umbauten nicht vorgenommen. Das Mietobjekt ist in demselben Zustand wie bei Vertragsschluss."

Das Einzige was wir hier eingebaut haben ist ein DJ Pult, welches wir auch wieder entfernen werden. Aber das ist nicht weiter tragisch oder?


Und Entsorgung:
"Eine Beseitigungspflicht kann nach meiner Meinung auch nicht aus dem von der Gegenseite angeführten § 23 des Vertrages ergeben.

Zum einen handelt diese Zusatzvereinbarung erkennbar von Müll und Sperrmüll auf dem Gelände und nicht von Einrichtungen innerhalb des Mietobjektes.

Zudem spricht die Klausel vom Entsorgen, was sich bei Vertragsabschluss logischerweise nicht auf das Inventar der Lounge beziehen kann."

Die Rede "damals" war von Speermüll auf der Terrasse den wir vom Vormieter bewusst übernommen haben und mit ihm abgesprochen haben ihn zu beseitigen. Sonstige Gegenstände die sich auf dem Objekt befinden vom Vormieter gab es nicht.
Und außerdem verweist der Vermieter auch auf Ergänzung zu §24 und das bezieht sich auf die Hausordnung.

Viele Grüße
S. E.
Reinhard Otto
24.05.2019 09:37 Uhr
Zu den SR:
Die Vertragsklausel verlangt regelmäßige Ausführung, spätestens nach 5 Jahren. Der BGH sagt, dass solche Vertragsklauseln unwirksam sind. Also hat der Vermieter keinen solchen Anspruch gegen Sie.

Das DJ-Pult nehmen Sie mit.

Sie bestätigen meine Vermutung, dass die Klausel sich auf den zurückgelassenen Müll des Vormieters bezieht.

Schäden sind solche Beschädigungen, die mehr als bloße Abnutzung darstellen. Wenn z.B. ein Sofa nach Jahren durchgesessen ist, ist das normale Abnutzung und mit der Miete bezahlt, also kein Instandsetzungsanspruch des Vermieters.
Wenn in das Sofa ein Loch gebrannt wurde, ist das ein Schaden, der zu beseitigen ist. Das muss jedesmal im Einzelfall entschieden werden.
Auf keinen Fall hat der Vermieter einen Anspruch auf neu gestaltete Räume.

Mit freundlichen Grüßen
Kunde
24.05.2019 13:08 Uhr
Ok, vielen Dank
Kunde
11.06.2019 07:37 Uhr
Hallo Herr Otto,

ich möchte Sie in der selben Sache nochmal etwas fragen:

Letzte Woche hätte die Übergabe mit dem Vermieter stattfinden sollen, doch als der Vermieter dann vor Ort war und gesehen hat dass wir wie bereits angesprochen die Theke etc. nicht entfernt haben, hat er die Übergabe abgebrochen und auch die Entgegennahme der Schlüssel verweigert und nun über seinen Anwalt einen neuen Termin mit uns ausgemacht (siehe Schreiben im Anhang).

Was genau können wir jetzt erwarten und wie müssen wir uns jetzt am besten verhalten? Fotos/ VIdeos haben wir bereits bei der Ausräumung gemacht und einen neutralen Zeugen war bereits beim ersten Termin dabei und wird auch beim neuen Termin dabei sein.

Sollen wir direkt einen Anwalt aufsuchen, der dann auch beim Termin dabei sein soll? Oder erst noch den Termin abwarten?

Viele Grüße
E.
Reinhard Otto
11.06.2019 07:42 Uhr
GUten Morgen,
Sie gehen mit einem neutralen Zeugen zu dem Termin und übergeben den Schlüssel.
Irgendwelche Erklärungen geben Sie nicht ab und unterschreiben auch nichts.
Mit freundlichen Grüßen
Kunde
16.06.2019 12:22 Uhr
Hallo Herr Otto,
der von Herrn Balik (Vermieter) gewünschte (zweite) Übergabetermin war am 12.06.2019.
Zu diesem Termin erschien Herr Balik mit seinem Anwalt, Herr Geisse und Frau Engel ( Mieter ) sowie mit zwei neutralen zeugen.

