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Baurecht Bayern, Abriss einer Garge im Ausßenbereiuch

09.04.2018 | Preis: 109 € | Immobilienrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Dr. Andreas Neumann

Fragestellung

Ich bin Eigentümer eines Einfamilienhauses in Oberbayern. Das Haus liegt im Außenbereich. In etwa 10 m Abstand von dem Haus steht eine Fertiggarage, die wir nicht mehr benötigen. Für diese Garage war 1992 eine Baugenehmigung erforderlich. Sie grenzt an kein anders Gebäude und auch nicht an die Grundstücksgrenze, steht also frei.
Wir möchten die Garage abreißen. (Genauer gesagt: Ein Nachbar würde diese Garage auf seinem Grund aufstellen. Die Genehmigung dafür hat er.) Die Garage ist 7,5 m lang, 8 m breit und ca. 3 m hoch.
Dürfen wir die Garage einfach abtransportieren lassen, oder ist dafür eine Genehmigung erforderlich? Die Gemeinde gab auf telefonische Anfrage die Auskunft, der Abriss wäre kein Problem (verfahrensfreies Vorhaben Art. 57 Abs. 5 Satz 1 BayBO); das Landratsamt meinte, wir müssten dafür einen Antrag stellen, dessen Bearbeitung drei Monate dauern könnte.
Welche Auskunft ist richtig?

Antwort des Experten

Sehr geehte/r Ratsuchende/r,

vielen Dank für Ihre Direktanfrage und die interessante Fragestellung. Im Hinblick auf die Widersprüchlichkeit der Auskunft empfiehlt es sich in jedem Falle, noch einmal beim Landratsamt darzulegen, dass es sich um ein freistehendes Gebäude der Gebäudeklasse 1 mit einer Nutzungsfläche von lediglich 60 Quadratmetern handelt und daher Verfahrensfreiheit aufgrund von Art. 57 Abs. 5 Nr. 2 der Bayerischen Landesbauordnung (BayBO) besteht.

Möglicherweise geht das Landratsamt von einer "normalen" Garage aus, die in der Regel ja nicht freisteht so wie hier in Ihrem speziellen Falle. Sie sollten sich aber zur Vermeidung von Querelen oder sogar eines Bußgelds auf jeden Fall noch "grünes Licht" auch vom Landratsamt geben lassen.

Im Einzelnen:

Richtig ist zunächst, dass verfahrensfreie Bauvorhaben auch ohne weitere Anträge abgerissen werden dürfen. Einschlägig ist also in der Tat der Artikel 57 "Verfahrensfreie Bauvorhaben, Beseitigung von Anlagen" der Bayerischen Landesbauordnung.

Nach dessen Abs. 1 Nr. 1 b) sind verfahrensfrei "Garagen einschließlich überdachter Stellplätze im Sinn des Art. 6 Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 mit einer Fläche bis zu 50 m², außer im Außenbereich." Ihre Garage hat eine Fläche von 60 m² und liegt im Außenbereich, so dass der Abriss Ihrer Garage nicht aufgrund dieser Vorschrift verfahrensfrei ist. Auch dies könnte das Landratsamt dazu verleitet haben, hier eine Antragspflicht zu bejahen.

Also ist Art. 57 Abs. 5 Nr. 1 BayBO hier nicht einschlägig, was zur aus meiner Sicht fehlerhaften Auskunft des Landratsamtes geführt haben kann.

Sehr wohl passt aber die Vorschrift des Art. 57 Abs. 5 Nr. 2 BayBO. Danach ist die Beseitigung von freistehenden Gebäuden der Gebäudeklassen 1 und 3 verfahrensfrei. 

Dies sind nach Art. 2 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 und Nr. 3 BayBO:

  • freistehende Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m² (Art. 2 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 lit. a), oder auch

  • land- oder forstwirtschaftlich genutzte Gebäude (Art. 2 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 lit. b) und

  • sonstige Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m (Art. 2 Abs. 3 S. 1 Nr. 3).

Die vorgenannten Gebäude unterfallen aber nur dann der Verfahrensfreiheit nach Nr. 2, wenn es sich um freistehende Gebäude handelt. Freistehend ist ein Gebäude nur dann, wenn es nicht an ein anderes angebaut ist, wie es Garagen typischerweise sind, wobei es nicht von Bedeutung ist, ob sich das andere Gebäude auf dem Nachbargrundstück oder auf dem Baugrundstück befindet und ob es sich hierbei um ein Haupt- oder um ein Nebengebäude handelt. Eine Garage ist selbstverständlich ein Gebäude nach Art. 2 BayBO, da sie von Menschen betreten werden kann.

Im Ganzen geht das Landratsamt hier wohl von falschen Voraussetzungen aus, so dass ich empfehle, die oben genannten Klarstellungen dem Landratsamt noch einmal vorzulegen. Auch aus meiner Sicht ist ein Antrag nicht erforderlich, da es sich um eine Gebäude der Gebäudeklasse 1 handelt und damit die Befreiungsvorschrift des Art. 57 Abs. 5 Nr. 2 BayBO eingreift.

Ich hoffe, dass Ihnen diese Hinweise nützen und würde mich über eine positive Bewertung freuen. Gerne können Sie die Antwort auch ausdrucken und dem Landratsamt zukommen lassen. Im Ganzen wünsche ich Ihnen viel Erfolg und verbleibe

mit den besten Grüßen aus Münster in Westfalen

Dr. Andreas Neumann

Rechtsanwalt

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Bewertung des Kunden

Ausführliche Antwort, die die Fragestellung exakt und detailliert beantwortet.
Perfekt, besser kann man es nicht machen!

Antwort des Experten: Herzlichen Dank für Ihre tolle Bewertung. Melden Sie sich bei Bedarf jederzeit gerne wieder. Beste Grüße und bis dahin, Andreas Neumann

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