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Erbauurecht, Hinweispflichten

| Preis: 46 € | Immobilienrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Hans-Georg Schiessl
Erbbaurecht mit aufstehender Immobilie von privat gekauft.
Erbbaurechtsausgeber Stadt
Stadt hat nur nach der Notarvertragsunterzeichnung die Zustimmungserklärung abgegeben und das Grundstück 6 Wochen später schriftlich zum Kauf angeboten (ohne Hinweise auf Altlasten)
Voreigentümer ist mittlerweile verstorben
Altlasten vorhanden, (aber nicht lebensbedrohlich) Grundstück ist nahezu nicht verwertbar. In den 30er und 40er Jahre wurde Bauschutt und Hausmüll abgelagert.

Frage:
Welche Hinweispflichten hatte die Stadt als Erbbaurechtsausgeber?
Haftet die Stadt in diesem Fall für Vermögensschäden?
Müssen die Altlasten (von wem) beseitigt werden?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre freundliche Ergänzung.

Der Erbbauvertrag ist ein Kaufähnlicher Vertrag-

Die Belastung des Grundstücks mit Altlasten und die dazu führende faktische Unbebaubarkeit ist ein Mangel im Sinne des § 434 BGB. Nach § 11 ErbbauVO sind die §§ 433 BGB daher anwendbar.

Das bedeutet Sie haben gegen die Stadt Gewährleistungsansprüche wie Beseitigung des Mangels oder Rücktritt vom Vertrag.

Nun ist aber in allen notariellen Verträgen die Gewährleistung regelmäßig ausgeschlossen.

In solchen Fällen haben Sie einen Anspruch dann, wenn der Erbbauverpflichtete den Mangel am Grundstück arglistig verschwiegen hat.

Eine Arglist liegt nicht nur dann vor, wenn Sie bewusst getäuscht wurden.

Eine Arglist ist bereits dann anzunehmen, wenn die Stadt von den Altlasten wusste oder hätte wissen müssen und Ihnen dies nicht mitgeteilt hat..

Die Folge dieser Arglist ist, dass Sie vom Vertrag nach § 346 BGB zurücktreten können und Ihnen die Stadt für den Ihnen entstandenen Schaden (Planungskosten, Kosten für Rücktritt vom Bauvertrag, Notarkosten und so weiter Schadensersatz leisten muss.

Wahlweise können SIe aber auch am Vertrag festhalten und von der Stadt Schadensersatz verlangen, sowohl für die Beseitigung der Altlasten selbst als auch für alle damit verbundenen Folgeschäden.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt



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Kommentare

Insgesamt 5 Kommentare
Hans-Georg Schiessl - 12.12.2013 13:16:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Darf ich nur zur Klarstellung fragen:

Sie haben das Grundstück von der Stadt gekauft?

Oder haben Sie nur das Erbbaurecht erworben?

Wusste der / die Verkäufer(in) von dieser Belastung?

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

Kunde - 12.12.2013 14:54:

Wir haben das Erbbaurecht erworben.
Die Belastungen sind der Stadt seit 1989 bekannt.
Es gibt entsprechende Untersuchungen (Boden und Grundwasser mit Hinweisen auf einschränkende Grundstücksnutzungen, die uns jetzt vorliegen.
Es war und ist ein städtisches Grundstück.

Kunde - 12.12.2013 17:28:

Leider haben sie den Sachverhalt missverstanden; oder ich habe mich falsch ausgedrückt:

Wir haben mit der Stadt als Erbburechtsausgeber nur "indirekt" ein vertragliches Verhältnis.

Wir haben eine Immobilie (EFH) von privat gekauft. Das Gebäude steht aber auf einem städtischen Grundstück, welches wir als Erbbauberechtigte der Stadt nutzen. Nach der Beurkundung des Kaufvertrages hat die Stadt lediglich eine Zustimmungserklärung zu den neuen Erbbauberechtigten (wir) abgegeben.

Nach 4 Jahren haben wir durch Zufall von der Altlastenproblematik erfahren.

Nochmals unsere Fragen:
War die Stadt mit der Erteilung der Zustimmung oder auch parallel zum Kaufangebot hinweispflichtig? Die Stadt (Liegenschaftsamt) hatte ja das umfassende Wissen über die Altlasten!
Haftet die Stadt wenn es um zukünftige Vermögensschäden im Falle eines Verkaufs der Immobilie geht?

Hans-Georg Schiessl - 12.12.2013 18:02:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Klarstellung.

Ja, ich habe Sie in der Tat mißverstanden.

In der Sache haben Sie den Vertrag mit den Vorbesitzer und der Stadt übernommen.

Das bedeutet auch dass Sie Schadensersatzansprüche des Vorbesitzers gegen die Stadt übernommen haben.

Ausschlaggebend für die Arglist der Stadt ist also nicht die im notariellen Vertrag mit Ihnen und dem Vorbesitzer erteilte Zustimmung, sondern der damalige Vertragsschluss mit dem Vorbesitzer. Nüur damals hätte die Stadt auf die vorhandenen Altlasten hinweisen müssen.

Hat die Stadt seinerzeit die Hinweispflicht verletzt so haben Sie wie bereits ausgeführt einen Schadensersatzanspruch gegen die Stadt.


Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

Kunde - 12.12.2013 18:34:

Danke für die Info.
Es ist jedoch komplizierter:

Der einzige tatsächliche Erbbauvertrag, der uns vorliegt ist aus dem Jahre 1950 mit der Stadt und den Vor - vor - vor Eigentümern. In diesem Vertrag ist ebenfalls nichts über Altlasten erwähnt.

War die Stadt hier schon, 1950, hinweispflichtig?

Danach gibt es nur noch notarielle, beurkundete Vertragsänderungen oder Ergänzungen z.B. über die Erhöhung des Erbbauzinses mit den Voreigentümern und der Stadt aus dem Jahre 1994. Auch hier gibt es natürlich keine Hinweise auf Altlasten!

Danach gibt es nur noch die schon erwähnte Zustimmungserklärung und das schriftlich fixierte Kaufangebot an uns.