Anbei der Verlauf des Termins geschildert von Engel&Geisse:

Der Durchgang begann im Toiletten Bereich wo dann der Anwalt in sein Diktiergerät Punkte
aufgenommen hat... Die Türblätter der Zugänge zu den Männern und Frauen Toiletten würden fehlen.
-> Hinweis: Diese waren noch nie Vorhanden.

Der Boden wäre dreckig sowie die Waschbecken und Toiletten auch.
-> Hinweis: Es wurde von uns eine End- Reinigung durch eine Firma am 31.05.2019 veranlasst
und danach war keiner mehr in den Räumlichkeiten. Zudem steht im Mietvertrag nur was von besenrein....

Es wären Bohrlöcher in den Fliesen sowie einige Kritzeleien an den Wänden.
-> Hinweis: Diese Bohrlöcher waren schon bei Mietbeginn sowie auch die Kritzeleien, die wir als nicht schlimm empfanden, weil diese in jedem
Club/Bar vorhanden sind. Zu den Bohrlöchern ist zu sagen das dort natürlich Spiegel sowie auch Papierspender hingen, die wir auf bitte von Herrn Balik
demontiert haben!

Es wurde aufgenommen das Elektroinstallationen "unsicher" wären.
-> Hinweis: diese haben wir aber nicht angebracht sondern waren bei Mietbeginn schon vorhanden und waren demnach schon immer unsicher. Wir haben diese dann mit Abdeckungen gesichert, die wir bei Auszug wieder entfernt haben.

Eine Lampe im Damen Klo war mit Klebeband an der Decke befestigt/gesichert.
-> Hinweis: Diese fiel irgendwann von der Decke und keiner traute sich in die Decke zu bohren und deshalb wurde sie mit Klebeband gesichert.

Weiter ging es dann im 1. OG der Haupträumlichkeit.
Es wurde eine defekte Fensterwand bemängelt (kein richtiges Fenster wo man raus sehen kann, sondern es
sieht aus wie ein Schaukasten). In diesem Schaukasten befinden sich Bilder und Dämm-Material.
-> Hinweis: Es sind Bilder auf denen "London" abgebildet ist, diese Bilder sind vom
Vormieter dessen Bar auch "London Lounge" hieß. Wir haben diese Fensterwand mit einem roten Stoff verblendet um es optsich aufzuhübschen, da uns der Defekt nicht weiter gestört hat. Aber vorhanden war der Defekt auf jeden Fall schon zu Mietbeginn.

Zur Bar/Theke, die Herr Balik ursprünglich entfernt haben wollte und die aber auch schon
vor unserem Einzug vorhanden war, wurde nichts gesagt. Es wurden lediglich Fotos vom Vermieter auf bitte des Anwalt gemacht.

Nächster Ort, das Lager. Dort befindet sich eine Wand die Dauer feucht war und an der sich immer Schimmel befand.
-> Hinweis: Das gesamte Gebäude ist undicht und feucht, es befinden sich keine
Heizungen in den Räumlichkeiten und wir haben so gut es geht immer mit Heizlüftern versucht dem entgegenzuwirken und im Winter sogar mit
Bauentfeuchtern aus dem Baumarkt die Feuchtigkeit zu entfernen. Aber da dies baubedingt ist und der Vermieter immer mit dem Argument gekommen ist wir
müssen alles selbst machen, war da keine Chance dies zu vermeiden.

Der Terrassenbereich: Dort wurde aufgenommen das sich Stein- Blumenkästen befinden, die weg sollten. Es wurde die Außentür (Eingang von der Terrasse aus
in das Gebäude) bemängelt wo das Holz ab gewittert ist und schon immer einige kleine Scheiben fehlen. Der Vermieter verlangte bei diesem Termin eine neue Holztür (Eingangstüre), da diese angeblich von einem Einbruch beschädigt wurde, welcher Mal bei uns stattgefunden hatte. Er hat uns außerdem unterstellt dies bei unserer Versicherung gemeldet zu haben und das aber nicht repariert haben.
-> Hinweis: Die Stein- Blumenkästen waren schon immer da und sie sind auf dem
gesamten Gelände verteilt und auch in anderen Mietbereichen vorhanden (Thailändisches Restaurant gegenüber von uns mit dem wir uns den
Terrassenbereich geteilt haben).
Dieser Eingangsbereich war schon immer beschädigt, das Holz abgewittert und die Scheiben waren ebenfalls schon immer defekt. Als wir den Einbruch meldeten, wurde uns sofort von der Versicherung
gesagt, das Schäden an Fassade und Hauseingangs Türen nicht übernommen werden weil dies die Gebäudeversicherung regulieren würde, was Vermieter
Sache ist.

