Eigentumswohnung
Beantwortet von Steuerberater Dipl-Finanzwirt Jeannette Klüsener
Fragestellung
Mein Sohn kauft in 78183 Hüfingen eine Eigentumswohnung für 160000 €, die ich
(Vater) als Mieter bewohnen werde. Was kann mein Sohn steuerlich absetzen
und wie soll die Miete steuersparend festgesetzt werden?
Kann die Grunderwerbsteuer reduziert oder eingespart werden, und wie?
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Antwort von Steuerberater Dipl-Finanzwirt Jeannette Klüsener
Sehr geehrter Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Anfrage. Ich möchte Ihnen nachfolgend im Rahmen einer Erstberatung einen Überblick über die steuerlichen Besonderheiten Ihres vorgetragenen Sachverhalts geben:
Grundsätzlich ist vorab in Ihrem geschilderten Fall anzumerken:
Wenn man als Privatperson ein Haus vermietet, erzielt man im steuerlichen Sinne Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Es wird grundsätzlich von einer Einkunftserzielungsabsicht ausgegangen.
Die Einkünfte aus V+V ermitteln sich dabei aus der Höhe der erzielten Mieteinnahmen abzüglich der im Zusammenhang mit der Vermietung anfallenden Werbungskosten (wie Grundsteuer, Strassenreinigung, Schornsteinfeger etc.).
Ich habe Ihnen die Anlage V beigefügt und da sehen Sie auf der Rückseite geschrieben bzw. in der Anleitung, was alles angesetzt werden kann.
Ihr Sohn vermietet an Sie als Vater das Haus. Das heißt:
Hier geht es um die Frage der Entgeltlichkeit oder Unentgeltlichkeit, dementsprechend um die Abzugsfähigkeit der Werbungskosten oder eben nicht.
Bei einem Mietentgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung von mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete geht das Gesetz von einer entgeltlichen Wohnungsvermietung aus.
Ihr Sohn hat dann in diesem Zusammenhang den vollen Werbungskostenabzug, wenn die Vermietung wie unter fremden Dritten passiert. Das heißt, Er kann seine Ausgaben für den vermieteten Teil des Hauses – Instandhaltungkosten – nebst den laufenden Werbungskosten wie Hausversicherungen, Grundsteuer, Abfall, Wasser zu 100 Prozent von der Steuer absetzen.
Im wesentlichen gelten bei anzuerkennende Mietverträge zwischen Angehörigen folgende Kriterien:
Voller Werbungskostenabzug bei Einhaltung einer 66%-Grenze.
Ein zivilrechtlich wirksamer Mietvertrag ist Pflicht.
Das Mietverhältnis muss wie vereinbart durchgeführt werden.
Anmerken möchte ich:
Der Angehörige sollte die vereinbarte Mieteaus seinem eigenen Einkommen zahlen können. Wenn ein Angehöriger nämlich nicht in der Lage ist, die Miete aus eigenen Mitteln aufzubringen, kann es eben passieren, dass das Finanzamt ein Scheinmietverhältnis unterstellt und dieses steuerlich nicht anerkennt.
Ausnahmen gibt es aber, wenn der Angehörige Ihnen gegenüber unterhaltsberechtigt ist und in Höhe der Miete die Unterhaltszahlungen gekürzt werden.
Eine Ertragsprognose, wie es früher notwendig war, ist heutzutage nicht zu erstellen.
Grunderwerbsteuer fällt an, es gibt zwar Ausnahmetatbestände, die ich aber aufgrund Ihrer Sachverhaltsdarstellung nicht erkennen kann.
Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen und konnte Ihnen einen ersten Überblick über die Problematik verschaffen.
Mit freundlichen Grüßen
Jeannette Klüsener, Steuerberaterin
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