Beendigung Mietvertrag
Beantwortet
Fragestellung
Guten Tag,Herr Bretzel,
können wir den Mietvertrag trotz des Nachtrages, den Sie im Anhang finden, vorzeitig ( in diesem Jahr ) beenden?
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort des Experten
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:
Ich verstehe die Zusatzvereinbarung so, dass hier ein beidseitiger Kündigungsverzicht für den Zeitraum bis zum 31.12.2021 individuell verhandelt und vereinbart wurde. Diese Vereinbarung dürfte wirksam sein: auf individueller Basis können Mieter und Vermieter solche Vereinbarungen treffen, in vorgefertigten Verträgen sind sie hingegen oft problematisch. Individualvereinbarungen sind grundsätzlich wirksam, solange sie nicht als sittenwidrig im Sinne von § 138 BGB einzuordnen sind. Dafür sehe ich hier keinen Ansatzpunkt. Der BGH hat etwa mit Entscheidung vom 13.10.2010 (VIII ZR 98/10) einen für zehn Jahre geltenden beidseitigen Kündigungsverzicht akzeptiert. Eine vorzeitige Kündigung von Ihrer Seite wird damit m. E. nicht möglich sein.
Problematisch finde ich die "Umwandlung" des Mietverhältnisses in einen befristeten Mietvertrag (rechtlich: Mietverhältnis auf bestimmte Zeit). Abgesehen davon, dass der Zeitraum falsch angegeben wurde (2016-2021 sind sechs Jahre, nicht fünf), ist hier keine Befristung gegeben: ein Mietverhältnis auf Zeit endet automatisch nach Ablauf des vereinbarten Zeitraums, ohne dass es einer Kündigung bedürfte. Hier soll aber zum 31.12.2021 gerade keine automatische Beendigung eintreten, sondern der Vertrag soll weiterlaufen (dann wieder als "normaler" Mietvertrag). Insgesamt wird man das nicht als Mietverhältnis auf Zeit ansehen können.
Man könnte daher m. E. argumentieren, dass die Zusatzvereinbarung insgesamt ungültig ist, eben weil der wesentliche beabsichtigte Regelungsgegenstand (die Umwandlung in ein Mietverhältnis auf Zeit) hier nicht gegeben ist und es sich damit weiterhin um einen unbefristeten Mietvertrag handelt. Da der Kündigungsverzicht Teil der - nach dieser Argumentation ungültigen - Vereinbarung ist, wäre er dann auch hinfällig und es kämen wieder die üblichen Kündigungsfristen zur Anwendung.
Das könnten Sie versuchen, indem Sie jetzt regulär innerhalb der normalen Fristen das Mietverhältnis kündigen. Der Vermieter müsste sich dann schon "wehren", wenn er die Kündigung nicht akzeptieren will. Zahlen Sie nach Ablauf der Kündigungsfrist die Miete nicht weiter, müsste er Sie verklagen, dann würde ein Gericht über die Wirksamkeit der Zusatzvereinbarung entscheiden müssen. Ob Sie es auf dieses Risiko ankommen lassen wollen, müssen Sie allerdings selbst entscheiden.
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Mit freundlichem Gruß
Florian Bretzel
Rechtsanwalt
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in der Antwort soll mein Name, F. K., als Fragesteller erscheinen.
Ebenso soll der Name der Vermieterin und die Anschrift des Mietobjektes enthalten sein.
Der letzte Absatz ab: "Das könnten Sie versuchen, indem...."
bitte nicht aufführen.
Ich möchte Ihr Schreiben Notfalls der Vermieterin vorlegen können.
Gruß und schönes Wochenende
F. K.
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Mit freundlichem Gruß
Florian Bretzel
Rechtsanwalt