Noch etwas zum Terrassen Bereich. Bei dem ersten Gespräch mit Herrn Balik wollte er das wir den
Holzzaun/Sichtzaun entfernen, der eigentlich zur Teilung der Terrasse diente (Thailändisches Restaurant und wir). Dieser Sichtzaun ist aber schon vor unserem Einzug da
gewesen und somit Vermieter Eigentum, darum haben wir diesen nicht entfernt. Im Sommer 2018 wurde auf der Einfahrt zu dem Gelände ein Brand gelegt, die
Flammen dieses Brandes schlugen auf unsere Terrasse über und zerstörten Mobiliar sowie einen Teil des Sichtzaunes. Wir haben seitdem die Terrasse nicht
nutzen können weil es ein Teil ist der zu Auffahrt führt (wo es ca 2,5 Meter tief runter geht) und der Zaun inklusive dem sich hinter den Sichtzaun befindenden
Geländer durch den Brand zerstört waren. Herr Balik wollte diesen Schaden damals nicht
beseitigen und meinte, wenn wir Sicherheit wollen sollten wir das selbst sichern
und erneuern....

Das waren soweit die Bemängelten Punkte...ohne Erstellung eines Übergabeprotokolls oder Sonstigem. Im Anschluss wurden noch die Schlüssel übergeben.

Am nächsten Tag kam dann eine Mail seitens des Anwalt mit Aufforderung sämtliche Unterlagen ihm zu zu schicken (siehe Datei "Email-Anwalt-Übergabe").

Noch eine Anmerkung: Herr Balik hat mal gegenüber uns bestätigt dass er damals, als er das Gebäude kaufte, den Kauf vollzogen hat ohne sich die Räumlichkeiten je angesehen zu haben und somit nicht den Zustand kennt zu unserem Mietbeginn oder gar unserem Vorgänger. Zudem hat er uns auf die Nachfrage hin, was er mit dem Gebäude vor hat, bestätigt dass er (sobald wir ausgezogen sind) nur an jemanden vermietet der das ganze Gebäude mietet und saniert. Daher verstehen wir nicht warum er von uns fordert diese Dinge zu renovieren, die wir eigentlich nicht zu renovieren haben oder den Theken/Bar Bereich entfernen, der nicht mal uns gehört und wie schon erwähnt zu Mietbeginn vorhanden war. Herr Balik machte uns auch anfangs sogar das Angebot, dass wir ihm 2000€ zahlen können und er sich dann um die Renovierung und Entsorgung kümmern würde. Dies kam uns schon seltsam vor... Wir sind dieses Angebot nicht eingegangen.

Zu dem Zustand der Räumlichkeiten gibt es genug Zeugen die uns bestätigen können das diese bemängelten Dinge schon vor unserem Einzug vorhanden waren und teilweise ja schon von uns so gut es geht beseitigt worden, obwohl wir eig. nicht dafür verantwortlich gewesen wären. Z.B. renovieren der Toiletten- Türen und Rahmen im inneren der
Toiletten. Oder lackieren der Eingangsinnentüren etc.

Wie sollen wir Ihrer Meinung nach vorgehen?
Müssen/ sollen wir dem Anwalt die angefragten Unterlagen zusenden oder erst mal nicht drauf reagieren und abwarten was sein nächster Schritt sein wird?
Oder besser gleich einen Anwalt in der Sache aufsuchen der das für uns regelt?

Danke und viele Grüße
E.
Reinhard Otto
17.06.2019 10:47 Uhr
Guten Tag,
ich bin bis zum Monatsende in Urlaub und kann daher Ihre Anfrage erst Anfang Juli bearbeiten.
Mit freundlichen Grüßen (Kundenservice)

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